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Actualité

Anvers

L'immobilier d'entreprise flamand marque des points

L'attractivité des grandes villes flamandes


​Anvers, le 17 juin 2014. Le marché de l'immobilier flamand reste attractif : la prise en occupation de bureaux à Anvers est en croissance, le marché des bureaux à Gand continue à bien preste​r. Il y a également à nouveau plus de grandes opérations de logistique, et les rues commerçantes des grandes villes flamandes attirent de nouvelles​ enseignes internationales. Les experts de JLL répondent à des questions et analysent la situation sur le marché de l'immobilier flamand, tant en ce qui concerne les bureaux, que la logistique, le semi-industriel et le retail.

BUREAUX 

​Comment s'est comporté le marché des bureaux en Flandres ces derniers mois?

Erik Verbruggen, Head of Office Agency "L'année 2013 a été difficile pour le premier marché de Flandres, Anvers, mais a été excellente pour Gand qui a enregistré plusieurs transactions de grande taille. Les autres grandes villes, à savoir Malines, Louvai​​n et Hasselt, ont connu une activité très calme l'an dernier. Le début 2014 est beaucoup plus encourageant pour Anvers : sur les 5 premiers mois, nous avons noté déjà 37.000 m² de transactions d'occupation et nous sommes confiants que les quelques 64.000 m² de 2013 seront dépassés cette année. Gand se porte également très bien, à ce jour nous avons enregistré pour environ 8.500 m² de prise en occupation, il est par contre probable que l'excellente performance de 2013, soit 54.000 m², ne soit pas réitérée. Dans les 5 grandes villes flamandes, la prise en occupation s'élevait déjà à 70.000 m², contre 71.000 m² sur les six premiers mois de 2013. Nous sommes donc prudemment optimistes."

​Observe-t-on un retour en force d'Anvers sur le marché des bureaux de Flandres?

Ralph Schellen Head of Office Agency Flandres:: "Oui, bien qu'Anvers n'ait jamais vraiment perdu de son attractivité et que le recul de 28% enregistré en 2013 soit en grande partie dû à l'inactivité des administrations qui traditionnellement soutiennent le marché. Il faudra attendre la formation définitive du gouvernement flamand ainsi que du gouvernement fédéral avant de voir des grandes transactions se concrétiser du côté des administrations. Par contre, nous observons que les corporate sont demandeuses d'espaces récents et aisément accessibles. Nous avons ainsi vu en début d'année Truvo quitter le Centre pour Berchem, dans le quartier du Ring. Nous pensons donc que ce que nous avons observé à Gand en 2012 et 2013 peut se reproduire à Anvers en 2014 et 2015."

Cela implique-t-il un recul de la disponibilité ?

Ralph Schellen : "En effet. La vacance locative devrait rester relativement élevée, fin mars elle atteignait 11,8%, mais progressivement diminuer vers 11% d'ici la fin de l'année. Nous observons que les reconversions d'immeubles anciens en résidentiel – une tendance bien connue à Bruxelles – deviennent plus courantes, comme illustré par l'acquisition par Immogra du Tolhuis au Centre. Cela contribue à réduire la vacance structurelle. Certains promoteurs sont prêts à lancer des nouveaux projets dès que des occupants manifesteront un intérêt pour tout ou partie de l'immeuble. Pour le moment, aucun projet n'est donc entamé à risque. Les projets Kievit 2, City Link II et III ainsi que Nieuw Zuid en Antwerpen X pourraient voir le jour par phases au cours de cinq prochaines années."

Comment vont évoluer les loyers à Anvers?

Ralph Schellen : Les loyers « prime » se sont stabilisés à € 145 / m² / an à Anvers et ne devraient pas augmenter à moyen terme, cependant les propriétaires sont devenus moins généreux en matière de gratuités. Pour des biens de seconde main offrant des plateaux de 800 m² ou plus, il faut compter entre € 120 et € 135 / m² / an.

Qu'en est-il des loyers à Gand ? Vont-ils encore augmenter ?

Ralph Schellen : "Les loyers à Gand sont les plus élevés de Flandres, à € 150 / m² / an. C'est le résultat d'un taux de disponibilité très bas et d'une demande importante pour les nouveaux projets: en mai la vacance était de 5,25% ce qui est plus élevé qu'il y a six mois où elle était de 4,7%. Comme la majeure partie des nouvelles constructions sont louées ou prélouées, les loyers des projets futurs sont plus élevés, en particulier pour les projets 'passifs'. "

Les autres villes enregistrent-elles une reprise ?

