Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Brussel

JLL Jaarlijkse Persconferentie 2015


JLL geeft een overzicht van de belangrijkste trends voor professioneel vastgoed in 2015 in België.

​1. OFFICE

De investeringsmarkt

2015 was uitzonderlijk voor de investeringsmarkt met retail als locomotief. Tot op heden werd een volume van 4,2 miljard euro opgenomen en we verwachten 4,4 miljard aan het einde van het jaar, hetzij 29% meer dan in 2014. Dit is ook het tweede beste jaar van alle tijden na 2007, het jaar waarin het topniveau van de vorige cyclus (4,6 miljard) bereikt werd.

Het volume dat geïnvesteerd werd in retail overschrijdt voor de eerste keer het volume dat geïnvesteerd werd in  kantoren. Het investeringsvolume bereikte € 1,9 miljard in de eerste 11 maanden van het jaar, of 47% van het totaal, tegenover slechts 23% in 2010-2014. De gelijktijdige verkoop van vier shoppingcentra (Wijnegem, Waasland, Basilix, Galeries Saint-Lambert) en bepaalde portefeuilles verklaart deze prestatie. Een volume van 1,4 miljard werd geïnvesteerd in kantoren, 34% van het totaal, tegenover 56% in 2010-2014. Grote transacties zijn opnieuw opgenomen in deze activaklasse, met de verkoop van Livingstone aan Aberdeen, en de verkoop van Gateway en Bastion Toren eerder dit jaar.

De markt is ook internationaler dan ooit met 42% Belgische beleggers. 58% van het volume werd geïnvesteerd door internationale actoren, onder wie 26% Aziaten. De Britten volgden met 11% en de VS met 10%. Met uitzondering van de uitzonderlijke transactie Wijnegem en Waasland ligt het aandeel van de Belgische beleggers nog steeds ver onder dat van de laatste vijf jaar, met 53% tegen 66% in 2010-2014. Per activaklasse domineren internationale investeerders de kantorenmarkt (63% van de totale investeringen),het winkelvastgoed (64%) en zijn ze goed voor 99% van het volume geïnvesteerd in hotels. De markt van rust- en verzorgingstehuizen en de industriële markt blijven meer lokaal, met een respectievelijk marktaandeel van 100% en 75% bij Belgische beleggers.

Een nieuwe trend lijkt te worden bevestigd: vermits de liquiditeit van "core" producten in Brussel beperkt is en de concurrentie van internationale investeerders er het grootst is, zijn de Belgische institutionele beleggers  geneigd om te investeren in activa in regio's zoals Gent, Luik, Namen en Antwerpen. In deze zin volgen ze de gebruikersmarkt die ook de neiging heeft om te decentraliseren.

Ten slotte is er nog steeds een neerwaartse trend in de rendementen., Een gebouw met een traditionele huurovereenkomst voor kantoren in het  CBD wordt verhandeld aan 5,35% tegen 5,75% een jaar geleden, terwijl  voor gebouwen metlange termijn huurcontracten significant lagere rendementen gehaald worden van 4,25% tegenover 5% vorig jaar. De prime yield voor winkels staat op 3,75%, tegen 4% vorig jaar, terwijl die voor shoppingcentra daalde van 5% naar 4,25%. Rendementen voor logistiek vastgoed staan ook onder druk en daalden met 50 basispunten tot 6,50% per jaar.

Huurmarkt kantoren Brussel

2015 was een moeilijk jaar voor de kantorenmarkt in Brussel, met name omdat er geen grote transactie werd getekend.

De opname zal naar verwachting nauwelijks hoger zijn dan 300.000 m², wat zou betekenen dat 2015 het slechtste jaar zou zijn sinds 1990! Het is ook de eerste keer sinds 1998 dat er geen transactie van meer dan 20.000 m² getekend werd. De grootste transactie tot op heden is de voorverhuur van 13.000 m² door KPMG in The Passport, een project ontwikkeld door Codic op de luchthaven. Er is echter een belangrijke pijplijn van transacties van 10.000 m² en meer, waarvan de realisatie langer duurt dan normaal, met name uit de Europese Commissie, het Europees Parlement en de Brusselse politie.

De beschikbaarheid heeft wel zijn daling voortgezet dankzij de combinatie van een beperkt aantal speculatieve opleveringen, een aantal middelgrote transacties in bestaande gebouwen en nieuwe reconversies. JLL schat dat de leegstand bij jaareinde op 9,7% zal bedragen, waarvan 5,4% in het CBD en 17,2% buiten het CBD. Als de verwachte transacties door Europa, door bedrijven en door de administraties worden ondertekend, verwachten we dat de beschikbaarheid zal neigen naar 9% in 2016, het laagste niveau sinds 10 jaar.

