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Actualité

Bruxelles

Conférence de presse annuelle JLL 2015


​JLL dresse le bilan 2015 des principales tendances du marché de l'immobilier professionnel en Belgique.

1. BUREAU

  • Le marché de l'investissement

2015 a été exceptionnelle pour le marché de l'investissement, avec le retail pour locomotive. A ce jour, un volume de 4,2 milliards d'euros a été enregistré, et nous tablons sur 4,4 milliards pour la fin de l'année soit 29% de plus qu'en 2014. Il s'agit aussi de la seconde meilleure année de tous les temps après 2007, qui était le haut du cycle précédent (4,6 milliards).

Le volume investi en retail dépasse celui investi en bureaux pour la première fois, avec 1,9 milliards d'euros enregistrés sur les 11 premiers mois de l'année, soit 47% du total, contre seulement 23% sur la période 2010-2014. La vente simultanée de 4 shopping center (Wijnegem, Waasland, Basilix, Galeries Saint Lambert) ainsi que de certains portefeuilles explique largement cette surperformance. Un volume de 1,4 milliards a été investi en bureaux, soit 34% du total contre 56% sur la période 2010-2014. Des gros volumes ont une nouvelle fois été enregistrés dans cette catégorie d'actif, avec la vente du Livingstone à Aberdeen, ainsi que la vente du Gateway et de la Tour Bastion en début d'année.

Le marché est également plus international que jamais avec 42% d'investisseurs belges et 58% investi par des acteurs internationaux, dont 26% d'Asiatiques. Les britanniques suivent avec 11% et les américains avec 10%. Si l'on retire la transaction exceptionnelle du Wijnegem et du Waasland, la part des investisseurs belges reste nettement en dessous des cinq dernières années, à 53% contre 66% sur la période 2010-2014. Par catégorie d'actif, les investisseurs internationaux sont majoritaires en bureaux (63% du volume total investi), en retail (64%) et détiennent 99% du volume investi en hôtels. Les marchés des maisons de repos et de l'industrie restent plus locaux, avec une part respective de 100% et 75% d'investisseurs belges.

Une nouvelle tendance semble se confirmer : comme la liquidité des produits « core » à Bruxelles devient restreinte et la concurrence des investisseurs internationaux y est la plus forte, les investisseurs institutionnels belges n'hésitent plus à investir dans des actifs dans les régions comme Gand, Liège, Namur ou Anvers. En ce sens, ils suivent le marché des occupants qui tend lui aussi à se décentraliser.

​Enfin, la tendance dans les rendements est toujours à la baisse, les bureaux avec un bail traditionnel au CBD s'échangent à 5,35% contre 5,75% il y a un an, tandis que pour des baux long terme les rendements sont nettement plus bas à 4,25% contre 5% il y a un an. Les rendements des magasins s'établissent à 3,75% contre 4% il y a un an, tandis que pour les shopping centers ils sont passés de 5% à 4,25%. Les rendements de la logistique sont également sous pression et ont diminué de 50 pdb en base annuelle à 6,50%.

  • Le marché des occupants de bureaux à Bruxelles

​2015 a été une année difficile pour les bureaux à Bruxelles, notamment parce qu'aucune transaction de grande taille n'a été signée.

La prise en occupation ne devrait guère dépasser 300.000 m², ce qui ferait de 2015 la plus mauvaise année depuis 1990 ! C'est également la première fois depuis 1998 qu'aucune transaction de plus de 20.000 m² n'a été signée. La plus importante transaction signée à ce jour a été la prélocation de 13.000 m² par KPMG dans le projet The Passport développé par Codic à l'aéroport. Il y a cependant un important pipeline de transactions de plus de 10.000 m² dont la concrétisation prend plus de temps qu'à l'accoutumée, notamment de la part de la Commission Européenne, du Parlement Européen et de la Police de Bruxelles.

La disponibilité a cependant poursuit sa descente, grâce à la combinaison d'un nombre limité de livraisons spéculatives, de plusieurs transactions de taille moyenne dans des immeubles existants et de nouvelles reconversions. JLL estime le taux de disponibilité à 9,7% d'ici la fin de l'année, dont 5,4% au CBD et 17,2% en dehors du CBD. Lorsque les transactions attendues par l'Europe, par des corporate ainsi que par des administrations seront signées, nous prévoyons que la disponibilité tendra vers 9% en 2016, soit le plus bas depuis 10 ans.

