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Actualité

Bruxelles

MIPIM 2018 : De belles perspectives pour le marché des bureaux à Bruxelles


​BRUXELLES, le 8 mars 2018 – A l’occasion du MIPIM 2018, JLL fait le point sur le marché des bureaux à Bruxelles au premier trimestre, et dresse les grandes tendances à venir pour les occupants et les investisseurs. 


Le marché des occupants de bureaux : 

I Prise en occupation 

Mi-mars la prise en occupation à Bruxelles atteignait 60.000 m² et est par conséquent en recul par rapport aux 88.000 m² réalisés en moyenne ces 5 dernières années sur un premier trimestre. La taille moyenne des transactions est en recul de 9% par rapport à la moyenne et atteint 972 m². Nous avons toutefois enregistré quelques belles transactions dont la location à long terme de 9.816 m² dans l’immeuble Green Island par la Fédération Wallonie Bruxelles. Cette transaction, réalisée par l’intermédiaire de JLL, illustre à nouveau la volonté des administrations locales et fédérales de se regrouper dans un nombre restreint d’immeubles de grande taille. 

2017 était incontestablement l’année du co-working avec plus de 30.000 m² pris en location par des opérateurs internationaux et belges, dont Tribes, Spaces et Fosbury & Sons. 2018 s’annonce similaire avec déjà près de 10.000 m² signés : Fosbury & Sons sera le premier occupant du projet Seven (ex-Polaris) de Baltisse et Downtown Real Estate, tandis que Welkin & Meraki est proche de la signature pour plus de 4.000 m² dans un projet du quartier Européen. 

Le retour des institutions européennes – absente sur le marché en 2017 -  est attendu pour cette année. La Commission Européenne a lancé un appel d’offre pour son nouveau centre de conférence, en remplacement de l’immeuble Borschette. Deux autres transactions sont également en cours avec l’EEAS et l’EFTA. Si ces trois transactions se concrétisent, la contribution de l’Europe sur l’année 2018 pourrait avoisiner 50.000 m² au total.

La grande inconnue sera l’activité des administrations fédérales et régionales. La Régie des Bâtiments cherche à optimiser son portefeuille et ainsi à réduire ses coûts d’occupation. L’impact sur le marché est à ce stade encore incertain. De son côté, la SNCB a également lancé un appel d’offres pour un nouveau siège Avenue Fonsny qui pourrait regrouper un grand nombre de ses services actuellement dispersés de l’autre côté de la Gare du Midi. Ce dossier pourrait sérieusement animer le marché dans un avenir proche. Un autre dossier qui pourrait se conclure en 2018 est la recherche par la Région de Bruxelles Capitale de 40.000 m², en remplacement de son site du CCN (quartier Nord) qu’elle occupe partiellement. 

I Disponibilité et pipeline en hausse

Depuis 2016, les promoteurs ont repris confiance et ont lancé davantage de projets à risque dont plusieurs seront livrés cette année. Le timing semble adéquat si l’on en croit les prélocations dans les projets livrés au premier trimestre. On note par exemple le Belliard 40 de Cofinimmo dont 66% des quelques 18.000 m² ont été pré-loués par CEFIC, Spaces et Aedifica et les quelques 6.000 m² du Tree Square de Leasinvest pré-loués à hauteur de 25%, tous deux situés au Quartier Européen. L’immeuble Passport, développé par Codic, sur le site de Brussels Airport, totalisant environ 27.000 m², affichait quant à lui complet au moment de sa livraison en janvier grâce à ses derniers arrivants Etex et Redevco. Au cours du premier trimestre, environ 52.000 m² ont été livrés, dont 33.000 m² spéculativement. JLL estime que sur l’année 2018 les livraisons spéculatives devraient atteindre 121.000 m². On s’attend donc à une légère hausse du taux de vacance par rapport à 2017. Mi-mars, JLL estimait le taux de vacance à 8,4% contre 8,2% à la fin 2017. La disponibilité devrait avoisiner 9% en fin d’année compte tenu des livraisons attendues fin 2018, dont notamment The One de Atenor et Manhattan de Icon Real Estate, actuellement pré-loués à 15%.

​I Loyers en hausse

Un des faits marquants de l’année 2017 a été la hausse des loyers « prime » pour la première fois en six ans, à €300 / m² / an, soit 9% de plus qu’en 2016. Selon JLL, la hausse pourrait se poursuivre en 2018. Elle ne se limite pas aux « prime rents », nous observons que les loyers moyens pour les immeubles neufs sont sensiblement en hausse depuis mi-2017 en particulier grâce aux transactions réalisées dans les projets en cours de livraison. 

​Le marché de l’investissement : le meilleur premier trimestre de l’histoire 

Grâce aux indicateurs macro-économiques revenus au vert et au retour de la croissance, les banques centrales commencent à adapter leur politique monétaire avec pour conséquence une remontée sensible des taux. Cependant, si le rendement offert par les obligations d’Etat est en hausse en Europe, il reste un écart de plus de 300 bps avec le rendement offert par l’immobilier de bureaux.  Le contexte macro-économique reste donc très favorable à l’investissement immobilier et les capitaux disponibles auprès des fonds internationaux sont substantiels. Le flux de transactions de grande taille signés sur les 3 premiers mois de l’année le démontre, le volume s’élève déjà à plus d’un milliard d’euros. C’est de très loin le meilleur premier trimestre de l’histoire immobilière en Belgique, ces dix dernières années le volume moyen était de €492 millions. 

Deux transactions majeures ont d’ores et déjà été conclues sur cette première partie de l’année: Eurocommercial Properties s’est offert le Woluwe Shopping pour €468 millions, et un consortium d’investisseurs sud-coréens a acquis les immeubles de bureaux Egmont I et II pour €369 millions. La plupart des gros volumes sont réalisés par des investisseurs internationaux, cependant une autre transaction phare du trimestre a été la vente de l’Arts 56 à Befimmo pour un montant de €116 millions. Le momentum pour le reste de l’année est très encourageant, plusieurs dossiers de grande taille sont en cours tant du côté des bureaux que du retail. Par conséquent JLL estime que le volume d’investissement sur l’année 2018 pourrait égaler les 3,5 milliards atteints en 2017, et ainsi être en ligne avec la moyenne des 5 dernières années. 

Les rendements des bureaux sont toujours sous pression et sont attendus à un nouveau record de 4,25% pour des baux traditionnels, tandis que les rendements des shopping centers se sont compressés de 25 pb au T1 à 4%. Concernant la logistique, JLL estime que les perspectives sont stables à 5,75%.