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Actualité

Bruxelles

Décongestionner Bruxelles par des nouvelles lignes de transport en commun pourrait redynamiser le marché des bureaux


​Bruxelles, 16 Septembre 2015 –  

Beaucoup de navetteurs en font quotidiennement l’expérience: Bruxelles est une des villes souffrant le plus de la congestion automobile en Europe avec 74 heures perdues dans les embouteillages chaque année. Les entreprises, que ce soient des administrations, des institutions européennes ou des corporate, n’ignorent pas cet état de fait, et ils doivent en tenir compte dans le choix de la localisation de leurs bureaux. C’est ainsi que depuis plusieurs années, les quartiers de bureaux se recentrent autour des meilleurs axes bien desservis à la fois par les transports en commun et par la route. Les quartiers de bureaux moins accessibles tendent à afficher une importante vacance structurelle, et certains deviennent même des quartiers résidentiels par la reconversion d’anciens bureaux en appartements. Les projets de nouvelles lignes de train, métro et tram à Bruxelles apportent des solutions aux problèmes de mobilité, et ceux ne seront pas sans conséquences sur le marché des bureaux. Dans le cadre de la semaine de la mobilité, JLL fait le point. 

Le tunnel Schuman-Josaphat (livraison T4 2015) : un solide argument commercial pour les bureaux

Ce tunnel est la première étape du très attendu RER Bruxellois. Mi-décembre, une nouvelle ligne de train utilisant ce tunnel ainsi que des voies existantes reliera en seulement 13 minutes le quartier Européen à l’aéroport de Bruxelles- National contre plus de 30 minutes actuellement. Selon nous, cette ligne express n’est pas seulement bénéfique pour les navetteurs mais est également un solide argument commercial pour les nouveaux projets de bureaux dans le quartier Européen, tels le Realex de Leaselex ou The One de Atenor situés au-dessus de la gare et donc directement reliés à l’aéroport. A l’autre extrémité de la ligne, les projets Gateway et Passport sur l’aéroport, qui ont pour rappel déjà convaincus Deloitte et KPMG, peuvent désormais faire valoir comme atout qu’ils sont à une courte distance en train des institutions européennes. Autre bénéficiaire, le quartier autour de la gare Bordet, distant de seulement 7 minutes de Schuman, qui offrira également une correspondance avec la future ligne de métro Nord. Ce quartier est situé au milieu de la zone de bureaux de Haren / Evere et à proximité immédiate des futurs bureaux de l’OTAN. Actuellement le taux de vacance dans cette zone est de 7%, et de 12% si l’on étend la zone à tout le Décentralisé Nord Est. Nous pensons que grâce à la nouvelle ligne de train et à terme le métro, de nouveaux occupants pourraient être intéressés par ce quartier, le taux de vacance pourrait ainsi diminuer et les quelques projets de développements dont le Factor Three de Banimmo (21 000 m²) auront un atout supplémentaire. 

La ligne de métro Nord (livraison 2024) : complémentaire avec Schuman-Josaphat

Il s’agit du projet le plus ambitieux pour améliorer la mobilité à Bruxelles. A terme, une ligne de métro automatisée reliera la station Albert à Forest à la gare de Bordet à Evere. 7 nouvelles stations de métro seront créées, et les stations existantes entre la gare du Nord et Albert seront transformées pour pouvoir accueillir le métro à la place des trams actuels. Selon nous, du point de vue du marché des bureaux, ce projet est complémentaire à celui de la ligne de train express Schuman – Brussels Airport. Plus d’un demi-million de m² de bureaux (hors OTAN) sont concernés par cette nouvelle ligne, l’essentiel étant autour de Bordet qui en sera donc une fois encore bénéficiaire. Nous ne pensons cependant pas que les rares bureaux situés dans le tronçon entre la Gare du Nord et la Place de la Paix à Evere (dernière station avant Bordet) deviendront plus attractifs, l’activité administrative ayant depuis longtemps déserté cette zone. 

Tram 9 (livraison 2018-2020) : pas d’impact significatif

Il s’agit d’une nouvelle ligne de tram en site propre qui reliera d’ici la fin de la décennie la station multimodale Simonis à l’UZ VUB à Jette dans un premier temps et le Heysel dans un second temps. Les quartiers traversés sont essentiellement résidentiels avec une importante activité commerciale au centre de Jette, il y a cependant un petit développement de bureaux du côté de l’UZ VUB (Green Land) qui compte 11% de vacance. L’impact de cette nouvelle ligne sur le marché des bureaux à Bruxelles sera donc selon nous peu significatif. 

Extension du tram 94 à Roodebeek (2018) : trop tard pour les bureaux 

Le ligne 94 est la plus longue à Bruxelles, avec 21 km, et relie la Place Louise au Musée du Tram Avenue de Tervueren. Avec son extension d’un peu plus d’un km, pas moins de 700 000 m² de bureaux seront donc reliés entre eux, dont 13% sont vacants. Cependant, la zone autour du nouveau tronçon est en train de disparaître en tant que quartier de bureaux, environ 20 000 m² ayant été reconvertis ou sont en passe de l’être comme le Woluwe 108 de Cofinimmo qui deviendra une maison de repos et de soins. 

Il reste moins de 50 000 m² de bureaux le long du Boulevard de la Woluwe, il est donc probable que cette extension vienne trop tard pour le marché des bureaux. Cependant, nous pensons que même si le Boulevard et l’Avenue Marcel Thiry toute proche avaient été pourvus d’une ligne de tram en site propre il y a dix ans, l’exode massif des entreprises vers la Périphérie aurait eu lieu tant le différentiel de coût d’occupation avec Zaventem et Diegem tout proches est élevé. 

Conclusion : des nouvelles infrastructures qui profiteront aux bureaux 

L’utilité de grands travaux d’infrastructure pour étendre les transports en commun de qualité n’est plus à démontrer. Selon nous, l’impact sur le marché des bureaux de la ligne de train de Schuman à Brussels Airport et le métro vers Bordet pourrait être significatif et il s’agit en tous cas d’un solide argument de vente pour les bureaux existants et les développements à venir. Nous pensons que les promoteurs ont une carte à jouer. La mobilité n’explique cependant pas tout le manque de dynamisme du marché des bureaux bruxellois : outre l’aspect conjoncturel, il faut une fois encore pointer du doigt les lenteurs administratives pour l’obtention de permis pour construire des nouveaux produits, de même qu’il faut rappeler les grandes variations dans les coûts d’occupation à Bruxelles et en périphérie, et même entre communes à Bruxelles. Améliorer la mobilité est une partie de la solution, mais cela ne résoudra pas toutes les embûches que connait le marché des bureaux dans la capitale. ​