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Actualité

Bruxelles

La disponibilité des bureaux à Bruxelles passe sous les 10%


Bruxelles, 10 juillet 2015JLL, un des leaders internationaux en immobilier d'entreprise, présente les chiffres-clés du marché des bureaux à Bruxelles au second trimestre 2015, et dresse les perspectives pour la seconde moitié de l'année 2015.

La prise en occupation au premier semestre 2015 est en recul de 42% par rapport à l'année dernière, et s'élève à 147 000 m². Au second trimestre nous avons enregistré 121 transactions, 64% de plus qu'au premier trimestre qui était très calme. Le secteur privé domine très largement le marché avec une contribution de 82%. A ce jour, une seule des quatre transactions attendues par les institutions européennes a été clôturée : le Single Resolution Board a pris l'immeuble Treurenberg d'AXA (9 800 m²) au Pentagone. La contribution de l'Europe à la prise en occupation totale du premier semestre s'élève à 7,5%. Les administrations belges se sont montrées nettement plus calme qu'en 2014 avec une contribution de 8%. JLL estime que pour l'année complète, la prise en occupation sera sensiblement plus faible que la moyenne des cinq dernières années qui était de 400 000 m².

Au niveau de l'offre, la disponibilité est passé sous la barre des 10% pour la première fois depuis 7 ans, à 9,9%, contre 10,2% il y a 3 mois. Dans le CBD, la vacance est au plus bas depuis T4 2008 à 5,5%, tandis qu'en dehors du CBD (Décentralisé et Périphérie) elle s'élève à 17,5% contre 17,9% au T1 2015. D'ici la fin de l'année, en fonction de la clôture des transactions attendues par l'Europe, la vacance au CBD pourrait passer à 5%, soit le plus bas depuis 2002 ! JLL estime que cette diminution est durable, les livraisons spéculatives attendues d'ici la fin de l'année atteignant seulement 37 000 m² dont une partie est déjà en négociation avec un occupant et les livraisons spéculatives attendues pour 2016 dépassent à peine 50 000 m².

Nous avons ainsi la confirmation que l'excès d'offre de bureaux à Bruxelles se corrige, d'un côté les développements spéculatifs sont très limités, et de l'autre les reconversions ont encore un bel avenir devant elles. JLL estime que sur la période 2007 – 2017, pas moins de 1 million de m² auront été reconvertis, soit 9% du stock existant dans les 19 communes. A titre de comparaison, à Amsterdam, également championne d'Europe des reconversion, 661 000 m² a été reconverti les 5 dernières années, soit 10% du stock existant.

Les loyers « prime » sont confirmés à € 275 / m² / an, et nous observons des diminutions dans les incentives octroyés  aux occupants dans le quartier Européen.

Enfin, le marché de l'investissement reste très soutenu en Belgique : sur les six premiers mois, nous avons enregistré un volume de € 1,741 milliards, soit 9% de mieux que sur la même période l'an dernier. Les bureaux représentent 45% du total, contre 27% pour le retail, 12% pour l'industrie, 8% pour les hôtels, le reste étant des maisons de repos. Au T2 2015, le retail dépassait les bureaux avec 35% contre 34%. Avec la clôture prochaine de la vente des shopping centers Wijnegem et Waasland pour environ € 800 millions, la part du retail dans le volume d'investissement pourrait dépasser celle des bureaux sur l'année complète, ce qui serait une première en Belgique.

Les rendements « prime » pour les bureaux sont inchangés au CBD à 5,75% mais on pourrait voir des niveaux plus bas avant la fin de l'année. Les rendements sont en recul de 25 points de base pour toutes les classes d'actif : en logistique, ils s'établissent désormais à 6,75%, en semi-industriel à 7,5%, pour les magasins à 3,75% et pour le retail warehousing à 5,75%. Enfin, pour les shopping centers, les rendements sont en recul de 75 pdb à 4,25%. ​