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Actualité

Bruxelles

Les villes du Benelux ‘prochaines escales’ après Londres et Paris


Bruxelles, le 14 novembre 2016 - Dans la perspective du Mapic, le salon international de l'immobilier commercial à Cannes, JLL publie un nouveau rapport sur l’immobilier retail dans les 13 plus grandes villes du Benelux. Les rues commerçantes de nos villes subissent de nombreux changements et les retailers s’adaptent à ce nouveau marché retail qui est affecté par le commerce électronique et par une demande croissante d'expérience shopping. Dans son nouveau rapport Destination Retail Benelux 2016, JLL décrit l'individualité de chacune de nos villes commerçantes et met en avant un certain nombre de tendances.

​L’attrait du Benelux
Amsterdam, Bruxelles et Anvers sont des valeurs sûres d’un point de vue retail en Europe. Les enseignes considèrent le Benelux comme une prochaine étape dans leur stratégie marketing, juste après les plus grandes villes commerçantes européennes. Tout d’abord la situation centrale du Benelux entre les marchés de première importance tels que Londres, Paris et Berlin constitue un grand atout. Ensuite la maturité des marchés, la population urbaine et la croissance de l’ e-commerce, qui oblige les enseignes à optimiser leur réseau de distribution, renforcent encore l'attrait des grandes villes du Benelux pour les détaillants.

Amsterdam, Bruxelles et Anvers forment le top 3
Partant du principe que la présence de marques internationales dans les villes est un bon indicateur de l'attractivité du marché, JLL a analysé la présence d’une sélection de 200 marques internationales pour les plus grands centres commerciaux dans le Benelux. Treize villes au total, six villes aux Pays-Bas et six en Belgique et une au Luxembourg, ont été examinées.

78% de ces marques internationales sont présentes à Amsterdam. La large gamme de boutiques de la ville est due à la grande zone de chalandise, le grand nombre de touristes et le pouvoir d'achat élevé. La capitale des Pays-Bas fait honneur à sa réputation en tant que centre de la mode du pays et est également en première place dans le Benelux. Le plus haut loyer « prime » au Benelux, € 2.950 par m² par an, s’applique au centre d'Amsterdam.

Avec la présence de 71% des détaillants internationaux sélectionnés Bruxelles décroche la deuxième place dans le classement. Les points forts de Bruxelles sont le tourisme, la population dense et croissante, mais également le caractère international des clients, ce qui rend Bruxelles attrayant pour le test de concepts. Le grand succès du centre commercial Docks Bruxsel qui s’est ouvert récemment prouve que les clients apprécient l'innovation et l'expérience.

Bruxelles est suivi de près par Anvers, avec la présence de 68% des détaillants dans une zone commerciale diversifiée autour du Meir, qui attire de nombreuses enseignes locales et internationales. Les marques ‘mainstream’ dominent le Meir alors que la présence d’enseignes de luxe et les concepts de design se développent dans les rues environnantes.

Luxembourg, la capitale du Grand-Duché, est un marché stable avec en outre un certain nombre de grands projets tels que Royal Hamilius apportant du dynamisme dans ce marché relativement petit mais au succès incontesté, et de nombreuses nouvelles enseignes internationales telles que la FNAC, Michael Kors et Dior.

Les autres villes belges analysées sont Gand, Hasselt, Liège et Bruges. Aux Pays-Bas les villes de Rotterdam, Utrecht, La Haye, Eindhoven et Maastricht complètent la liste. Pour chaque ville, la présence de la même sélection de détaillants est utilisée comme indicateur du marché et le caractère unique du marché retail dans la ville concernée est esquissé.

Potentiel de croissance dans la restauration et le luxe
Deux chapitres sont consacrés à l’évolution du segment de la restauration et des marques de luxe, en raison des grands changements dans ces segments de marché qui ont eu et qui auront toujours à l'avenir un impact sur le positionnement de l'immobilier. Ainsi l’offre horeca ajoute un facteur d'expérience important au shopping. Une variété d'options de restauration dans une zone de shopping maintient les clients plus longtemps sur place et crée une expérience qui dépasse l'événement de shopping pur. Beaucoup de nouveaux petits et grands concepts répondent à cette demande du marché, variant de restaurants pop-up à de grands marchés couverts. Des exemples sont Docks Bruxsel et Mercado à Anvers ainsi que des concepts innovants comme Wasbar, qui unit horeca et wasserette. A Rotterdam, le nouveau Markthal répond à cette demande, et au Grand-Duché le ‘sky restaurant’ du Royal-Hamilius entend répondre de manière pointue à cette expérience. Dans les rues commerçantes le secteur de la restauration est jusqu’ici peu présent, ce qui offre  des possibilités de croissance.

Les marques de luxe se sont avérées moins sensibles à l'impact du commerce électronique que les enseignes grand public en raison de leur caractère exclusif, bien que les marques de luxe elles-mêmes se repositionnent également en expérimentant des offres en ligne. Le magasin physique reste néanmoins important dans ce segment pour l'image de la marque. Les zones retail où les enseignes de luxe se concentrent sont en expansion dans toutes les capitales du Benelux (Boulevard de Waterloo à Bruxelles, P.C. Hooftstraat à Amsterdam, rue Philippe II à Luxembourg). De nouveaux entrants incluent Fabiana Filippi et Dolce & Gabbana à Bruxelles, Philipp Plein, Stone Island, Boggi Milano et Liu-Jo à Amsterdam et Dior au Luxembourg. Ces zones sont situées à proximité des rues commerçantes et des principaux sites historiques. Vu le succès de ces zones, cette tendance se poursuivra certainement.

Potentiel de redéveloppement
Les gros investissements exigés par l’e-commerce poussent les enseignes à revoir leur réseau de magasins physiques, ce qui crée des possibilités pour le développement de grands espaces pour les flagship stores, pour les enseignes «mainstream» ainsi que pour les enseignes de luxe qui n’échappent pas à cette tendance. Ce repositionnement entraîne des opportunités pour les emplacements secondaires dans les villes pour de nouveaux concepts ou pour d'autres usages.

​Thierry Debourse, Head of Retail Benelux chez JLL, commente :
“Le marché du retail vit sa plus grande (r)évolution! Bousculé par les ventes en ligne à croissance quasi exponentielle, une clientèle avisée et très exigeante, une prise de conscience accrue des limites de la consommation et de ses impacts sociaux et environnementaux, le marché du retail mature au Benelux doit se réinventer. L’agilité et la créativité sont des pistes de réflexion pour répondre à ces défis.”