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Actualité

Bruxelles

Les bureaux du centre-ville de Bruxelles sont très demandés :  l’offre suit-elle ?


​​Bruxelles, 22 mai 2017

La Banque Nationale de Belgique a choisi de s’installer dans l’ex-siège de Petercam sis Place Sainte Gudule,19. Cette transaction d’environ 6.200 m² vient d’être clôturée par l’intermédiaire de JLL. Après la location par la STIB des 9.200 m² de l’immeuble Belgolaise, c’est la seconde transaction de taille importante dans le centre-ville (Pentagone) au second trimestre. L’année dernière, le marché locatif du Pentagone avait atteint son plus haut niveau historique avec environ 140.000 m² pris en occupation, don​​t 5 transactions supérieures ou égales à 10.000 m². Nous observons que tous les projets de rénovation supérieurs à 5.000 m² trouvent assez rapidement preneur, le cas de l’immeuble Belgolaise au Cantersteen illustre clairement cette tendance: la STIB était face à un choix très limité d’options pour ses services, sachant qu’idéalement ils devaient s’établir à une distance très proche du siège central implanté Rue Royale. 

Transactions de grande taille 2016 – 2017 

PropertyAnnée transactionOccupantSurface
Brucity (projet)2016Ville de Bruxelles (Centre Administratif)37.000 m²
De Ligne (projet)2016Ville de Bruxelles (Police)30.000 m²
Pacheco2016SPF Santé Publique30.000 m²
Central Plaza2016DKV Belgium10.000 m²
C de Ligne2016Bruxelles Prévention Service9.600 m²
Belgolaise2017STIB / MIVB9.200 m²
Ste Gudule 192017BNB / NBB6.200 m²



Le Pentagone serait-il redevenu “the place to be” auprès des occupants? L’accès aisé aux transports publics (train, métro et tram) joue beaucoup, ainsi que la proximité des commerces, et le fait que des immeubles répondant aux critères qualitatifs des occupants étaient disponibles. 

​Qu’en est-il actuellement? Il ne reste que 4 immeubles récents (moins de 15 ans) offrant plus de 5.000 m² disponibles, pour une surface totale de 28.000 m² dont plus d’un tiers dans l’immeuble Alhambra. Le taux de disponibilité s’élève actuellement à 4,9%, et est en dessous de la moyenne à dix ans qui est de 5,4%. 

ImmeubleAdresseDisponible
AlhambraBd Jacqmain, 2010.500 m²
Regent ParkBoulevard du Régent, 356.250 m²
UrsulinesRue des Ursulines, 25.750 m²
The RegentBoulevard du Régent, 455.380 m²


JLL estime que à l’instar du quartier Louise, le Pentagone tend à se recentrer sur ses meilleurs localisations, à savoir l’axe Botanique – Gare Centrale et alentours immédiats, la Place de Brouckère et alentours, et enfin la petite ceinture. En dehors de ces grandes concentrations, la grande majorité des occupants sont de type administrations, mutualités et syndicats ; les corporates ayant déserté ces localisations. Comme d’une part les administrations se concentrent elles aussi dans des immeubles de grande taille situés à proximité immédiate d’une station de métro, et que d’autre part les immeubles dont sont propriétaires les mutualités ou syndicats sont assez anciens, d’autres départs sont probables à l’avenir. Mais pour quelle destination? 

Les projets futurs sont peu nombreux, on en compte seulement 4:

ImmeubleAdresseSurfaceTimingDeveloppeur
De BrouckèrePlace de Brouckère40.000 m² (rénovation)2020Whitewood
SpectrumBoulevard Bischoffsheim, 1516.000 m² (construction neuve)2018Ghelamco
TweedRue aux Laines, 7015.000 m² (rénovation)2019Macan
Brederode CornerRue de Brederode, 27.400 m² (rénovation)2018Befimmo



En dehors de ces projets, il existe encore du potentiel de rénovation ou de reconstruction d’immeubles de seconde main actuellement partiellement ou totalement vides, mais comme l’espace existant ne peut être densifié en hauteur en raison des règlements urbanistiques, le manque d’immeubles de qualité disponibles va se faire de plus en plus criant dans un avenir proche. 

Selon JLL, la solution ne viendra pas des localisations secondaires dans le Pentagone. En dehors des axes principaux, les immeubles obsolètes vides offrent un meilleur potentiel en tant que redéveloppement résidentiel plutôt qu’en bureaux. Le prix de vente au m² du résidentiel neuf au pentagone se situant autour de 3.000 – 3.500€, les promoteurs ont vite fait leur choix sachant que de tels niveaux ne sont atteignables pour des bureaux que dans les meilleures localisations. C’est déjà une réalité: un total de 153.000 m² a été reconverti au cours des 5 dernières années, et il est probable que la tendance se poursuive. Par exemple, l’actuel siège d’Allianz situé sur plusieurs immeubles Rue de Laeken et Place de Brouckère (environ 40.000 m²) sera transformé en un ensemble mixte au début de la prochaine décennie, et il est également probable que l’ancien siège d’Actiris (15.000 m²) à la Bourse soit transformé en résidentiel.

Les demandes d’occupants cherchant une localisation centrale seront plus difficilement satisfaites, il leur faudra chercher des alternatives comme le quartier Nord ou dans une moindre mesure le quartier Européen qui affiche des valeurs locatives de 20 à 25% supérieures au Pentagone.