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Actualité

Anvers

L’immobilier d’entreprises en Flandre: (r)évolution?

Reconversions à Anvers, city logistics et smart retail


​​Rencontre presse JLL, Anvers - 13 juin 2017 

Le marché des bureaux en évolution

La reprise de la demande des occupants semble enfin se confirmer. Au cours de l’année 2016, un total de 212.874 m² a été pris en occupation en Flandre, soit 16% de plus qu’en 2015 et 28% au-dessus de la moyenne à 5 ans. Anvers s’est distingué avec une année record: 114.355 m² ont été pris en occupation en 2016, entre autres avec des transactions de grande taille comme Persgroep qui occupera d’ici la fin de la décennie 8.000 m² au Kievit. L’activité est relativement plus calme au premier semestre 2017 bien que des transactions de grande taille aient été enregistrées à Gand avec EY et Belfius prenant des surfaces importantes. En Flandre, 75.195 m² a été pris en occupation sur les 5 premiers mois de l’année mais ce chiffre pourrait fortement augmenter dans la seconde partie de l’année notamment grâce à la Police d’Anvers qui devrait signer pour la construction d’un immeuble sur mesure de plus de 50.000 m². 

Un des faits marquants est le succès remporté par les nouveaux projets lancés à risque à Anvers, similaires à ceux livrés il y a quelques années à Gand. Plusieurs transactions ont été signées pour le projet The Link de Ghelamco ainsi que dans le Post X de IRET, tous les deux situés à Berchem. Les occupants ont évolué et sont beaucoup plus exigeants en matière d’accessibilité multimodale (train, tram / métro, et même vélo, et non plus uniquement la voiture privée), d’efficacité énergétique et d’image. C’est également le cas à Gand, où une nouvelle phase du Take-Off Office Park accueillera prochainement EY. 

La disponibilité est en légère hausse dans la plupart des villes: à Anvers 10,9% était disponible au T1 2017 contre 9,9% à la fin 2016 et elle augmente aussi légèrement à Gand où 5,5% est vacant, contre 5,2% fin 2016. A Louvain, la disponibilité reste assez élevée et au-dessus des moyennes à long terme, à 12,1%, par contre à Malines elle recule à 8,3% contre 9,2% fin 2016. Enfin, à Hasselt 11% est vacant. 

JLL a épinglé une autre évolution majeure à Anvers: les reconversions d’immeubles de bureaux obsolètes en résidentiel ou autres usages. Cette tendance déjà bien connue à Bruxelles et à Amsterdam s’étend dans la Métropole. Etant donné qu’il y a actuellement un manque de logements à Anvers certains immeubles de bureaux structurellement vides offrent de belles opportunités pour des promoteurs résidentiels. Ces dernières années, 120.000 m² ont ainsi été transformés en logements, et selon JLL il y a encore un potentiel important. Cela devrait contribuer à pousser le taux de disponibilité vers le bas, et soutenir le niveau des loyers pour les meilleurs immeubles.  

Les loyers à Anvers stagnent autour de €145 / m² / an depuis de longues années, avec la reprise de la demande des occupants les valeurs locatives des nouveaux projets sont en hausse vers €150 / m² / an. Nous observons la même tendance à Gand où un niveau de €160 / m² / an pourrait être atteint dans le courant de l’année contre €155 / m² / an pour le moment, ainsi qu’à Malines où certains projets sont commercialisés à €150 / m² / an. A Louvain et Hasselt, les loyers sont stables à respectivement €150 et €135 / m² / an. 


​Révolution dans le retail? 

Welcome to the Smart World!

Smart cities, smart retail, les bâtiments intelligents. Dans tout ce que nous faisons, comment nous vivons, comment nous communiquons, les GAFA (Google, Apple, Facebook, Amazon) sont omniprésents dans notre quotidien. L’information sur toute notre vie est « Smart » : nos goûts alimentaires, quelle banque nous utilisons, le dernier magasin que nous avons visité, où nous nous sommes garés et quelle est notre couleur préférée. Les cookies stockent notre identité. La plupart des détaillants ont une application smartphone et ont développé une boutique en ligne pour rester compétitif avec Amazon, Zalando ou Bol.com et pour faire le lien numérique avec le client.