JLL prévoit que les loyers économiques vont augmenter à court terme : d'une part, il y a un nombre limité d'immeubles neufs disponibles au CBD, et d'autre part une demande croissante de la part d'occupants de type « corporate » ayant des hautes exigences en matière de qualité. Nous avons d'ailleurs déjà observé des transactions au-dessus des niveaux actuels de « prime rent » au Midi et dans le Décentralisé. Bruxelles est d'ailleurs en retard par rapport à la plupart des capitales européennes : comparé à 2013, les loyers dans les grandes villes européennes ont augmenté de 6%, par contre à Bruxelles ils ont reculé de 4%.

Les défis pour le futur restent nombreux : la mobilité est depuis longtemps une préoccupation majeure à Bruxelles, actuellement se pose le problème des parkings avec l'application du « Cobrace », et désormais, avec les récentes menaces terroristes, les propriétaires devront davantage prendre en considération l'aspect « sécurité » de leurs immeubles. 


​2. RETAIL

​​Le marché de l'immobilier retail en 2015: une année exceptionnelle 

Walter Goossens, Directeur et Head of Industrial & Retail Leasing chez JLL, commente : « L'augmentation du chiffre d'affaire de l'e-commerce n'a pas d'impact négatif sur les magasins physiques. 2015 a connu un important afflux de nouvelles marques et de nouveaux formats, aussi bien dans les centre commerciaux que dans les high streets. »

2015 a été une excellente année pour l'immobilier commercial en Belgique, non seulement pour les investissements, mais aussi pour le marché de la location. Début décembre, la prise en occupation s'élève déjà à 360.000 m², 6% au-dessus du volume enregistré en 2014, et elle devrait atteindre 390.000 m² d'ici la fin de l'année. Le principal catalyseur de ce record a été le segment « retail warehousing » qui, début décembre, dépassait déjà de 21% le niveau total de 2014. La tendance à transformer des anciens sites industriels et commerciaux en des retail parks  modernes (p. ex. : be Mine à Beringen, le retail park Colruyt à Jambes, le retail park Witte Molen à Aarschot, le parc Redevco Froyennes, etc.) se confirme. Le retail warehousing représente 57% de la prise en occupation totale en 2015, contre 50% l'an dernier.

Les high streets affichent également une hausse notable des transactions. Début décembre, un total de plus de 118.000 m² était enregistré dans les principales zones commerciales du pays. Le segment high street représentait 416 transactions cette année, soit une augmentation de 9,5% par rapport à l'année dernière. Les magasins représentent 33% du volume total, contre 28% l'an dernier. Il y a eu un certain nombre de transactions de grande taille avec des chaînes internationales cette année, telles la location de 8.000 m² à Primark à Mons, la location de 2.700 m² de H & M à la Leysstraat à Anvers et 2.500 m² loués à Zara à la Nieuwstraat à Alost.

Un certain nombre de nouvelles enseignes connues sont entrées sur le marché belge, comme Apple, Marks & Spencer, Dolce & Gabbana et Prada à Bruxelles, et Bimba y Lola, Ginger, Juttu, Manila Grace et PME Legend à Anvers. La majorité du volume des transactions dans les high street est situé dans les « Big Six » (Bruxelles, Anvers, Gand, Hasselt, Liège et Bruges), où une prise en occupation de 72.000 m² a été enregistrée sur 273 transactions pour un total de 416 en Belgique. La part des « Bix Six » est donc de 61%, le top 3 restant constitué d'Anvers, Bruxelles et Gand. Outre les Big Six, il y avait aussi beaucoup d'activité sur le marché dans les villes régionales telles que Mons (9 074 m² dont 8 000 m² pour Primark), Roulers (total 5 600 m² dont 690 m² pour Juttu, 266 m² pour Terre Bleue et 200 m² pour Flying Tiger) et Alost ( 5 500 m² dont 2 500 m² à Zara, mais aussi Mexx, Esprit, JBC, Blokker, etc.). D'autres villes régionales enregistrent également des niveaux supérieurs à 1 000 m² cette année, comme Courtrai, Knokke-Heist, Turnhout, Louvain et Lier.

