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Actualité

Bruxelles

Bilan et perspectives de l’année 2013 dans le secteur de l’immobilier d’entreprise en Belgique

Jones Lang LaSalle, leader du marché belge, présente les chiffres-clés de l’année, dresse le bilan et épingle les principales tendances du secteur de l’immobilier de bureaux, industriel et des surfaces commerciales ainsi que leurs perspectives.


​Bruxelles, le 10 décembre 2013.

Bureaux à Bruxelles: Retour à l’équilibre 

  • A Bruxelles la prise en occupation a reculé de 17% par rapport à 2012, et devrait atteindre 350.000 m² d’ici la fin de l’année, soit le même niveau qu’en 2011 et ainsi un des plus bas de la décennie. Cela s’explique notamment par la relativement faible activité du secteur privé, mais aussi par la paralysie des administrations fédérales belges sur le marché de l’occupation. Par contre, les institutions européennes se sont une nouvelle fois distinguées avec deux transactions de grande taille dans le quartier européen.
  • A l’écoute des occupants : que demandent-ils ? C’est une constante, les occupants privilégient la qualité et surtout les immeubles neufs existants ou en cours de construction. Les exigences des occupants en matière de consommation énergétique ou de flexibilité des espaces de travail sont devenues plus strictes, de même qu’en matière d’accessibilité par les transports en commun. 
  •  Début décembre le taux de disponibilité à Bruxelles s’établissait à 10,3%, en léger recul par rapport à 2012, et il devrait repasser sous les 10% d’ici l’été 2014. Dans le CBD, le taux de disponibilité tend sous la barre des 6% et retrouve ainsi son plus bas niveau depuis 2008. 
  • Les reconversions se multiplient dans le district « Décentralisé » et le quartier « Louise », sur l’année 2013, plus de 110.000 m² ont été retirés du stock pour transformation en résidentiel et au moins autant pourrait l’être à moyen terme. Remarquons le double effet positif des reconversions sur la vacance locative: d’une part, des immeubles vides ou partiellement vides sont retirés du marché et d’autre part, les éventuels occupants restants déménagent et remplissent des espaces vacants dans d’autres immeubles. Le marché se corrige.
  • La demande attendue de la part des institutions européennes, dont une partie des immeubles sont vieillissants et dont certains baux arrivent à échéance, est élevée. Cette demande, qui s’échelonnera sur plusieurs années, dépasse très largement la somme des immeubles neufs disponibles dans le CBD et des futurs projets connus aux quartiers « Européen » et « Nord ». La demande attendue de la part des administrations belges dépasse déjà elle aussi la totalité de la disponibilité immédiate d’immeubles neufs dans le CBD. Lorsque l’économie repartira à la hausse, la demande du secteur privé suivra.
  • Chronique d’une pénurie annoncée ? Si la croissance économique confirme son retour alors une pénurie de biens de qualité dans le CBD à Bruxelles pourrait se faire sentir. Sur  quelques 100.000 m² attendus pour livraison en 2014, seuls 47% seraient encore disponibles. En 2015, sur un total de 177.000 m² prévus, 115.000 m² sont encore spéculatifs.
    Seront-ils suffisants pour satisfaire la demande future des corporates à Bruxelles ?
  • Les loyers faciaux pour les meilleurs immeubles sont inchangés en 2013 à €285/m²/an. Avec la diminution de la disponibilité, les loyers se sont stabilisés mais les « incentives » restent élevés. En périphérie, la situation reste complexe.
  • Bureaux dans les deux autres régions: Gand se distingue 
    Dans les grandes villes régionales, la prise en occupation est sensiblement en recul, à l’exception de Gand qui enregistre la meilleure performance du pays avec une hausse supérieure à 10%. En Flandre, comme en Wallonie et à Bruxelles, les administrations locales ont été beaucoup moins actives qu’auparavant.

Industrie: le semi-industriel preste à nouveau à des niveaux élevés, la logistique reste stable mais en-dessous des moyennes historiques

Semi-industriel

  • Les chiffres de ce début de décembre démontrent clairement que 2013 sera à nouveau une excellente année pour le semi-industriel. L’activité, d’ici la fin de l’année, sera très proche du niveau record de 2012, soit plus d’un million de m² de prise en occupation.
    A ce jour, le compteur s’établi à +/- 960.000 m², soit 31% au-dessus de la moyenne à 5 ans qui est de 731.000 m².
  • Fait marquant de l’année, on constate à nouveau plus de transactions de location que d’acquisitions pour usage propre. Après 11 mois, les locations s’élevaient à 51% du volume pris en occupation et à 61% du nombre de transactions. 2009 fut la dernière année comptant plus de 50% de locations. La surface moyenne des transactions est en léger recul par rapport à l’année dernière (-2%) ainsi que par rapport à la moyenne à 5 ans (-3%). Selon Jones Lang LaSalle, ce bilan provisoire pourrait être modifié par une ou plusieurs grosses transactions de vente en phase de conclusion avant le 31 décembre 2013.
  • En ce qui concerne la répartition géographique de la prise en occupation, le “triangle d’or” Bruxelles-Anvers-Gand continue d’attirer les occupants, avec 55% du volume, suivi par l’axe wallon « Charleroi-Mons-Liège » et les zones décentralisées, avec 18% chacun.
  • Le loyer « prime » reste stable à 55€/m²/an et se situe entre 110 et 125€/m²/an pour les surfaces de bureaux attenantes.