JLL verwacht dat de economische huurprijzen zullen stijgen op de korte termijn: ten eerste is er slechts een beperkt aantal nieuwe gebouwen beschikbaar in het CBD, en ook een groeiende vraag van gebruikers van het type "corporate" met hoge kwaliteitseisen. We hebben al transacties boven de huidige niveaus van de "prime rent" in de Zuidwijk en in de gedecentraliseerde zone gezien. Brussel loopt trouwens ook achter bij de meeste Europese hoofdsteden : in vergelijking met 2013 zijn de huurprijzen in grote Europese steden gestegen met 6%, terwijl ze in Brussel daalden met 4%.

De uitdagingen voor de toekomst blijven talrijk: mobiliteit is al lange tijd een belangrijk aandachtspunt in Brussel. Op dit moment is er het probleem van de parkeergarages bij de toepassing van de "Cobrace", en nu, met de recente terroristische dreigingen, zullen eigenaars meer rekening moeten houden met het "veiligheidsaspect" van hun gebouwen.


2. RETAIL

2015, een uitstekend jaar voor winkelvastgoed

Walter Goossens, Director en Head of Industrial & Retail Leasing bij Jones Lang LaSalle, becommentarieert: "De stijging van de omzetten gerelateerd aan e-commerce heeft geen negatieve impact gehad op de fysieke winkel. 2015 kende een grote instroom van nieuwe brands en formats, zowel in shopping centers als in high streets. "

2015 wordt een uitstekend jaar voor winkelvastgoed, niet alleen voor investeringen maar ook voor de verhuurmarkt. Begin december staat de opnameteller reeds op 360.000 m², reeds 6% boven het volume geregistreerd in 2014. Naar verwachting zal tegen het einde van het jaar rond 390.000 m² verhuurd zijn. Het zwaartepunt van het opnamevolume ligt in retail warehousing, het baanwinkelsegment, dat begin december al 21% boven het volume van vorig jaar presteert.  De trend om oude industriële en commerciële sites om te vormen tot moderne retailparken zet zich verder (bv. be-Mine in Beringen, retailpark Colruyt Jambes, retailpark Witte Molen in Aarschot, retailpark Redevco Froyennes enz.). Perifeer winkelvastgoed vertegenwoordigt dit jaar 57% van de totale opname tegen 50% vorig jaar.

Ook in high streets werd er meer opname geregistreerd. Begin december was er in totaal meer dan 118.000 m² opgenomen in de belangrijkste winkelstraten van het land. Het segment is dit jaar al goed voor 416 transacties, een stijging met 9,5% ten opzichte van vorig jaar.  Winkelstraten maken 33% van de totale opname uit, tegen 28% vorig jaar. Er waren een aantal grote transacties met internationale ketens in winkelstraten dit jaar waaronder de verhuring van 8.000 m² aan Primark in Mons, de verhuring van 2.700 m² aan H&M in de Leysstraat in Antwerpen en de 2.500 m² verhuurd aan Zara in de Nieuwstraat in Aalst.

De Belgische winkelstraten verwelkomen dit jaar ook een aantal bekende nieuwkomers, zoals Apple, Marks & Spencer, Dolce & Gabbana en Prada in Brussel, en Bimba y Lola, Ginger, Juttu, Manila Grace en PME Legend in Antwerpen. Het zwaartepunt van het transactievolume in winkelstraten ligt manifest in de Big Six (Brussel, Antwerpen, Gent, Luik, Hasselt en Brugge) waar een opname van 72.000 m² in 273 transacties geregistreerd werd op een totaal van 416, en die 61% van het opnamevolume in de high streets vertegenwoordigen dit jaar. Daarin blijven de grootste steden Antwerpen, Brussel en Gent top 3. De tophuurprijzen op de belangrijkste winkelassen stegen dit jaar naar €2000/m²/jaar. Dit tophuurniveau geldt voor de Louizalaan en de Nieuwstraat in Brussel, en voor de Meir en de Schuttershofstraat in Antwerpen. Naast de Big Six was er ook heel wat marktactiviteit in regionale steden zoals Mons (9.074 m² waarvan 8.000 m² voor Primark), Roeselare (totaal 5.600 m² waaronder 690 m² voor Juttu,  266 m² voor Terre Bleue en 200 m² voor Flying Tiger) en Aalst (5.500 m², waaronder 2.500 m² voor Zara, maar ook Mexx, Esprit, JBC, Blokker, e.a.) Andere regionale steden met opnameniveau's boven de 1.000 m² dit jaar waren Kortrijk, Knokke-Heist, Turnhout, Leuven en Lier.