Les loyers « prime » sur les principales artères commerçantes ont augmenté à 2.000 € / m² / an cette année. Le niveau de loyer prime s'applique au début de l'avenue Louise et à la rue Neuve à Bruxelles, ainsi qu'au Meir à Anvers et à la Schuttershofstraat.

Le segment des centres commerciaux a été plus calme cette année. Début décembre, nous comptions 37.400 m² de prise en occupation, contre une moyenne de 45.500 m² les cinq dernières années, et en recul de 50% par rapport à l'année dernière lorsque les nombreuses pré-locations de Docks Bruxsel ont poussé ce segment vers le haut. Un an avant son ouverture, Docks Bruxsel est déjà pré-loué à 85%. Cette année des marques comme Koezio (3 400 m²), Fox (315 m²), Flying Tiger (240 m²), Camaïeu (207 m²), Guess (182 m²), Maison Scotch (177 m²) et bien d'autres ont signé pour Docks. Aussi les cinq marques du groupe Inditex ont récemment confirmé venir à Docks Bruxsel, surtout Zara (3.110 m²), Bershka (1.100 m²), Massimo Dutti (1.000 m²), Zara Home (840 m²) et Pull & Bear (707 m²). L'achèvement de Docks Bruxsel l'année prochaine ainsi que du projet Rive Gauche à Charleroi et de l'extension des Grands Prés à Mons témoignent de la phase de rajeunissement des centres commerciaux en Belgique. Ces projets totalisent 90.000 m².

Cette année seulement 160.000 m² de nouvelles surfaces commerciales seront livrés, soit un peu plus de 5% en dessous de la moyenne sur cinq ans qui est de 169.000 m². Les plus grands développements achevés cette année étaient le Leonardo (Decathlon) à Evere (18.700 m²), le be-Mine à Beringen (15.000 m²) et Le Toison d'Or à Bruxelles (12.800 m²). L'année prochaine, cependant, le volume des livraisons sera exceptionnellement élevé. Au total, plus de 300.000 m² sera achevé en 2016, dont 156.000 m² dans les retail parks et les 90.000 m² cités ci-dessus. Les plus grands développements en cours de construction dans le retail warehousing sont Ikea Hasselt (39.000 m²) et Ikea Mons (34.500m²). Ce qui est nouveau est qu'un retail park adjacent est construit pour ces deux projets, avec une surface respective de 6.000 m² et 12.000 m². A Genk l'achèvement du Zuiderring Retail Park est prévu pour 2016, il s'agit d'un redéveloppement de 32.500 m² par le Groupe GL. À plus long terme sont également prévus le Centro à La Louvière (38.500 m²), le Kanaalkom à Hasselt (21.700 m²) et le Côté Verre à Namur (23.000 m²). A Bruxelles, les deux nouveaux grands centres commerciaux Uplace (72.000 m²) et Neo (80.000 m²) sont toujours prévus pour respectivement fin 2018 et après 2020.

Les tendances notables dans le paysage commercial en 2015 sont les nouveaux concepts « food & beverage » que l'on retrouve entre autres dans les nouveaux centres commerciaux comme Docks Bruxsel mais aussi et de manière croissante dans rues commerçantes. L'e-commerce continue de croître avec plus de 10% par an et évolue vers le commerce « everywhere » où les acheteurs peuvent atteindre 24/7 et par divers canaux les différentes marques. Les magasins physiques restent importants pour le contact et les service avec le client, l'attractivité de ces magasins allant de pair avec l'innovation et les nouveaux concepts d' « experience shopping ». 


3. INDUSTRIE

Immobilier logistique et semi-industriel en Belgique : 2015 fut une année moyenne

Walter Goossens, Directeur et Head of Industrial & Retail Leasing chez JLL, commente : "Le marché logistique a enregistré une prestation moyenne en 2015 en raison de la faible demande et du manque de grands appels d'offres, mais des signes positifs apparaissent en cette fin d'année pouvant mener à une reprise du marché en 2016 ."

