Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Actualité

Anvers

En Flandre, la logistique a pris un excellent départ en 2016

Le profil des occupants et des investisseurs « industriels » en immobilier professionnel, en Flandre


1. MARCHÉ DES OCCUPANTS

Au cours des cinq dernières années, la Flandre a comptabilisé les trois-quarts du volume pris en occupation en immobilier industriel en Belgique, la Wallonie 20% et Bruxelles les 5% restant. En nombre de transactions, la part moyenne de la Flandre au cours des 5 dernières années était même légèrement plus élevée, 81%, soit 2.900 transactions sur un total de 3.500. Le volume 2015 était conforme à la moyenne, et jusqu'à présent en 2016, le marché industriel en Flandre performe bien avec 87% du volume total et une prise en occupation de 630.000 m² sur 728.000 m² pour l'ensemble de la Belgique. La logistique affiche la meilleure performance au premier semestre de cette année, grâce à de grandes transactions sur l’axe E313 et dans le port d’Anvers. Le marché est soutenu par la position centrale de la Flandre en Europe occidentale, avec plusieurs ports, un vaste réseau de transport multimodal et des acteurs de marché spécialisés. 

Le profil des utilisateurs d’immeubles industriels est varié et réparti sur différents segments et catégories :

60% du volume pris en occupation au cours des 5 dernières années concernait des biens semi-industriels
Avec 978.000 m² de locaux semi-industriels et 808.000 m² d’espaces logistiques, le total pris en occupation au cours des 17 derniers mois s’élève à 1.786.000 m². La plus grande part du volume (55%) concernait des halls semi-industriels tandis que la logistique représentait 45%. Cette proportion est équivalente à la moyenne des cinq dernières années pendant lesquelles 60% du volume des transactions étaient des locaux semi- industriels.
Depuis début 2016, le marché logistique a pris un excellent départ représentant 66% du volume pris en occupation avec seulement 12% du nombre de transactions.
Parmi les grandes transactions logistiques enregistrées récemment il y a les 57.000 m² de cross-dock qui seront occupés par Van Moer Logistics à Kallo, les 51.500 m² construits sur mesure par Groep Heylen à Grobbendonk et les 50.000 m² érigés par Casa International à Olen pour occupation propre. Sur le marché semi-industriel, Kaneka a acquis un hall semi-industriel de 33.750 m² à Westerlo.

Beaucoup de transactions dans les petits segments de marché
Depuis début 2015, nous avons enregistré 730 transactions en Flandre, soit 79 % du total des 920 transactions réalisées en Belgique. En Flandre, 457 transactions, soit près de 63%, ont été enregistrées dans la catégorie allant jusqu'à 1.000 m². Au cours des cinq dernières années une moyenne annuelle de 326 transactions a été enregistrée  dans le segment inférieur à 1.000 m² ce qui en fait le plus grand segment avec 59 % du nombre total des transactions.
Logiquement il y a moins de transactions dans les segments les plus importants alors qu'à l'inverse les plus petits segments attirent plus de transactions, en raison des nombreuses PME actives en Flandre et de la disponibilité d’unités pour PME dans d’anciennes zones industrielles redéveloppées, comme le parc Fenix à Grimbergen, le Dansaert Park à Dilbeek et le centre d'affaires Brandemolen à Deerlijk.

La majorité des transactions à Anvers et en Flandre orientale
Depuis le début de 2015, la plupart des opérations industrielles ont eu lieu dans les provinces d'Anvers (# 272) et de Flandre orientale (#200). Ensemble, elles représentent près de 65% du nombre total de transactions enregistrées dans cette période. La plupart des transactions ont été réalisées à Anvers et les municipalités voisines (Wommelgem, Aartselaar, Kontich, Waarloos), mais aussi plus au sud dans la région de Bornem, Malines et Willebroek. En Flandre orientale, de nombreuses transactions ont eu lieu à Nazareth (20 transactions dans la zone PME Moerbeek), dans les parcs industriels à Sint-Niklaas et à Temse , et enfin dans le port de Gand tant pour des opérations logistiques que semi-industrielles. La province de Flandre occidentale (# 120) complète le top trois, juste devant le Brabant flamand où 117 transactions ont été enregistrées. Lorsque le nombre moyen de transactions est calculé sur une période plus longue, par exemple les cinq dernières années, le Brabant flamand remonte dans le top trois et la Flandre occidentale occupe la quatrième place. Dans la province du Limbourg on enregistre le plus faible nombre de transactions, 20 au total depuis début 2015, mais la transaction moyenne est de loin la plus grande, presque 9.500 m², dû aux nombreuses grandes opérations logistiques.

57% des transactions récentes sont des locations
Près de 6 opérations sur 10 au cours des 17 derniers mois étaient les locations. Cette proportion est assez stable puisque la moyenne sur cinq ans confirme que 60% du nombre de transactions sont des locations. Ce même rapport s’applique non seulement à la Flandre mais également à toute la Belgique, même s’il existe des différences entre provinces. Dans les provinces du Limbourg et de Flandre occidentale le nombre de transactions de location et de vente sont très proches, tandis qu’Anvers (59%) , le Brabant flamand (65%) et la Flandre orientale (62%) sont plutôt des marchés locatifs.
 
​2. MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT

La Flandre comptabilise 45% des transactions d’investissement, toutes classes confondues, en Belgique au cours des 17 derniers mois. Le volume total investi en Flandre, en 2015, était € 2,05 milliards, un volume record, et à ce jour en 2016 plus de € 500 millions ont été investis. Au total, 103 transactions ont été réalisées depuis début 2015 en Flandre, dont 42 dans le secteur du retail, 25 en industrie et 17 en maisons de repos.

Depuis début 2015, un volume total de plus de € 355 millions a été investi dans les immeubles industriels en Flandre, ce qui représente 77% du volume total pour l’ensemble de la Belgique sur cette même période. Parmi les grandes transactions en immobilier industriel au cours de ces 17 mois on note l’acquisition du portefeuille logistique d’Axa par Logicor pour € 60 millions, l’acquisition par WDP du bâtiment de DHL Supply Chain à Bornem pour € 58 millions et l’acquisition pour € 45 millions, également par Logicor, de deux immeubles loués à Schenker DB à Willebroek.

Globalement le plus grand volume côté acquéreur a été investi par des SIRs, des institutionnels et des investisseurs privés, alors que les gestionnaires de fonds, les promoteurs et à nouveau les investisseurs privés forment le trio de tête côté vendeur. Les SIRs ont fait des acquisitions dans tous les segments, hormis celui des hôtels et des bureaux. Les investisseurs privés ont également été actifs dans tous les segments sauf dans les hôtels et  les maisons de repos.