Logistique

  • Avec une prise en occupation de 490.000 m² début décembre, la logistique fait un peu mieux que l’an dernier. D’ici la fin de l’année, nous nous attendons à un volume de prise en occupation d’environ 540.000 m². Cela signifie que pour la seconde année consécutive, le marché sera en-dessous de la moyenne à 5 ans qui est de 673.000 m².
  • La plus importante transaction de l’année a été la location à bpost de 70.000 m² : un développement sur mesure réalisé sur l’ancien site de l’entreprise Marly à Neder-Over-Heembeek. En seconde position se place l’extension de 40.000 m² du centre de distribution européen de Nike qui totalise déjà 200.000 m² à Ham (Limbourg).
  • Les loyers « prime » de ce secteur en Belgique restent stables à 55 €/m²/an.
    • Pour 2014, l’activité devrait être similaire à celle des 2 dernières années.
  • Cependant, Jones Lang LaSalle pointe une probable croissance de l’activité relative à l’e-commerce et ses répercussions sur la chaîne logistique. Celle-ci même influencera positivement la prise en occupation tant en Belgique qu’en Europe.

Retail: « Market in (e)motion »

  • A ce jour, la prise en occupation s’élève à +/- 299.000 m², soit déjà 2,4% de mieux que la moyenne à 5 ans qui est de 292.000 m². Pour la seconde année consécutive, la prise en occupation totale dépassera donc les 300.000 m², en ligne avec 2012. 
  • Les principales transactions dans les « High Streets » ont été la location des 8.000 m² à Galeria Inno à la Koning Albertstraat 46-50 à Hasselt, les 2.900 m² loués à Primark à la Rue Neuve à Bruxelles, et les 2.400 m² loués à Zara dans la Veldstraat à Gand.
  • Les nouvelles enseignes du paysage « Retail » en Belgique sont entre autres Christian Louboutin, Michael Kors et Kiehl’s pour Bruxelles et Red Valentino, Karl Lagerfeld et Playlife pour Anvers. De plus, Ba&Sh, Twin-Set et Subdued ont fait le pari d’ouvrir leurs magasins dans ces deux grands villes du shopping simultanément.
  • « Market in (e)motion » : le paysage des commerces évolue vers une collaboration étroite entre l’e-commerce d’une enseigne et ses magasins physiques. Les retailers ont adapté leurs stratégies en « repositionnant » leurs magasins : tant à travers l’amélioration de leur localisation, que de leur visibilité et de leur concept. Ils mettent d’avantage l’accent sur le   «Shopping Experience». Cette stratégie est évidemment combinée à un meilleur service à la clientèle et à une plus large gamme de produits.
  • Les loyers «prime» dans les High Streets sont restés stables à 1.850 €/m²/ an pour la Rue Neuve à Bruxelles et le Meir à Anvers. Dans les shopping centers, ils sont restés stables tant au Woluwe Shopping qu’au Wijnegem Shopping Centers à 1.600 €/m²/an. Dans le segment des « Retail Warehousing », les loyers «prime» s’établissent à 175€/m²/an comme en témoigne l’exemple à la Rue de Stalle à Drogenbos.
  • Pour 2014, nous prévoyons:
    o Une demande soutenue pour les localisations AAA, au détriment des localisations B,
    o Un renouvellement général de style (de format) de certains magasins,
    o Un investissement plus conséquent des enseignes dans leur “Shopping Experience”,
    o Une interaction croissante entre les magasins physiques et leur homologue virtuel, 
    o Une arrivée encourageante de nouvelles marques sur le territoire belge telles que, par exemple, Uniqlo et Topshop.
    o Une très belle phase de commercialisation (pré-location) pour le prometteur « Docks Bruxsel » dont le chantier prend forme.

