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Actualité

Bruxelles

Le marché immobilier logistique en Belgique à la hausse​​


Bruxelles, le 6 septembre 2016 – En tant que leader dans le courtage de l'immobilier industriel et logistique en Belgique, JLL publie des chiffres préliminaires pour 2016, démontrant que le marché retrouvera cette année un niveau qu'il n’avait plus atteint depuis la crise. Le secteur performe bien en raison de l'évolution des chaînes d'approvisionnement grâce au e-commerce, mais aussi grâce à l'optimalisation des réseaux de distribution. Voici un aperçu des paramètres clés du marché.

  • Le volume pris en occupation retrouve son niveau d'avant la crise
Fin août 43 transactions logistiques avaient été signées pour une superficie totale de 705.000 m². Quatre mois avant la fin de l'année, le volume des transactions excède déjà, non seulement, le volume enregistré dans toute l’année 2015, une année avec un volume transactionnel relativement bas de 483.000 m², mais dépasse également déjà le volume enregistré les années précédentes. Il faut retourner en 2011 pour trouver un volume annuel plus élevé. Avant la crise, en 2003-2007, une moyenne annuelle de 765.000 m² de surfaces logistiques étaient prises en occupation. En 2016, le marché renouera avec ce niveau d'avant la crise, voire le dépassera.

  • Les axes Anvers-Gand, E313 et Anvers-Bruxelles se portent bien
Avec une prise en occupation record de 148.000 m² enregistrée sur l’axe logistique Anvers-Gand dans les huit premiers mois de cette année, le volume dépasse déjà la moyenne annuelle des 10 années précédentes enregistrée sur cet axe. Haut volume de prise en occupation également sur l’axe E313, avec un volume record de 213.000 m² jusqu'à présent cette année, contre une moyenne annuelle de 120.000 m² pour cet axe sur les 10 dernières années. Le volume enregistré sur l’axe logistique Anvers-Bruxelles est encore 27% en dessous de sa moyenne sur cinq ans, mais l’axe reste le premier axe logistique en Belgique en termes de volume avec un total transactionnel de 226.000 m² réalisé au cours des huit premiers mois de l'année. Le volume attendu pour cet axe en fin d’année sera stable par rapport à ses moyennes sur 5 et 10 ans, respectivement 311.000 m² et 335.000 m². Avec un volume pris en occupation de 36.000 m² l'axe wallon reste à ce jour 43% en dessous de sa moyenne annuelle des cinq dernières années, et 70% en dessous de sa moyenne sur dix ans. En nombre de transactions c’est l’axe Anvers-Gand qui fait noter la meilleure performance, avec déjà sept transactions cette année contre trois en moyenne sur les cinq dernières années.

Les plus importantes transactions des huit premiers mois de cette année ont été enregistrées à Beveren-Waas, Grobbendonk, Bilzen, Olen, Anvers et Meer. Pas moins de 14 transactions de plus de 20.000 m² ont été signées cette année (entre janvier et août), contre une moyenne annuelle sur cinq ans de 10. Des logisticiens comme Van Moer Group, DSV Solutions et ACS ont été actifs sur le marché. Van Moer Group a pris une extension de 90.000 m² à Anvers (rive gauche), dont 57.000 m² de cross-dock, Groupe Heylen a préloué un hall logistique clé sur porte de 50.000 m² à un groupe logistique, une transaction réalisée par JLL. Logicor, un investisseur immobilier international, a loué 26.000 m² dans la zone de transport à Meer à Smart Packaging Solutions, une autre transaction réalisée par JLL.

  • Les projets clé sur porte restent les plus demandés
En 2016, à ce jour, 280.000 m² de surfaces logistiques ont été livrées, dont seulement 10.000 m² spéculativement. De plus, un total de 550.000 m² sont en construction avec livraison prévue au cours des 18 prochains mois. Les projets livrés récemment comprennent 58.000 m² pour Mobis Parts à Beringen, une transaction dans laquelle JLL a agi à titre de consultant, une extension de 40.000 m² sur le campus logistique de Nike Logistics à Ham et la réalisation d'un projet sur mesure de 35.000 m² par ODTH à Willebroek.

  • Les loyers
Au cours des huit premiers mois de 2016, le loyer prime relatif aux espaces logistiques est resté stable à €55/m²/an. Ce niveau de loyer s'applique aux halls logistiques dans la périphérie bruxelloise. Sur l'axe Bruxelles-Anvers le loyer prime varie entre €46 et €48/m²/an. La pression à la hausse des loyers en raison du coût élevé des terrains est compensée en grande partie par la compression des rendements et les coûts de financement avantageux.

Walter Goossens, Head of Industrial & Retail Leasing chez JLL, a déclaré: "Ce qui était prévu depuis fin 2015 se réalise maintenant : la prise en occupation de surfaces logistiques en Belgique a connu une croissance en raison de la demande accrue et nous pouvons attendre une prise d’occupation de l’ordre de 1.000.000 m² en fin d’année.