Comment les magasins s’adaptent-ils au monde digital?

Aucun problème, le rôle d’un immobilier de qualité n’a jamais été aussi important. Le plus important n'est pas le nombre de magasins, mais la qualité de l'espace dans lequel un détaillant montre son identité au public. Autre élément rassurant, une étude réalisée par IBM dans 16 pays a démontré récemment que 98% des consommateurs de la « génération Z » (nés après 1995) continuent de faire leurs achats dans les magasins physiques, mais seulement après avoir recueilli un maximum d'informations sur internet ou via les réseaux sociaux.

Les magasins physiques se réinventent et se présentent comme la carte d’identité de la marque et comme showrooms avec une combinaison d'expérience du shopping et des conseils, alors que la livraison finale peut se faire au domicile de l'acheteur ou dans un point de collecte. Les nouveaux magasins vont ainsi offrir une gamme plus large, avec un facteur «fun» plus important et seront concentrés sur les meilleures localisations.

Une illustration de cette (r)évolution du monde retail est l'apparition de concepts innovants, par exemple UNDIZ MACHINE et les nouvelles formules LEAPP (réparation de produits Apple). On observe également la tendance du «lifestyle shopping» avec plus de magasins de mode qui combinent leur gamme avec des produits d'intérieur et lifestyle (Sissy Boy, Juttù), l'émergence de magasins spécialisés cosmétiques (Rituals, MAC, Atelier Rebul ...) ou de nouvelles marques de sport (Skechers, JD Sports, chaussures Asics, ...).

Les valeurs locatives évoluent dans 2 directions. Le meilleur reste le meilleur. Les emplacements secondaires connaissent une pression vers le bas – néanmoins, à certains endroits, un nouvel équilibre a été trouvé ce qui regagne la confiance des investisseurs. Il faut faire une exception pour des bâtiments emblématiques où des concepts très distincts et/ou des destinations shopping trouvent leur place. Aux meilleures localisations à Anvers, Bruges et Hasselt il n'y a pas de changement. Dans certaines zones à Gand et à Louvain il y a une certaine pression vers le bus sur les loyers.


​Le marché logistique et semi-industriel en Flandre à pleine vitesse

En Flandre, la reconversion des sites industriels et des terrains sont depuis de nombreuses années les moteurs de nombreux nouveaux développements de halls logistiques et de nouveaux parcs d'affaires.

​1) Logistique

En 2016, la Flandre représentait plus de 90% de la prise en occupation enregistrée en Belgique, ce qui représente plus d’1 million de m². En nombre de transactions également, la Flandre représentait 92% du total réalisé, ou 61 transactions sur un total de 66. Bonne performance aussi du marché logistique en Flandre début 2017, avec un volume transactionnel de 341.000 m² sur 410.000 m² pour toute la Belgique.

L'axe logistique Anvers-Bruxelles a attiré le plus grand nombre de transactions, 41 depuis début 2016, notamment à Willebroek (9 transactions), Puurs (7 transactions) et Bornem (4 transactions). Les deux transactions les plus importantes sur cet axe ont été les locations dans le nouveau développement MG De Hulst à Willebroek, à NedCargo (44.600 m²) et à Decathlon (40.000 m²). Dans la même période, 20 transactions ont été enregistrées sur l'axe E313, y compris un projet sur mesure de 51.500 m² à Antwerp East Port qui a été loué à Ceva Logistics, qui y fournit des services logistiques pour Converse.