Investissement: nette reprise dans les bureaux à Bruxelles

  • Le volume d’investissement en immobilier commercial en Belgique pour l’année 2013 est estimé à 2,3 milliards EUR, un petit peu plus que les 2,2 milliards atteints en 2012 et largement au-dessus de la moyenne des 5 dernières années qui est de 1,9 milliards EUR. C’est la troisième année de hausse consécutive après le plongeon de 2009-2010. Le marché retrouve donc progressivement son équilibre.
  • Les investissements en bureaux ont à nouveau le vent en poupe. Ils retrouvent de très loin leur place de plus importante classe d’actif. En 2013, le volume d’investissement en bureaux devrait atteindre 1,4 milliards EUR, soit 60% de plus que l’année dernière. Il représente 61% du volume total alors qu’en 2012 la proportion n’était que de 39%. La liquidité des immeubles « core » (biens de qualité avec baux à long terme) est très élevée. Pour preuve, la seconde plus grosse transaction de bureaux de la décennie: la vente de l’immeuble Belair réalisée par l’équipe Capital Markets de Jones Lang LaSalle. Ce bâtiment, propriété de Breevast et d’Immobel, a été acquis par Hannover Leasing et un partenaire asiatique. Les biens « value added » sont également prisés par le marché tout comme les transactions de redéveloppement se multiplient.
  • Les rendements « prime » pour les immeubles avec des durées de bail standard sont sous pression dans le CBD. Au quartier européen, ils sont désormais sous la barre des 6%, à 5,8%, et ils ont reculé de 25 points de base à 6% dans le Pentagone et à 6,25% dans les quartiers « Louise » et « Nord ». Les rendements « prime » ont à nouveau augmenté de 25 points de base dans le district « Décentralisé » à 7,50%, et ont augmenté de 50 points de base en périphérie à 8,50%. Les rendements « prime » pour les bâtiments loués à des occupants de qualité avec un bail LT restent inchangés à 5,25%. 
  • Les investissements Retail, en Belgique, ont reculé de 32% sur un an, le niveau record de 2012 n’a pas été réédité, en l’absence de méga transactions de vente de shopping centers. Il y a eu, par contre, plusieurs transactions portant sur des portefeuilles de « Retail Warehouses ».    Les rendements « prime » pour les magasins demeurent sous pression et certaines transactions sont signées en dessous les 4%. Dans le segment du « Retail Warehousing »,  les rendements ont reculé de 25 points de base à 6,0%. Quant aux Shopping Centers, ceux-ci sont restés stables à 5%.
  • Le volume d’investissement en industriel est identique à celui de 2012, soit 200 millions EUR.  Les rendements « prime » sont inchangés : 7% pour la logistique et 7,75% pour le semi-industriel.
  • Moins de transactions constatées dans les maisons de repos : prévisible suite au record de 2012. Un volume de 110 millions a été enregistré, 64% de moins qu’en 2012 et représentant 5% du volume total. La sicafi Aedifica a été particulièrement active, de même que certains institutionnels.
  • Les investisseurs internationaux sont de retour en Belgique. Si le marché reste nettement dominé par les acteurs locaux, qui ont investi environ 1,5 milliard EUR soit 68% du total, les allemands et les français sont généralement dans les short lists des principales transactions, tant en bureaux que dans les autres catégories d’actifs.
     

 

2013: Chiffres clé Marché de la Location

 

 

 

Bureaux - Bruxelles
2012
2013e
12 Month Outlook
Stock million m²
13,1
13,3
ì
Take-up Total (‘000 m²)
423
350e
â
Taux de disponibilité (%)
10,4%
10,3%
î
CBD
6,2
6,0
î
Hors CBD
17,6
17,8
î
Livraison (‘000 m²)
85
223
î
Prime Rent (€/m²/an)
285
285
â
Top Quartile Rent (€/m²/an)
219
214
â
Weighted Average Rent (€/m²/an)
172
167
â

 

 

Logistique - Belgique
2012
2013e
12 Month Outlook
Prise en occupation (‘000m²) en Belgique, dont:
557.000
540.000e
â
·         Anvers-Bruxelles
290.000
237.000e
â
·         Anvers -Gand
0
 23.000e
â
·         E313
109.000
137.000e
â
·         Axe wallon
97.000
46.000e
â
·         Autres
61.000
97.000e
â
Prime rent (€/m²/an)
55
55
â
 
Semi-industrie - Belgique
 
 
 
Prise en occupation (‘000m²)
1.016.000
1.000.000e
â
Prime rent (€/m²/an)
55
55
â

 

 

Retail - Belgique
2012
2013e
12 Month Outlook
Consumer Confidence Indicator (NBB/BNB) – 11/2012
-25
(Dec12)
-6
(Nov13)
ì
Retail Sales Volume Index – 10/2012 (Eurostat – deseasonalised & deflated)
102,56
(Dec12)
100,49
(Nov13)
â
Take-up in ‘000 m² (11M12)
315.000
307.000e
â
Livraisons (in ‘000 m²)
43.000
35.000e
î
Prime Rents €/m²/an
92.000
95.000e
â

 

 

2013: Chiffres clé Investissement

 

 

 

 
Investment volume (EUR Mil.)
 
2012
2013
5-yr average
Trend 2014
Offices
871
1.400
1.001
ì
Industrie
197
200
185
ì
Retail
756
560
475
ì
Retirement Homes
308
101
120
â
Others & Mixed
96
31
37
â
Total
2.229
2.292
1.876
ì

 

About Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle (NYSE:JLL) is a professional services and investment management firm offering specialized real estate services to clients seeking increased value by owning, occupying and investing in real estate. With annual revenue of $3.9 billion, Jones Lang LaSalle operates in 70 countries from more than 1,000 locations worldwide. On behalf of its clients, the firm provides management and real estate outsourcing services to a property portfolio of 2.6 billion square feet and completed $63 billion in sales, acquisitions and finance transactions in 2012. Its investment management business, LaSalle Investment Management, has $46.7 billion of real estate assets under management. For further information, visit www.jll.be