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Actualité

Bruxelles

​2016, une année record pour l’immobilier logistique et semi-industriel en Belgique


​​​Bruxelles, le 6 décembre 2016 - Comme chaque année JLL, le leader du marché immobilier industriel en Belgique, analyse les transactions enregistrées sur le marché de l’immobilier industriel. Les deux segments de marché, la logistique et le semi-industriel, affichent d'excellentes performances avec un volume total transactionnel de plus de 2 millions de m² enregistré à la fin de l'année, un record historique. Ce qui suit est un résumé des paramètres les plus importants pour chaque segment de marché.

1. Une année record pour l’immobilier logistique

Prise en occupation 2016

2016 est une excellente année pour l'immobilier logistique. Depuis début 2016 à ce jour, 58 transactions logistiques ont été enregistrées totalisant 975.000 m². Ce volume de prise en occupation pourrait encore augmenter en fin d'année et atteindre le million de mètres carrés, égalisant ainsi le volume record de 2008. Le volume pris en occupation atteint à ce jour en 2016 est plus de deux fois celui de 2015, et déjà 56% au-dessus de la moyenne sur cinq ans. La hausse du volume pris en occupation est due à la hausse de la demande de la logistique liée à l’e-commerce, à la centralisation d’entrepôts de distribution ainsi qu’à de grands projets logistiques construits sur mesure. Géographiquement, 2016 était une très bonne année pour l'axe Anvers-Bruxelles, pour l'axe E313 et l'axe E17 Anvers-Gand, en particulier la région rive gauche d'Anvers, où les plus grandes transactions de l'année ont été enregistrées. Katoen Natie y a développé 100.000 m² dans le projet Loghidden City et Van Moer Group y a loué 57.000 m². 

À ce jour, un total de 17 transactions de plus de 20.000 m² a été réalisé, soit 70% de plus que la moyenne de 10 transactions enregistrées ces cinq dernières années dans cette catégorie. Par exemple, sur l’axe E313, Ceva Logistics a loué un projet de 51.500 m² construit sur mesure sur le site Antwerp East Port, à Grobbendonk. Toujours sur le même axe, Carglass a loué un projet clé sur porte de 50.000 m² à Genk et Domus Logistics a développé 50.000 m² pour usage propre à Olen. Sur l’axe Bruxelles-Anvers, deux projets sur mesure ont été pré-loués à De Hulst, à Willebroek, 44.600 m² à Nedcargo et 40.400 m² à Decathlon. 

Projets

A la fin de l’année 2016, un total de 556.000 m² de nouvelles surfaces logistiques auront été livrées, soit 72% au-dessus de la moyenne sur cinq ans et plus de quatre fois le volume de 2015. Ce volume est à peine plus bas que celui de l'année record de 2008, le plus grand volume annuel jamais enregistré dans la base de données de JLL. Parmi les grands projets achevés en 2016 ou prévus pour achèvement avant la fin de l’année : 55.000 m² développés sur mesure par Goodman pour Mobis Parts à Beringen, 51.500 m² pour Ceva Logistics à Antwerp East Port et 50.000 m² pour Domus Logistics (Casa) à Olen. JLL a agi en tant que consultant pour les deux plus grands projets précités. On dénombre 16 projets,  totalisant 352.000 m², actuellement en cours de construction avec livraison prévue au cours des 18 prochains mois, dont 44.000 m² pour Lidl à Marche-en-Famenne, 44.600 m² pour NedCargo et 40.400 m² pour Décathlon, deux projets à De Hulst à Willebroek, développés par MG Real Estate.

Loyers

Le hotspot logistique en périphérie bruxelloise, en particulier dans les environs de l'aéroport de Zaventem, paie les loyers les plus élevés en Belgique. Le loyer « prime » pour un entrepôt logistique s’élève à €55/m²/an, identique à 2015. Les loyers évoluent en deux directions opposées : il y a une pression à la hausse pour les baux à 3/6/9 ans et une pression à la baisse pour les baux de plus de neuf ans en raison d’un rétrécissement des rendements.

Tendances et perspectives

La nouvelle législation sur le travail de nuit et l’adaptation des chaînes logistiques grâce à l’e-commerce entraînera de nouvelles perspectives mais également de nouveaux défis. La logistique multi-channel devra viser à maintenir l’équilibre entre efficacité et rentabilité. JLL voit également un potentiel de croissance dans des projets multimodaux qui aideront à alléger la congestion du trafic sur les grands axes autoroutiers. En 2017, nous nous attendons également à une légère augmentation du taux de vacance sur l’axe Anvers-Bruxelles suite à la délocalisation de grands centres d’opérations logistiques. Le taux de vacance ne devrait cependant pas dépasser 5%. Enfin, les loyers négociés dans les baux standards (3/6/9 ans) pourraient subir de plus fortes pressions à la hausse en raison du coût élevé des terrains et de conditions de financement moins avantageuses.


2. Le marché semi-industriel reste stable à un niveau élevé

Prise en occupation

Début décembre le marché semi-industriel en Belgique avait atteint un niveau record de 1.022.000 m² en 537 transactions, seulement 1% en dessous du volume de l'ensemble de l'année 2015. Nous estimons que d’ici la fin de l’année le volume grimpera à 1.050.000 m² : une bonne année donc pour l'immobilier semi-industriel. Au cours des cinq dernières années en moyenne 1.009.000 m² ont été pris en occupation annuellement. Avec 537 transactions enregistrées à début décembre, le nombre de transactions était encore 15% en dessous de la moyenne annuelle des cinq dernières années, soit 631. Par contre la taille moyenne des transactions était environ 20% plus élevée que dans les cinq dernières années. La taille moyenne de l’acquisition d’un bien semi-industriel en 2016 s’élevait à 2.500 m², une transaction locative quant à elle s’élevait à 1.490 m².
Les acquisitions pour usage propre représentent 51% du volume transactionnel en 2016 et 38% du nombre de transactions. Les acquisitions les plus importantes sont les 45.000 m² acquis par Lock'o à Alleur et 39.000 m² d’entrepôt avec 63.000 m² de terrain acquis par TVH Fremato Group à Waregem, une transaction réalisée par JLL. La plus grande location de l’année est un projet sur mesure de 30.000 m² à Zellik, loué à long terme à Euro Pool Systems. En 2016, à ce jour, cinq transactions ont été enregistrées dans la catégorie de plus de 20.000 m², alors qu’aucune n’avait été enregistrée dans cette catégorie l’année dernière.

Loyers

Les loyers « prime » - les loyers les plus élevés qui puissent être obtenus pour les meilleurs bâtiments à des emplacements AAA - à Bruxelles et dans les provinces avoisinantes, le Brabant Flamand et le Brabant Wallon, sont restés stables en 2016 à € 60/m²/an.

Perspectives

À court terme, les unités pour PME avec des surfaces allant de 250 à 750 m² continueront d'être le principal moteur du marché semi-industriel. Il y a encore un potentiel de croissance dans le redéveloppement d’anciens sites industriels en de nouvelles unités pour PME qui sont vendues ou louées individuellement. Nous prévoyons un volume de prise en occupation stable en 2017, proche de la moyenne sur cinq ans d’un million de m².

Walter Goossens, Head of Industrial Leasing chez JLL, commente : “L’augmentation de la prise en occupation logistique que nous avions prévue fin 2015 s’est concrétisée, surtout grâce à des transactions liées à l’e-commerce et à l'optimisation de plateformes logistiques. Aussi en 2017 un impact positif est attendu de la croissance continue de l’e-commerce et de l'assouplissement du cadre juridique pour le travail de nuit. »