Ralph Schellen : "Les autres villes sont plus calmes pour l'instant, à l'exception d'Alost qui a bien démarré avec la location de 3.500 m² dans le SkylinE40 par Ontex. Environ 2.500 m² ont été loués à Louvain, et 1.400 m² à Malines et à Hasselt. Sur base de nos discussions avec la clientèle, une petite reprise est attendue mais les moyennes à long terme ne seront probablement pas atteintes en 2014."

Pour conclure, la Flandre est-elle un marché attractif pour les investisseurs en bureaux ?

Jean-Philip Vroninks, Head of Capital Markets Belux: "Les chiffres parlent d'eux-mêmes: il y a quelques semaines la plus importante transaction en bureaux jamais réalisée à Anvers a été signée avec la vente à AG Real Estate du Kievitplein pour € 195 Mio. De même, la tendance dans les rendements pour des immeubles de qualité est à la baisse aussi bien en Flandres qu'à Bruxelles et dans d'autres villes européennes. Par exemple, en début d'année, Baloise Insurance a acquis le Onyx Building, un immeuble neuf multi-locataires situé au Ring, à un yield proche de 6%."

 

INDUSTRIE & LOGISTIQUE 

La prise en occupation de l'immobilier logistique s'est progressivement améliorée en 2013. Est-ce que cette tendance se poursuit en 2014?

Walter Goossens: "Les plus grands volumes de prise en occupation ont été enregistrés sur l'axe Anvers-Bruxelles. Après les 5 premiers mois de 2014, le volume égale déjà 80% du volume pris en occupation au cours de l'année 2013 complète. Les transactions les plus importantes ont été la location par Caterpillar Distribution Services Europe de près de 62.000 m² à Grimbergen, et la location par European Food Transport de 34.000 m² à Willebroek. La prise en occupation enregistrée sur l'axe Anvers-Bruxelles a augmenté de 200% par rapport au premier semestre de l'année dernière. La prise en occupation sur l'axe Anvers-Gand égale déjà le niveau atteint en 2013. Des surfaces logistiques ont également été prises en occupation sur l'axe E313 et dans les zones décentralisées, quoique dans une moindre mesure. Il y a plus de grandes transactions que les années précédentes. Dans la plus grande catégorie au-dessus de 20.000 m² déjà quatre transactions ont été enregistrées cette année. La taille moyenne d'une transaction est passée de 11.000 m² en 2013 à 14.000 m² dans les cinq premiers mois de 2014. Reste à voir si cette tendance positive se poursuivra. En tout cas, la croissance des activités liées au commerce électronique en général créera de nouvelles opportunités et lancera de nouveaux défis à l'immobilier logistique."

Est-ce que l'augmentation de la prise en occupation donnera lieu à une croissance des loyers?

Walter Goossens: "A terme JLL prévoit, en effet, une augmentation des loyers. Sur base des 269.000 m² de surface logistique loués et vendus en Flandres au cours des cinq premiers mois de l'année, contre 160.000 m² au premier semestre de l'année dernière, ce qui est 36% plus élevé que la moyenne sur cinq ans pour le premier semestre de l'année. Si cette tendance favorable se poursuit, les loyers 'prime' pourront être sujets à des pressions à la hausse. Le loyer prime, relatif aux espaces logistiques dans la périphérie de Bruxelles, est resté stable au cours des dernières années à 55 € / m² / an. A Anvers, le loyer prime pour la logistique est situé entre 45 et 48 € / m² / an, et dans les autres zones logistiques en Flandres entre 43 et 45 € / m² / an. La pression à la hausse des loyers en Flandres est due à l'augmentation des prix des terrains et au coût de construction de plus en plus élevé en raison d'une meilleure performance des bâtiments logistiques."

Comment se porte le marché semi-industriel, après trois années excellentes?

Walter Goossens: "Alors que l'immobilier logistique semble renouer avec la croissance, le marché semi-industriel semble entamer le mouvement inverse. Fin 2013, ce mouvement était déjà observé: la prise en occupation totale était en baisse de 9% par rapport à l'année précédente. Au cours des cinq premiers mois de 2014 cette tendance à la baisse a été confirmée. La transaction moyenne est passée de 1.476 m² en 2012 à 1.333 m² en 2013, et a baissé à 1.310 m² dans les cinq premiers mois de 2014. Après cinq mois, 228.400 m² ont été loués et vendus, ce qui représente une baisse de 30% par rapport aux 327.000 m² enregistrés dans la première moitié de 2013. JLL s'attend à ce que la prise en occupation du premier semestre sera inférieure de 5 à 10% à la moyenne quinquennale de 294.000 m², ce qui n'est pas un mauvais résultat compte tenu des trois années excellentes qui sont incluses dans cette moyenne. "

Quels sont les raisons derrière la prise en occupation de locaux semi-industriels?

