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Actualité

Bruxelles

L’immobilier semi-industriel et logistique résiste-t-il du climat économique actuel?

Jones Lang LaSalle donne un aperçu des tendances des marchés semi-industriel et logistique en Belgique, et esquisse les perspectives.


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Bruxelles, septembre 2012. Alors que le marché logistique n’a pu éviter un recul après une excellente année 2011, le marché semi-industriel continue à surprendre, avec une prise en occupation qui dépasse même le niveau atteint au premier semestre de l’année précédente. Ce résultat est dû en grande partie aux PME qui ont continué à investir dans leurs propres immeubles dans les 6 premiers mois de l’année 2012, alors que le marché logistique enregistrait une baisse importante des transactions au-delà de 20.000 m², qui étaient la raison de la hausse du volume pris en occupation en 2011.

Marché locatif

Semi-Industriel :  maintien du cap
  • La prise en occupation totale dans les 6 premiers mois de 2012 a atteint 499.000 m², en continuant la tendance positive enregistrée en 2011, voire même en améliorant de 2% la bonne performance de la première moitié de 2011. Le volume pris en occupation est également 88% au-dessus de la moyenne sur 10 ans pour les 6 premiers mois de l’année.
  • Le “triangle d’or” Bruxelles – Antwerpen – Gent reste la région la plus attractive, et enregistre le plus grand nombre de transactions (70%).
  • Ce succès s’explique par le flux constant d’acquisitions pour usage propre par des petites et moyennes entreprises, qui semblent disposer d’une solide réserve de liquidités et qui choisissent d’utiliser ces fonds pour acquérir des biens immobiliers. L’acquisition d’un immeuble pour usage propre suscite beaucoup d’intérêt de la part des PME, surtout auprès des sociétés qui ne doivent pas faire appel à des sources de financement externes.
  • Comme dans les 3 années précédentes, la période d’été 2012 était une période plus calme, avec un ralentissement de la croissance, même si les chiffres provisoires de la prise en occupation du 3e trimestre indiquent une tendance positive par rapport à ceux du 3e trimestre de l’année précédente. Le niveau d’activité futur sera en grande partie dépendant de la demande des PME pour les acquisitions de biens.

Logistique : back to basics

  • La baisse de la prise en occupation de surfaces logistiques déjà enregistrée dans la seconde moitié de 2011, a encore pris de l’ampleur dans les 6 premiers mois de 2012, avec une prise en occupation totale de seulement 177.000 m². Ce résultat est non seulement en-dessous du niveau de 2011, mais également 40% sous la moyenne sur 10 ans. Même si la prise en occupation au 2e trimestre a repris sous l’impulsion de quelques grandes transactions dans la catégorie entre 10.000 et 25.000 m², aucune grande transaction de plus de 25.000 m², caractéristique de la prise en occupation en 2011, n’a été enregistrée au cours du premier semestre 2012.
  • Cette baisse de volume était prévisible après l’excellente année 2011, mais elle est aussi due à la contraction de l’économie nationale et internationale, et à la renégociation et la prolongation de baux existants.
  • Les plus grandes transactions des 6 premiers mois étaient :
    o Un projet sur mesure de 23.000 m² à Brucargo (Zaventem) développé par De Paepe Group pour DHL Forwarding Services, et déjà acquis par Montea,
    o le projet sur mesure à Puurs développé par Goodman Group pour le compte de Vandeputte Safety.
  • Les promoteurs ne développent pas à risque, mais préfèrent acquérir des réserves de terrain. Ils assurent ainsi de la flexibilité et une plus grande vitesse de réaction, ce qui leur permet de répondre de façon optimale à toute demande d’utilisateurs potentiels, dès qu’une opportunité se présente.
  • Le prime rent pour des surfaces logistiques a augmenté à 55€ par m² par an au premier trimestre sous la pression de l’offre restreinte, mais reste bas en comparaison avec d’autres noyaux logistiques européens.

Walter Goossens, National Director et Head of Industrial & Retail Leasing chez Jones Lang LaSalle, commente : “Il est remarquable que le marché semi-industriel résiste bien dans un contexte économique difficile, et prouve être une valeur sûre dans le marché immobilier belge, porté par des investissements de petites et moyennes entreprises dans leur propre parc immobilier. Le marché logistique est auto-régulant et a reculé dans le contexte économique actuel, mais il a tous les atouts pour répondre rapidement à toute nouvelle demande tant des Corporates que des 3PL.”

Marché de l’investissement

  • Les investissements dans les biens semi-industriels et logistiques ont reculé dans les 6 premiers mois de 2012,avec un volume d’investissement total de €66,2 millions, ce qui représente une baisse de 44% par rapport à 2011, et est également 45% sous la moyenne sur 10 ans.
  • Le marché est entièrement dominé par des investisseurs belges.
  • Les 3 plus grandes transactions de la première moitié de l’année 2012 :
    1) +€ 27 millions payés par Montea pour l’acquisition du projet sur mesure totalisant 23.000 m² développé par De Paepe Group à Brucargo pour DHL Global Forwarding,
    2) +€ 12,5 millions pour l’acquisition pour usage propre d’un projet de 18.500 m² développé sur mesure par Goodman Group à Puurs,
    3) +€ 7,9 millions investis par Intervest Offices & Warehouses dans l’acquisition du centre de distribution d’Estée Lauder à Oevel, et situé juste à côté de West Logistics, qui était déjà propriété d’Intervest.
  • Aucun développement spéculatif n’est actuellement planifié pour les années à venir et le taux de disponibilité de surfaces est estimé à moins de 2%, ce qui peut donner une tension sur le marché du fait que des demandes pour de grandes surfaces ne peuvent être satisfaites dans l’immédiat. Des terrains à développer restent disponibles, mais dans le contexte économique actuel aucun projet n’est développé à risque et les terrains sont réservés pour des constructions sur mesure.
  •  Malgré que la demande relative aux produits d’investissement du secteur logistique et semi-industriel reste élevée, le manque de nouveaux bâtiments dévie l’intérêt des investisseurs vers d’autre produits. Le prime yield pour des surfaces logistiques est stable à 7% depuis 9 trimestres consécutifs, tandis que le prime yield pour des surfaces semi-industrielles a augmenté de 25 points au début de l’année, à 7,75%, sous l’impact de la crise.

Jean-Philip Vroninks, European Director et Head of Capital Markets chez Jones Lang LaSalle, commente : “Le volume investi dans les biens logistiques a baissé en 2012, principalement par un manque de produits d’investissement, et pas par manque d’intérêt. La demande reste élevée et le dernier trimestre de l’année promet d’être plus actif.”