In het shopping center segment werd dit jaar minder verhuurd. De opnameteller staat op 37.400 m² begin december, tegen gemiddeld 45.500 m² in de laatste 5 jaar, en een daling met 50% ten opzichte van vorig jaar toen de vele voorverhuringen in Docks Bruxsel dit marktsegment naar boven stuwden. Eén jaar voor de opening is Docks Bruxsel al 85% voorverhuurd. Dit jaar tekenden brands zoals Koezio (3.400 m²), Fox (315 m²), Flying Tiger (240 m²), Camaïeu (207 m²), Guess (182 m²), Maison Scotch (177 m²) en vele andere. Ook vijf brands van de Inditex Group bevestigden recent hun komst naar Docks Bruxsel, met name Zara (3.110 m²), Bershka (1.100 m²), Massimo Dutti (1.000 m²), Zara Home (840 m²) en Pull & Bear (707 m²). Het shoppingsegment zit in een verjongingsfase en krijgt er volgend jaar met de oplevering van Docks Bruxsel, Rive Gauche in Charleroi en de uitbreiding van Les Grands Prés in Mons samen  90.000 m² trendy shoppingruimte bij.

Dit jaar zal 160.000 m² nieuwe winkelruimte opgeleverd worden, iets meer dan 5% onder het vijfjarig gemiddelde van 169.000 m². De grootste ontwikkeling die opgeleverd werd dit jaar was Decathlon in Evere (18.700 m²), gevolgd door be-Mine in Beringen (15.000 m²) en Le Toison d'Or in Brussel (12.800 m²). Volgend jaar zal er daarentegen een uitzonderlijk groot volume opgeleverd worden. In totaal is momenteel meer dan 300.000 m² in aanbouw voor oplevering in 2016, waaronder 156.000 m² in retail parken en de hoger vermelde 90.000 m² in shoppingcentra. De grootste ontwikkelingen in aanbouw in retail warehousing zijn Ikea Hasselt (39.000 m²) en Ikea Mons (34.500m²). Nieuw is dat er telkens een aanpalend retailpark gebouwd wordt, van respectievelijk 6.000 m² en 12.000 m².  In Genk staat in 2016 de oplevering gepland van Zuiderring Retail park, een herontwikkeling van Group GL (32.500 m²). Op langere termijn zijn ook Centro in La Louvière gepland (38.500 m²), de Kanaalkom in Hasselt (21.700 m²) en Côté Verre in Namen (23.000 m²). In Brussel staan ook nog de twee grote nieuwe shoppingcentra Uplace (72.000 m²) en Neo (80.000 m²) gepland, waarvan de oplevering respectievelijk eind 2018 en na 2020 zou kunnen plaatshebben.

Markante trends in het winkellandschap in 2015 zijn de nieuwe "food & beverages"-concepten die onder andere in de nieuwe shoppingcentra zoals Docks Bruxsel maar ook in de winkelstraten een groter aandeel zullen hebben. E-commerce blijft ook groeien met meer dan 10% per jaar en evolueert naar "everywhere" commerce, waarbij shoppers 24/7 en via verschillende kanalen de verschillende brands kunnen bereiken. Fysieke winkels blijven belangrijk, enerzijds voor het persoonlijk contact en de service ten aanzien van de klant, anderzijds voor de branding en marketing van de retailers. De aantrekkingskracht van fysieke winkels gaat hand in hand met de innovatie van de winkelbeleving met nieuwe concepten.


3. INDUSTRIE

Logistiek en semi-industrieel vastgoed in België : een gemiddeld jaar

Walter Goossens, Director en Head of Industrial & Retail Leasing bij Jones Lang LaSalle, becommentarieert : "De logistieke markt heeft zwak gepresteerd in 2015 omwille van geringere vraag en het uitblijven van grote tenders, maar naar het jaareinde toe zien we signalen van heropleving in 2016."

