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Actualité

Anvers

La Flandre est-elle un “must” dans les portefeuilles immobiliers ?

Le profil des occupants et des investisseurs « bureaux » en immobilier professionnel, en Flandre.


​1. MARCHÉ DES OCCUPANTS

En 2015, la prise en occupation des bureaux en Flandre (communes périphériques de Bruxelles non incluses) a atteint 189.000 m², soit 3% de plus qu’en 2014 et 10% de plus que la moyenne à dix ans. A la fin de ce mois de mai 2016, la prise en occupation s’élevait à près de 60.000 m² ce qui annonce une année 2016 probablement plus calme que 2015 même si nous nous attendons à une importante activité d’occupation à Malines. 

Dans le cadre de notre étude, nous nous sommes intéressés au profil des occupants et à leurs préférences. 
Nous avons analysé les transactions de ces 5 dernières années et ce, dans les huit principales villes de Flandre. 

En voici les 4 principaux enseignements:
  • ​Anvers et Gand demeurent les villes les plus prisées, avec respectivement 47% et 23% du volume pris en occupation. Louvain suit avec 11%, Malines avec 8% et le reste du volume étant équitablement distribué entre Alost, Hasselt, Bruges et Courtrai. 

  • Dominance des occupants dits « corporates »: 90% des transactions ont été réalisées par des entreprises du secteur privé (dont 80% d’entreprises belges), 4% par des administrations régionales ou provinciales, 4% par des administrations communales et 2% par des administrations fédérales. 

  • Un marché des « petites surfaces » : En nombre de transactions, sur un total de 1.268, les surfaces de moins de 500 m² représentent 69% de la prise en occupation. Celles entre 500 et 1.000 m² s’élèvent à 18%, celles de 1.000 à 2.500 m² avoisinent les 9% et les surfaces de 2.500 à 5.000 atteignent 3%. 
    Seul 1% de la prise en occupation correspond aux transactions de plus de 5.000 m², ce qui représente plus précisément 15 transactions.

  • Un peu plus de la moitié de la prise en occupation (52%) se réalise dans des immeubles de plus de 15 ans. Ce n’est pas forcément un choix délibéré des occupants mais plutôt la conséquence d’une faible disponibilité des immeubles neufs. Lorsqu’on observe la prise en occupation totale, la proportion de location dans la catégorie des « Immeubles neufs » ne représente que 17%. Ce pourcentage est entre autres obtenu grâce aux nouveaux projets à Gand. La part attribuée à la catégorie des « Immeubles modernes - 5 à 15 ans » monte à 16% et 15% pour celle des « Projets ». L’attractivité des projets immobiliers à Anvers séduit toujours autant les occupants, pour preuve la très belle vente sur plan du « Kievitkantoor » à Fidea. Les « success stories » des nouveaux projets à Gand semblent se répéter à Anvers. 
Concernant l’offre, le taux de disponibilité dans les principales villes flamandes évolue de manière dispersée. 
A Anvers, ce taux s’élève à 10,76% fin mars 2016 contre 11%, il y a six mois. Les nouvelles livraisons spéculatives prévues en 2017, dont le projet The Link et Post X, permettront de remonter temporairement l’offre dans les 12 à 18 prochains mois.
A Gand, seul 4,5% du stock est disponible contre 5,2% fin 2015. Celui-ci devrait rester similaire au cours de ces 12 prochains mois.
Le taux de disponibilité à Louvain atteint par contre 13,6%, son plus haut niveau depuis ces 5 dernières années. Son offre de bureaux vacants en périphérie reste abondante mais diminue dans le centre de la ville. 

Enfin, le taux de vacance des bureaux à Malines diminue légèrement à 10,5% contre 10,94% fin 2015. Les transactions en cours pousseront très probablement ce taux sous la barre des 10%. 

Les loyers « prime » dans les principales villes de Flandre restent inchangés. Anvers annonce €145/m²/an, Gand  €155/m²/an, Malines €145/m²/an et Louvain €150/m²/an. Une possible augmentation du loyer « prime » anversois à €150/m²/an est prévisible endéans ces 12 prochains mois puisque les nouveaux projets commercialisés affichent des loyers relativement élevés. 

2. MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

Depuis début 2015, 45% des transactions d’investissement en Belgique ont eu lieu en Flandre ce qui correspond à un  volume total de € 2,5 milliards (un volume record !). Depuis ce début d’année, plus de € 500 millions ont déjà été investis. 103 transactions ont été réalisées depuis janvier 2015 en Flandre dont 42 dans le secteur du retail, 25 dans le secteur de l’immobilier industriel et 17 transactions en maisons de repos.

Dans le segment des bureaux, la Flandre représente en moyenne 18% du volume national. Au premier trimestre 2016, elle représentait 14% avec une principale transaction:  la vente au promoteur Cores du portefeuille Markland, pour €65 Mln. 

Côté « acquéreurs », le plus grand volume a été investi par : les SIRs, les institutionnels et les investisseurs privés. Les gestionnaires de fonds, les promoteurs et à nouveau les investisseurs privés forment, quant à eux, le top 3 des « vendeurs ». Les SIRs ont fait des acquisitions dans tous les segments, sauf celui des hôtels et des bureaux et les investisseurs privés ont privilégié l’ensemble des segments hormis les hôtels et les maisons de repos.