Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Brussel

Nieuwe lijnen van het openbaar vervoer pakken het fileprobleem aan en vormen nieuwe troeven voor de kantorenmarkt


​​Brussel, 16 september 2015

Veel pendelaars ervaren het dagelijks : het fileleed in Brussel is één van de grootste in Europa. Pendelaars verspillen  74 uur per jaar in Brusselse files. Bedrijven, of ze nu overheden, Europese instellingen of privébedrijven zijn, kunnen deze situatie niet negeren en moeten hiermee rekening houden bij het kiezen van de locatie van hun kantoren. Sinds enkele jaren concentreren kantoorzones zich meer en meer rond de beste verkeersassen, die goed bereikbaar zijn zowel met het openbaar vervoer als met de wagen. Minder goed bereikbare districten evolueerden naar een belangrijke structurele leegstand, en sommige werden omgevormd tot woongebieden door de reconversie van voormalige kantoren naar appartementen. Toekomstige nieuwe spoor-, metro en tramlijnen in Brussel bieden oplossingen voor mobiliteitsproblemen, en deze evolutie zal niet zonder gevolgen blijven voor de kantorenmarkt. In het kader van de Europese Week van de Mobiliteit analyseert JLL de situatie.

De tunnel Schuman-Josaphat (opening eind 2015): een krachtig commercieel argument voor kantoren

Deze tunnel is de eerste fase van het langverwachte Gewestelijk Expresnet (GEN) Brussel. Midden december zal een nieuwe spoorlijn via de nieuwe tunnel en de reeds bestaande spoorroutes de reistijd van de Europese wijk naar de luchthaven van Zaventem verkorten van meer dan een half uur naar slechts 13 minuten. Naar onze mening is deze expreslijn niet alleen gunstig voor pendelaars, maar ook een sterk commercieel argument voor de nieuwe kantoorprojecten in de Europese wijk, zoals Realex van Leaselex of The One van Atenor, die beide boven het station gelegen zijn en derhalve een rechtstreekse verbinding bieden met de luchthaven. Aan het andere eindpunt van de lijn kunnen de projecten “Gateway” en “Passport” op de luchthaven - die trouwens Deloitte en KPMG reeds hebben aangetrokken - nu als bijkomende troef aanvoeren dat ze op korte treinafstand van de Europese instellingen liggen. Ook de zone rond het Bordetstation profiteert mee, vermits ze binnenkort op slechts 7 minuten afstand van het Schumanstation zal liggen, vanwaar later ook een verbinding met de toekomstige metrolijn Noord mogelijk wordt. Het Bordetstation ligt in het midden van de kantorenzone van Haren/Evere en in de onmiddellijke nabijheid van de toekomstige NAVO-kantoren. Momenteel is er 7% leegstand in de buurt, en 12% in de volledige zone Gedecentraliseerd Noord-Oost. Wij zijn van mening dat met de nieuwe spoorlijn, en op termijn met de nieuwe metrolijn, nieuwe huurders geïnteresseerd zullen zijn in de zone, waardoor de leegstand zal afnemen en enkele projectontwikkelingen zoals Factor Three van Banimmo (21 000 m²) een bijkomende troef in handen krijgen.

De metrolijn Noord (opening 2024) : complementair met Schuman-Josaphat

Dit is het meest ambitieuze project om de mobiliteit in Brussel te verbeteren. Uiteindelijk zal een geautomatiseerde metrolijn het Albertstation in Vorst verbinden met het Bordetstation in Evere. 7 nieuwe metrostations zullen worden gecreëerd en bestaande stations tussen het Noordstation en het Albertstation zullen worden omgebouwd voor metro’s in plaats van de huidige trams. We denken dat voor wat de kantorenmarkt betreft dit project complementair is met dat van de sneltrein Schuman - Brussels Airport. Meer dan een half miljoen m² kantoren (met uitzondering van de NAVO) worden bediend door deze nieuwe lijn, met de belangrijkste zone rond Bordet, die nogmaals begunstigde zal zijn van de nieuwe infrastructuur. Wij geloven echter niet dat de weinige kantoren in het gedeelte tussen het Noordstation en het Vredeplein in Evere (laatste station voor Bordet) aantrekkelijker zullen worden, vermits er al lang geen belangrijke administratieve activiteit in deze zone meer is.
Tram 9 (oplevering 2018-2020): geen belangrijke impact

Dit is een nieuwe lijn in eigen bedding die tegen het einde van het decennium het multimodale station Simonis zal verbinden met het UZ VUB in Jette in een eerste fase, en met de Heizel in een tweede fase. De doorkruiste wijken zijn meestal residentiële wijken met daarnaast een belangrijke commerciële activiteit in het centrum van Jette, en een kleine kantorenzone naast het UZ VUB (Green Land) met 11% leegstand. De impact van deze nieuwe lijn op de kantorenmarkt in Brussel zal dus naar onze mening beperkt blijven.

Verlenging van tramlijn 94 tot Roodebeek (2018): te laat voor de kantorenmarkt

Lijn 94 is met haar 21 km de langste in Brussel en verbindt het Louizaplein met het Trammuseum aan de Tervurenlaan. Met de geplande uitbreiding van iets meer dan een kilometer zullen niet minder dan 700 000 m² kantoren onderling verbonden worden, waarvan 13% leeg staan. De kantorenzone langs de nieuwe sectie is echter aan het verdwijnen : ongeveer 20 000 m² zijn reeds omgebouwd naar een ander gebruik of het reconversieproces is aan de gang, zoals bijvoorbeeld de Woluwe 108 van Cofinimmo, die omgebouwd wordt tot een rust- en verzorgingstehuis.

Er blijven minder dan 50.000 m² kantoren over langs het Woluwedal, dus deze uitbreiding komt waarschijnlijk te laat voor de kantorenmarkt. Wij menen echter dat zelfs indien 10 jaar geleden een tramlijn in eigen bedding zou gerealiseerd zijn op de Woluwelaan en de nabijgelegen Marcel Thirylaan, de massale uittocht van bedrijven naar de periferie zich toch zou hebben voorgedaan wegens het grote verschil in huisvestingskosten met Zaventem en Diegem.

Conclusie: de kantorenmarkt profiteert van nieuwe infrastructuur

Het nut van grote infrastructuurprojecten om de kwaliteit van het openbaar vervoer uit te breiden hoeft niet meer bewezen te worden. Wij geloven dat de impact op de kantorenmarkt van de nieuwe exprestrein van Schuman naar de luchthaven van Zaventem en van de metro naar Bordet aanzienlijk zou kunnen zijn. In ieder geval is het een sterk verkoopargument voor bestaande kantoren en toekomstige ontwikkelingen. Wij zijn van mening dat de ontwikkelaars goede kaarten op zak hebben. Het mobiliteitsvraagstuk volstaat echter niet om het gebrek aan dynamiek van de Brusselse kantorenmarkt te verklaren: naast het conjuncturele aspect moeten we opnieuw de administratieve vertragingen bij het verkrijgen van vergunningen voor nieuwe projecten met de vinger wijzen, evenals de grote verschillen in de huisvestingskosten tussen Brussel en de periferie, en zelfs tussen Brusselse gemeenten onderling. De verbetering van de mobiliteit is een deel van de oplossing, maar zal niet alle hindernissen voor de kantorenmarkt in de hoofdstad uit de weg ruimen.