En ce qui concerne les projets, les volumes livrés en 2016 et ceux qui sont en cours pour 2017 dépassent largement la moyenne annuelle des cinq dernières années. En 2016, 550.000 m² de nouveaux espaces logistiques ont été complétés, contre 642.000 m² sur toute la Belgique. A ce jour, un volume de 542.000 m² est en construction en Flandre pour livraison en 2017, contre 

680.000 m² pour l'ensemble du pays. Les plus grands projets en cours sont 100.000 m² pour Katoen Natie à Kallo, un projet sur mesure de 83.000 m² pour usage propre par Van Marcke à Menin et Carglass à Bilzen (50.000 m²), un investissement de Montea. A Willebroek, NedCargo va occuper un nouveau hall logistique de 44.600 m² développé par MG Real Estate.

​2) Semi-industriel

En 2016, une prise en occupation de 956.000 m² a été enregistrée en Flandre, équivalant à 78% de la prise en occupation dans tout le pays, qui s’élève à 1.228.000 m². Le volume était de 22% supérieur à la moyenne annuelle pour la période quinquennale de 2012 à 2016. Au cours des premiers mois de 2017 une prise en occupation de 195.000 m² a été enregistrée en Flandre, 60% du volume total pris en occupation en Belgique au cours de la même période. En ce qui concerne le nombre de transactions, 541 transactions ont été enregistrées en Flandre en 2016, soit un peu plus que la moyenne des cinq dernières années qui est de 533. La moyenne annuelle sur cinq ans pour toute la Belgique s’élève à 657 transactions par an.

City logistics

La croissance tant de la population des villes que de l’économie créeront dans les décennies à venir une plus grande demande pour la livraison toujours plus rapide de produits, ce qui augmentera le volume de la logistique desservant les villes. Les nouvelles tendances en matière de vente au détail telles que la croissance du commerce électronique et les ventes par différents canaux (multi-channeling) résultent en des changements structurels profonds dans les réseaux de distribution. Ces changements se manifestent en Flandre également. Il y aura donc plus de demande logistique dans la ville, alors qu'il y a peu de terrains disponibles pour la logistique.

L’organisation de la logistique urbaine des villes est un défi que les entreprises et les transporteurs devront relever dans les années à venir, en particulier dans le cadre des plans de circulation urbains plus stricts et des normes en matière d’émissions de CO2. La consolidation des flux de transport et des solutions logistiques devront remédier à l'inflation actuelle des camionnettes et des mouvements de transport individuels.


​Le marché de l’investissement

Le volume d’investissement en Flandre s’élevait à € 993 Mln en 2016, contre un peu plus de 2 milliards d’euros en 2015. A la fin du mois de mai 2017, le volume était de €486 Mln et au vu des transactions en cours il pourrait à nouveau atteindre le milliard d’euros en Flandre. 

L’activité est soutenue par les ventes de portefeuilles, en 2016 ceux-ci représentaient 28% du volume total en Flandre (contre 9% pour le marché belge pris dans son entièreté), en recul par rapport à 2015 lorsque les portefeuilles représentaient 62%, en ce compris le portefeuille Celsius valorisé à € 825 Mln. A la fin mai 2017, les portefeuilles représentaient 22%, contre 12% en Belgique, et avec la vente prochaine du portefeuille logistique de Logicor ainsi que celle du portefeuille logistique de Leasinvest la proportion devrait encore augmenter.  Le retail représente 68% de la valeur des portefeuilles traités ces 5 dernières années, contre 15% pour les maisons de repos, 11% pour l’industriel, et 6% pour les autres classes d’actifs. 

​Les rendements se sont rétrécis au cours des douze derniers mois et se situent actuellement à des niveaux historiquement bas. Pour les bureaux, le rendement “prime” s’est rétréci de 50 pb en base annuelle à 5,75%, tandis que pour la logistique les rendements ont également reculé à 50 pb à 6%. Les rendements du semi-industriel sont cependant restés stables à 7,25%. En ce qui concerne le retail, les rendements des magasins sont inchangés à 3,75% bien qu’il soit possible d’obtenir des niveaux plus bas pour des localisations exceptionnelles, mais ils se sont rétrécis de 25 pb pour le retail warehousing à 5,50%. Enfin, les rendements des shoppings centers sont inchangés à 4,25%. Selon JLL, les perspectives des rendements sont stables. ​