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Actualité

Bruxelles

2016 : une année surprenante. Également pour l’immobilier belge ?


Bruxelles, le 6 décembre 2016. 2016 aura été une année mouvementée et surprenante d’un point de vue politique, économique et social. Mais qu’en est-il pour l’immobilier ? 

JLL dresse le bilan 2016 des principales tendances du marché de l’immobilier professionnel en Belgique. 

​Le marché des bureaux : une des meilleures performances des 5 dernières années

2016 a tiré un trait sur la performance difficile du marché de bureaux en 2015.  Début décembre 2016, la barre des 390.000 m² de prise en occupation a été dépassée et nous nous attendons à près de 420.000 m² sur toute l’année, plusieurs transactions de taille moyenne étant en phase finale de négociation. Par rapport à la moyenne sur 5 ans, 2016 surperforme de 15%. 

Cet excellent résultat s’explique, entre autres, par les 9 transactions de plus de 10.000 m² qui ont été signées au cours de l’année 2016. C’est plus de 4 fois le nombre de transactions bureaux réalisées en 2015 et près de deux fois la moyenne des dix dernières années. 

Tous les secteurs d’activités semblent contribuer à ce retour des “big deals”: 

  • l’Europe: la Commission au Black Pearl et au Merode (25.000 m² au total, dans le quartier Européen) et le Parlement au Belmont (11.000 m²), 
  • les administrations locales ou régionales: la Ville de Bruxelles au Centre 58 (37.000 m²), la Police de Bruxelles au De Ligne (30.000 m²), et Bruxelles Prévention et Sécurité au C de Ligne (10.000 m²), tous dans le Pentagone,
  • l’Etat fédéral : au Pacheco (30.000 m²) dans le Pentagone,
  •  et même les corporates: Allianz dans la tour Möbius (26.000 m²) au quartier Nord, et DKV (10.000 m²) au Central Plaza.   

Bien que le rapprochement soit tentant, on ne peut pas encore considérer cette excellente performance comme un retour à la normale. D’un côté, certaines de ces transactions de grande taille étaient attendues depuis quelques temps, et d’un autre côté, le nombre total de transactions enregistrées en 2016 n’est jusqu’ici que de 300 transactions, alors que la moyenne des 5 dernières années est de 371. 

Si la demande récurrente tarde à redémarrer, l’offre continue, elle, de se contracter.  Mi-décembre il ne reste plus que 1.226.000 m² disponibles à Bruxelles, soit 43.000 m² de moins qu’il y a un an. Le taux de disponibilité n’est plus que de 9,3% dans le grand Bruxelles, contre 9,7% il y a un an, et ce malgré quelques livraisons spéculatives. Au sein du CBD, la disponibilité s’élève à 4,8%, soit 401.000 m², contre 5,4% il y a un an. Dans le décentralisé, 13,5% sont disponibles, une légère hausse par rapport aux 13,2% enregistrés il y a un an. En Périphérie, la vacance structurelle ne diminue pas. Début décembre, le taux de vacance était toujours de 21,4%, couvrant près d’un demi-million de m², contre 21,6% il y a un an. 

Enfin, en ce qui concerne les valeurs locatives il n’y a pas de changement dans les loyers “prime”, ils s’établissent toujours à € 275 / m² / an et devraient rester à ce niveau en 2017. Cependant, des loyers de € 300 / m² / an ont été observés pour des petites transactions dans le quartier Européen. 

​Le marché de l’investissement

Le marché de l’investissement a été positivement surprenant en 2016. Nous estimons le volume d’investissement, d’ici la fin de l’année, à € 3,6 milliards. Si on fait abstraction de la vente du portefeuille Celsius (Waasland Shopping Center et 50% du Wijnegem Shopping Center) vendu pour € 825 millions, 2016 est tout à fait en ligne avec 2015 qui était la meilleure année depuis 2007. Sur 20 ans, 2016 est donc la 4ème meilleure année après 2007, 2015 et 2006. 

La typologie des investissements revient à la normale. Les bureaux dominent à nouveau avec 47%, contre 28% pour le retail. L’année dernière, le retail dominait avec 46% du volume d’investissement contre 32% pour les bureaux. La plus grande transaction bureaux de 2016 est la vente de la tour Ellipse au quartier Nord, pour € 215 millions, à Fubon Life Insurance (Taiwan). Cette transaction a été conseillée par JLL. Le secteur industriel représente 8% du volume d’investissement, un résultat similaire à 2015. La surprise émane du secteur des hôtels qui prend la 4ème position avec 7%, entre autres grâce à la vente du Wiltcher’s et du Hilton Grand Place. Enfin, les maisons de repos prennent 6% du volume d’investissement. 

L’origine des investisseurs reste diversifiée, les belges mènent avec 47%, contre 49% en 2015, les asiatiques suivent avec 12%, la France avec 11%, les allemands et les américains prennent 9% chacun. 

Les rendements « prime » des bureaux se sont rétrécis à un plancher historique de 4,75% contre 5,35% il y a un an, de même que les rendements « prime » pour la logistique qui ont rétrécis de 25 pdb à 6,25%. Les rendements des high streets sont restés stables à 3,75%, bien que plusieurs transactions, dont la vente du projet Toison d’Or à GH Group, se soient conclus à des niveaux inférieurs. Pour les centres commerciaux, on ne constate pas de changement dans les rendements qui restent stables à 4,25%. 

​Perspectives 2017-2018

2017 s’annonce aussi surprenante que 2016 pour l’immobilier professionnel. L’année prochaine, le niveau de prise en occupation pourrait à nouveau se situer entre 350.000 et 400.000 m². D’autres transactions de grandes tailles sont attendues de la part des administrations belges, notamment le SPF Justice, l’INAMI et la Région de Bruxelles-Capitale. Il n’est pas exclu que l’Europe réalise encore une ou deux transactions de plus de 10.000 m², sans oublier l’Ambassade des Etats-Unis qui devrait, moyennant certaines conditions, acquérir l’ex-siège d’AXA au Boulevard du Souverain. 

Quant à la disponibilité, nous nous attendons à un recul sous la barre des 9% au premier semestre, avec une augmentation progressive vers 10% au cours du second semestre, ainsi qu’en 2018, en raison de nouvelles livraisons. 

Parmi les projets en cours d’élaboration, la plupart affichent des loyers demandés supérieurs aux valeurs actuelles. Il est donc probable qu’en 2017-2018 les loyers augmentent enfin, en particulier au CBD. Epinglons aussi que les loyers obtenus dans le projet “Passport” de Codic à Brussels Airport, sont très au-dessus du niveau de loyer “prime” de la Périphérie. Le quartier de l’aéroport devient un quartier à part entière avec sa propre dynamique et ses propres valeurs locatives. 

Enfin, en ce qui concerne le marché de l’investissement, en raison des incertitudes liées au Brexit, à la « Trumpeconomy », ainsi qu’aux élections françaises et allemandes, nous pensons que les rendements resteront sous pression. Dans ce contexte incertain, les investisseurs chercheront avant tout la sécurité avec des actifs « super core », ce qui aura potentiellement un impact sur les transactions de type « core+ » ainsi que sur les transactions dans des localisations secondaires. Il est donc probable que le volume d’investissement en 2017 soit à nouveau entre 3 et 4 milliards d’euros.