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Actualité

Bruxelles

Toujours plus de reconversions de bureaux à Bruxelles


​​​​​​​​​​Bruxelles, le 21 octobre 2014 - JLL publie son étude trimestrielle sur les principales tendances sur le marché des bureaux à Bruxelles. Par la même occasion, JLL a mis à jour une analyse de septembre 2012 centrée sur les reconversions de bureaux à Bruxelles.

​Marché des occupants au troisième trimestre : le secteur public compense le manque d’activité du secteur privé 

  • La prise en occupation sur les neuf premiers mois s’est établi à 309.315 m², soit 16% de mieux qu’il y a un an. 
  • L’absence de reprise économique pèse sur la demande d’espace de la part des corporates qui ne représentent plus que 49% de la prise en occupation contre 69% il y a un an. Les administrations régionales et fédérales en profitent pour réaliser des transactions de grande taille à des bonnes conditions, toutes localisées au quartier Nord : Actiris (34.000 m² dans la Tour Astro), la Communauté Flamande (50.000 m² au Meander) et l’INASTI (10.000 m² à l’Upsite 35) au premier semestre, et plus récemment la COCOM au Pentagone (2.900 m²).  D’autres transactions pourraient suivre dans les prochains mois. Il n’y a eu cette année qu’une seule transaction de la part des institutions européennes, la location de 15.000 m² dans le Livingstone. D’autres devraient cependant suivre au début de l’année prochaine pour un total d’au moins 40.000 m². 

  • La disponibilité est en léger recul : fin septembre elle s’affichait à 10,3% contre 10,6% au second trimestre. Au CBD, la disponibilité est retombée au plus bas depuis 6 ans à 5,8% tandis qu’en Périphérie elle demeure au niveau historiquement élevé de 22% et qu’elle se tasse légèrement dans le Décentralisé à 15%. Nous nous attendons à une nouvelle hausse d’ici la fin de l’année avec la livraison de plusieurs immeubles tels le Black Pearl et le Merode au Quartier Léopold, ainsi que le C de Ligne au Pentagone. 
  • Les loyers « prime » sont sous pression : ils ont reculé de € 285 / m² / an à € 275 / m² / an au Quartier Léopold et sont restés stables dans les autres quartiers. Les promoteurs semblent plus disposés à consentir des loyers plus bas à présent que les rendements ont sensiblement baissé et que les locataires de type administrations prennent des baux à plus long terme. Le marché demeure favorable aux locataires et nous pensons que ce sera encore le cas en 2015. 
  • L’année 2014 devrait se clôturer sur une prise en occupation entre 375.000 et 400.000 m², ce niveau pouvant par ailleurs être considéré comme le nouveau benchmark car la demande en terme surface par employé est de 30% inférieure à ce qu’elle était auparavant. 

Marché de l’investissement : retour aux niveaux d’avant crise grâce aux bureaux

  • ​Le volume d’investissement sur les neuf premiers mois de l’année s’élève à € 1.951 Mio dans le pays, soit 8,7% de plus qu’il y a un an. C’est déjà 5,6% de plus que la moyenne annuelle sur la période 2009-2013. Sur base des transactions en cours de négociation, le volume d’investissement sur l’année 2014 devrait tendre vers les € 3 milliards, ce qui en ferait la meilleure année depuis 2007. Le marché de l’investissement serait ainsi de retour aux niveaux d’avant la crise financière. 
  • Ce sont les investissement en bureaux qui se montrent les plus dynamiques avec € 1.356 Mio, soit une hausse de 25.7% en base annuelle. Parmi les transactions récentes, épinglons la vente du nouveau siège de Bruxelles Environnement à L’Intégrale pour un volume de € 72 M​io.​
  • ​ 86% du volume de transaction était des investissements, 9% des achats pour usage propre et 5% des redéveloppements, principalement des reconversions. 
  • Les rendements pour les meilleurs immeubles au CBD sont sous pression, fin septembre les rendements prime s’établissaient à 5,75% contre 6% il y a un an. Pour les immeubles de seconde main en dehors de localisations centrales, les rendements sont nettement plus élevés entre 7,5% et 9%, voire au-delà de 10%. Pour des baux à long terme, les rendements sont sous pression et s’affichent désormais à 5% contre 5,25% il y a un an, avec certains deals signés en dessous de 5%. 
  • Les autres classes d’actifs ont enregistré peu de mouvement, les volumes en Retail sont en recul de 44,6% à € 238 Mio et les volumes en Industrie sont en légère hausse de 2,7% à € 156 Mio. ​