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Actualité

Bruxelles

L’immobilier industriel a le vent en poupe

Les chiffres pour la première moitié de 2017 sont positifs


​Bruxelles, le 17 juillet 2017 – JLL fait le point sur le marché immobilier industriel en Belgique au terme de la première moitié de l’année. Le marché logistique ainsi que le marché semi-industriel performent bien: le volume transactionnel en semi-industriel est plus important que sur la première moitié de l’année passée. Le marché est boosté par les grandes transactions de propriétaires/occupants, un climat économique plus favorable ainsi qu’un regain de confiance du côté des entrepreneurs. 

1. LE MARCHÉ DE OCCUPANTS

​Logistique

Sur la première moitié de l’année 2017, 24 transactions logistiques ont été enregistrées pour un volume total de 412.000 m². Le volume se situe 35% au-delà de la moyenne sur 5 ans pour la première moitié de l’année mais 25% plus bas qu’en 2016 qui était une année exceptionnelle pour le marché logistique.

Les plus grandes transactions sont des investissements par des occupants dans leurs propres biens logistiques, tels que Katoen Natie qui réalise une extension du site Loghidden City à Anvers (100.000 m²), le projet sur mesure pour le Centre de Distribution Européen de Van Marcke à Menen (83.000 m²) et Jost Logistics qui construit 44.000m² sur son site, DL Trilogiport (300.000 m²). 

La répartition géographique des transactions logistiques se concentre sur les axes Anvers-Bruxelles et Anvers-Gand. Ces deux axes ont atteint, ensemble, un volume de prise en occupation de 55%. 

Les loyers prime pour la logistique restent stables, allant de 48 € à 55 €/m²/an pour les meilleurs emplacements dans la région bruxelloise et sa périphérie mais sont mis sous pression pour des immeubles existants par des loyers très compétitifs appliqués dans des projets de location clé-sur-porte.

À ce jour, en 2017, 126.000 m² de nouveaux espaces logistiques ont été livrés, dont 44.000 m² pour Lidl à Marche-en-Famenne et 40.000 m² pour Decathlon dans le MG Park De Hulst à Willebroek. Il y a actuellement 23 grands projets logistiques en cours de construction pour un volume total de 674.000 m² dont 500.000 m² seront livrés cette année. Ceci portera le volume total de nouveaux espaces logistiques en 2017 à  630.000 m², presque le double de la moyenne annuelle sur les 5 dernières années.

​Semi-industriel

Le marché semi-industriel reste sur la bonne voie avec un volume transactionnel de plus de 555.000 m², 19% au-dessus de la moyenne sur 5 ans pour la première moitié de l’année. Depuis mi-2016, 1,2 million de m² d’espaces semi-industriels a été pris en occupation, 10% de plus que sur les 12  mois précédents. En comparaison avec la première moitié de 2016, nous avons enregistré 3% de transactions en moins, 311 contre 310 l’année passée, mais le volume se situe 2% au-dessus. La reconversion d’anciens bâtiments industriels en parcs modernes d’unités pour PME permet de faire face à la forte demande dans le marché.

La plus grande transaction locative de l’année comporte 22.000 m² à Machelen, loués à Athlon Car Lease. La  plus importante transaction de vente concerne l’ancien site Arcelor Mittal, à Liège, à Lampré Benelux (19.400 m²).

La prise en occupation se concentre principalement dans le « triangle d’or », soit  les provinces d’Anvers, du Brabant Flamand et de Flandre Orientale, qui comptabilise 59% du volume transactionnel et 69% du nombre de transactions. La Flandre Occidentale se joint au trio de tête en terme de nombre de transactions.  

Les loyers prime pour le marché semi-industriel restent stables et varient de €35/m²/an à €60/m²/an pour les meilleures localisations dans la province du Brabant Flamand en dans la région Bruxelloise. 

​2. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT

Sur la première moitié de 2017, le prime yield a baissé à 6% pour les surfaces logistiques. Les rendements pour les espaces semi-industriels ont suivis cette même tendance et se situent actuellement à 7%. Cette année, le marché est principalement dominé par des parties Belges du côté des acheteurs et par les investissements pour usage propre qui représentent presque la moitié du volume. 

La logistique est le plus grand segment de marché avec un volume transactionnel de € 191 millions sur la première moitié de l’année. En semi-industriel, € 28 millions ont été investis à ce jour, ce qui porte le total pour le secteur à  € 219 millions, soit 64% au-delà de la moyenne sur 5 ans pour la première moitié de l’année. Si on ne tient pas compte des investissements pour usage propre, le volume se situe à peine 3% au-dessus de la moyenne sur 5 ans. Les plus grandes transactions d’investissement de ce début d’année concernent l’achat par Montea du centre de distribution européen de Carglass à Bilzen (45.000 m²) pour un montant de € 25 millions, et l’acquisition du centre de distribution  de Rettig ICC à Lummen par WDP pour € 17 millions.