Marché Logistique

  • Prise en occupation 2015
    En 2015 à ce jour, 37 transactions logistiques ont été enregistrées pour un total de 475.000 m², soit 10 transactions de moins que la moyenne pour les cinq dernières années. En terme de volume, celui enregistré en 2015 est inférieur de 14% au volume de l'année dernière et de 18% inférieur au volume annuel moyen des cinq dernières années. En 2015, il y a eu moins d'activité sur tous les axes logistiques, à l'exception de l'axe Anvers-Gand (E17) et de l'axe Anvers-Limbourg-Liège (E313). La plus grande transaction de l'année concerne 58.000 m² construits sur mesure par Goodman pour Mobis Parts dans la zone industrielle Ravenshout à Beringen, une transaction réalisée sur les conseils de JLL. Aldi construit 42.000 m² à Turnhout pour remplacer un entrepôt existant à Rijkevorsel, et MG Real Estate va construire 36.500 m² pour DHL à Brucargo avec un bail de 15 ans. Le projet a été vendu à l'investisseur Montea. La plupart des transactions logistiques concernent des projets clé sur porte. Au niveau européen la part du clé sur porte atteint même 85%.
     
  • Projets
    Un total de 160.000 m² a été achevé en 2015, soit 51% en dessous de la moyenne sur cinq ans de 330.000 m². Pour 2016 il y a davantage de projets dans le pipeline, puisque plus de 354.000 m² sont actuellement en construction avec livraison prévue en 2016. Des développement majeurs récents et futurs sont par exemple les 30.000 m² construits pour Colruyt à Lessines, 25.000 m² pour Skechers à Milmort, et 18.000 m² pour DHL Supply Chain à Bornem. En 2016 des projets sur mesure seront livrés pour Mobis Parts à Beringen ( 58.000 m²) , pour Nike Europe à Ham ( 40.000 m² ) et pour DHL Aviation à Brucargo ( 36.500 m² ) .
     
  • Loyers
    Le loyer « prime » pour la logistique est resté stable à €55/m²/an et couvre les régions logistiques dans la périphérie bruxelloise. Sur l'axe Bruxelles - Anvers les loyers prime fluctuent entre €46 et €48/m²/an . Il y a une pression à la hausse en raison du coût élevé du terrain.

  • Tendances et perspectives
    Le marché de la logistique devrait reprendre des couleurs en 2016, en phase avec la croissance économique prévue et la reprise de la demande. De nouvelles tendances telles que l'augmentation de l'e-commerce et de la logistique urbaine représentent un potentiel de croissance pour le marché de la logistique. Les halls logistiques multimodaux tels que Trilogiport à Liège devraient également soutenir la prise en occupation. La multimodalité apporte des solutions efficaces à l'entreposage et aux chaînes d'approvisionnements.​

Marché semi-industriel

  • Prise en occupation 2015
    La prise en occupation s'élève déjà, au début de décembre, à 900.000 m², et augmentera à un montant estimé à 980.000 m² d'ici la fin de l'année. Cela signifie à nouveau une bonne année pour l'immobilier semi-industriel, 4,7 % au-dessus de la moyenne sur cinq ans. Le nombre de transactions enregistrées, 634, est à un mois avant la fin de l'année déjà 9 % au-dessus de la moyenne sur cinq ans. De grandes acquisitions pour usage propre incluent  l'acquisition de 15.000 m² par Proliver à Olen et plus récemment également 15.000 m² par TSN à Flémalle, 14.000 m² par Deslee Clama à Waregem et 13.000 m² par Machiels Building Solutions à Genk. Les acquisitions pour usage propre représentent 53 % du volume pris en occupation. Cette année aucune transaction de plus de 20.000 m² n'a été enregistrée.

  • Loyers
    Les loyers « prime » ont augmenté en 2015 de €55/m²/an à €60/m²/an. Par définition il s'agit du loyer maximal qui s'applique aux meilleurs bâtiments dans les meilleurs endroits à Bruxelles et au Brabant Wallon et Flamand. Il est à remarquer qu'un niveau de €55/m²/an est réalisé dans la périphérie nord-est de Bruxelles, également pour les bâtiments de plus de 10 ans.
     
  • Perspectives
    Le redéveloppement d'anciens sites industriels en de nouvelles unités pour PME, vendues à l'unité sur le marché, va certainement persister à court terme. La surface spécifique de ces unités est comprise entre 200 et 800 m². Les prix de vente casco réalisés pour ces unités pour PME dépassent les €1.000/m². Pour l'année prochaine nous nous attendons à un niveau de prise en occupation équivalent à celui de 2015.​