Logistiek vastgoed​

  • Opname 2015
    In 2015 werden tot dusver 37 logistieke transacties geregistreerd voor een totaal van 475.000 m². In aantallen transacties is dat 10 minder dan gemiddeld in de laatste 5 jaar en wat volume betreft, is dat 14% onder het volume van vorig jaar en 18% lager dan het gemiddelde jaarlijkse volume van de laatste vijf jaar. Er was dit jaar minder marktactiviteit dan gemiddeld in de laatste vijf jaar op alle assen, behalve op de as Antwerpen-Gent en op de E313. De grootste transactie dit jaar was de 58.000 m² die door Goodman op maat gebouwd wordt voor Mobis Parts in de industriezone Ravenshout in Beringen, een transactie die begeleid werd door JLL. Aldi bouwt 42.000 m² op maat in Turnhout ter vervanging van een bestaande opslagruimte in Rijkevorsel, en MG Real Estate zal 36.500 m² op maat bouwen voor DHL op Brucargo met een huurcontract van 15 jaar. Het project werd verkocht aan investeerder GVV Montea. Het merendeel van de logistieke take-up wordt gerealiseerd bij wijze van turn-key projecten. Op Europees niveau bedraagt dit zelfs 85%.
     
  • Pijplijn
    In totaal werden 160.000 m² opgeleverd in 2015, 51% onder het vijfjarig gemiddelde van 330.000 m². Voor 2016 zit er dan weer veel meer in de pijplijn, vermits reeds meer dan 354.000 m² momenteel in aanbouw zijn. Grote recente en toekomstige opleveringen zijn 30.000 m² voor Colruyt in Ollignies, 25.000 m² voor Skechers op Milmort, en 18.000 m² voor DHL Supply Chain in Bornem. In 2016 worden ontwikkelingen op maat opgeleverd voor Mobis Parts in Beringen (58.000 m²), voor Nike Europe in Ham (40.000 m²) en voor DHL Aviation op Brucargo (36.500 m²).
     
  • Huurprijzen
    De prime rent voor logistieke ruimten bleef stabiel op €55/m²/jaar en geldt voor de logistieke topregio in de Brusselse periferie. Op de as Brussel-Antwerpen schommelt deze prime rent tussen de €46 en €48/m²/jaar. Er is een opwaartse druk wegens de hoge kostprijs van de grond.

  • Trends en perspectieven
    Verwacht wordt dat de logistieke markt zich in 2016 zal herstellen in lijn met de economische groei en dat de vraag opnieuw zal toenemen. Nieuwe trends zoals de stijgende e-commerce en stadslogistiek vertegenwoordigen een groeipotentieel voor de logistieke markt. Ook van multimodale ontwikkelingen zoals Trilogiport te Luik wordt verwacht dat zij de opname zullen doen stijgen. Multimodaliteit draagt bij tot efficiëntere warehouse en supply chain oplossingen.

Semi-industrie

  • Opname 2015
    De opname bedraagt begin december reeds 900.000 m², en zal naar schatting bij jaareinde gestegen zijn tot 980.000 m². Dat betekent opnieuw een goed jaar voor semi-industrieel vastgoed, 4,7% boven het vijfjarig gemiddelde. Ook het aantal geregistreerde transacties, 634,  ligt één maand voor jaareinde reeds 9% boven het vijfjarig gemiddelde. Grote aankopen voor eigen gebruik waren onder andere de aankoop van 15.000 m² door Proliver in Olen en heel recent eveneens 15.000 m² door TSN in Flémalle, 14.000 m² door Deslee Clama in Waregem en 13.000 m² door Machiels Building Solutions in Genk. Aankopen voor eigen gebruik vertegenwoordigen 53% van het opnamevolume. Dit jaar werd geen enkele transactie boven 20.000 m² geregistreerd.
     
  • Huurprijzen
    De tophuurprijzen zijn in 2015  gestegen van €55/m²/jaar naar €60/m²/jaar. Per definitie is dat de maximum huurprijs die van toepassing is op de beste gebouwen op de beste locaties in Brussel en in Waals en Vlaams-Brabant. Het blijft opmerkelijk dat een huurprijsniveau van €55/m²/jaar gerealiseerd wordt in de noordoostrand van Brussel ook voor gebouwen ouder dan 10 jaar.
     
  • Perspectieven
    De herontwikkeling van oude industriële sites tot nieuwe KMO-units die individueel op de markt gebracht worden zal zeker op de korte termijn nog aanhouden. De oppervlakte van deze units varieert van 200 tot 800 m². Er worden verkoopprijzen gerealiseerd van meer dan €1.000/m² voor deze casco opgeleverde KMO-units. Voor volgend jaar worden opnamecijfers verwacht in lijn met die van dit jaar.​