Walter Goossens: "Les acquisitions pour usage propre par les PME continuent à soutenir le marché, mais la proportion des acquisitions diminue progressivement. Dans le contexte économique et fiscale actuellement incertain, le marché des PME semble être en attente. Tandis que les acquisitions pour usage propre représentaient 58% du volume des transactions dans la première moitié de 2013, elles ne représentaient plus que 43% du volume pris en occupation dans les 5 premiers mois de 2014. La taille moyenne des transactions d'acquisition est passé de 1.250 m² dans la première moitié de l'année dernière, à 950 m² dans les cinq premiers mois de 2014. Il y a tout simplement moins de transactions à ce jour en 2014, et aucune transaction n'a été enregistrée dans le segment de marché supérieur à 20.000 m². La transaction de vente la plus grande en 2014 était la vente de l'ancien bâtiment de Melitta (16.500 m²) à Overpelt, et la plus importante transaction de location était la location de 9.700 m² à Diamond Spring Company dans Europark-Nord à Sint-Niklaas. Cette transaction a été réalisée par JLL."

RETAIL

Le marché immobilier est-il influencé par le changement du comportement d'achat des consommateurs?

Walter Goossens: "Les détaillants s'adaptent constamment aux nouveaux développements. Le commerce multi-canal est devenu le nouveau standard et les magasins jouent un rôle important pour attirer les clients qui combinent l'expérience du shopping dans les magasins avec le shopping en ligne. Le magasin est le lieu de rencontre privilégié entre le consommateur et l'enseigne. C'est ce qui explique l'apparition de nombreux concept stores et boutiques phares dans les principales rues commerçantes, comme Karl Lagerfeld, Van Gils et Mobistar à Anvers, Lego dans le shopping de Wijnegem, Strelli Homme à Gand, Baker Bridge à Louvain, etc. Les meilleures localisations dans les rues commerçantes et dans les shopping centres restent populaires. Le Meir à Anvers et la Veldstraat et les rues environnantes à Gand sont les principales zones commerçantes en Flandres. Plusieurs nouveaux arrivants internationaux ont récemment fait leur entrée dans le marché flamand, comme & Other Stories et Elisabetta Franchi."

Comment preste l'immobilier commercial en Flandres?

Walter Goossens: "Dans les cinq premiers mois de 2014, l'immobilier commercial a enregistré une moins bonne performance que dans la première moitié de l'année dernière, avec 63.450 m² pris en occupation contre  96.000 m² dans la première moitié de 2013. Il existe des différences marquées entre les différents segments de marché. Le volume pris en occupation dans les shopping centres se porte bien : après 5 mois il égale déjà celui enregistré dans les six premiers mois de l'année dernière, avec plus de 8.000 m² loués dans 25 transactions. La transaction majeure était les 1.155 m² loués à United Brands dans le K in Kortrijk. La prise en occupation dans les rues commerçantes s'élève à 18.500 m² après 5 mois, soit 47% en dessous du niveau atteint dans la première moitié de l'année dernière, et se rapprochera plutôt de la moyenne à cinq ans, 26.800 m². La transaction la plus grande était la location de 1.300 m² par Mango du magasin sis Veldstraat 67 à Gand, un magasin récemment rénové. Les magasins de périphérie restent attractifs, avec de grands volumes pris en occupation lors de la réalisation de nouveaux projets. Jusqu'à présent, seulement 20.000 m² ont été achevés cette année, ce qui a engendré une baisse du volume pris en occupation. Après 5 mois en 2014, 37.000 m² ont été pris en occupation, ce qui représente une baisse de 30% par rapport au premier semestre de l'année dernière. La plupart des transactions ont été enregistrées dans le D-shopping à Deinze."

Les loyers sont-ils sous pression en raison de l'e-commerce en pleine croissance?

Walter Goossens: «Les loyers aux emplacements AAA en Flandres restent stables, mais connaissent peu de croissance. Les loyers prime s'élèvent à 1.850 €/ m²/an à Anvers, 1.550 €/m²/an à Gand, 1.200 €/m²/an à Bruges, et à 1.100 €/m²/an à Hasselt et à Louvain. L'exploitation d'un canal de vente en ligne et la multi-canalisation peuvent réduire les budgets de location en raison des importants coûts d'investissement engendrés par l'e-commerce."