Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Antwerpen

Is Vlaanderen een “must” in vastgoedportefeuilles?

Het profiel van kantorengebruikers en lokale beleggers in professioneel vastgoed in Vlaanderen


​​1. GEBRUIKERSMARKT

In 2015 bedroeg de opname van kantoren in Vlaanderen (randgemeenten van Brussel niet inbegrepen) 189.000 m², 3% meer dan in 2014 en 10% meer dan het gemiddelde van de laatste tien jaar. Eind mei was er in totaal bijna 60.000 m² opgenomen. Het is waarschijnlijk dat 2016 rustiger zal zijn dan 2015, maar we verwachten aanzienlijke marktactiviteit in Mechelen.

Wij hebben het profiel en de voorkeuren van de gebruikers onder de loep genomen op basis van transacties in laatste 5 jaar in acht grote steden van Vlaanderen.

Hier zijn de 4 grootste vaststellingen : 

  •  Antwerpen en Gent blijven de meest populaire steden, met respectievelijk 47% en 23% van het opgenomen volume. Leuven volgt met 11% en Mechelen met 8%. De rest wordt evenredig verdeeld tussen Aalst, Hasselt, Brugge en Kortrijk.

  • Dominantie van corporates: 90% van de transacties zijn voor rekening van de privésector (waarvan 80% Belgische bedrijven), 4% door regionale of provinciale overheden, 4% door gemeentelijke overheden en 2% door de federale overheid.

  • Een markt van kleine oppervlakten. Op een totaal van 1268 transacties vertegenwoordigen oppervlakten van minder dan 500 m² 69% van de opname, en die tussen 500 en 1000 m² 18%. 9% van de transacties betreffen oppervlakten tussen 1000 en 2500 m² en 3% van de transacties vindt plaats in de categorie van 2500 tot 5000. Slechts 1% (15 transacties) zijn groter dan 5000 m².

  • Iets meer dan de helft (52%) van het opgenomen volume betreft gebouwen van meer dan 15 jaar oud. Dit is niet noodzakelijk een bewuste keuze van de gebruikers maar eerder het gevolg van de lage beschikbaarheid in nieuwe gebouwen. Nieuwe gebouwen vertegenwoordigen 17%, mede dankzij nieuwe projecten in Gent, moderne gebouwen (5-15 jaar) 16% en projecten 15%. Wij observeren dat nieuwe projecten in Antwerpen goed worden verhuurd en gebruikers aantrekken die tot nu toe gevestigd zijn in oude gebouwen. Het meest recente voorbeeld hiervan is de verkoop op plan van Kievitkantoor aan Fidea. Het succesverhaal van de nieuwe projecten in Gent lijkt zich dus in Antwerpen te herhalen. 
Aan de aanbodzijde is een uiteenlopende evolutie merkbaar van de beschikbaarheidsgraad in de belangrijkste steden van Vlaanderen. In Antwerpen is momenteel 10,76% beschikbaar, tegen 11% zes maanden geleden. Als gevolg van de nieuwe speculatieve opleveringen gepland in 2017, waaronder het project The Link en Post X, verwachten we een tijdelijke stijging van de beschikbaarheid in de volgende 12 tot 18 maanden. In Gent is slechts 4,5% van de kantorenstock beschikbaar tegen 5,2% eind 2015, en de beschikbaarheidsgraad zal naar verwachting op een gelijkaardig niveau blijven in de komende 12 maanden. Momenteel is 13,6% beschikbaar in Leuven, het hoogste niveau van de afgelopen vijf jaar. Het aanbod blijft hoog in de periferie maar daalt in het centrum. Tot slot daalde de leegstand lichtjes in Mechelen, van 10,94% naar 10,5%, en wij zijn van mening dat met de transacties in de pijplijn de leegstand in de tweede helft van het jaar onder de grens van 10% zal dalen.

De tophuurprijzen in de grote steden van Vlaanderen zijn ongewijzigd ten opzichte van vorig jaar: in Antwerpen bedraagt de prime rent € 145/m²/jaar, in Gent € 155/m²/jaar, in Mechelen € 145/m²/jaar en in Leuven € 150/m²/jaar. De nieuwe projecten in Antwerpen worden op de markt gebracht tegen een hogere huurprijs en het is waarschijnlijk dat binnen 6 tot 12 maanden de tophuurprijs in de metropool zal verhogen naar € 150/m²/jaar.

2. INVESTERINGSMARKT

45% van de investeringstransacties in België in de laatste 17 maanden betroffen vastgoed in Vlaanderen. Het totale volume dat in professioneel vastgoed geïnvesteerd werd in Vlaanderen in 2015 was € 2,05 miljard, een recordcijfer, en tot dusver in 2016 werd reeds meer dan € 500 miljoen geïnvesteerd. In totaal werden sinds begin 2015 in Vlaanderen 103 transacties geregistreerd, waarvan 42 in de retailsector, 25 in industrie en 17 in zorgvastgoed.

In het kantorensegment vertegenwoordigt Vlaanderen gemiddeld 18% van het nationale volume. In het eerste trimester van 2016 vertegenwoordigde Vlaanderen 14% met als belangrijkste transactie de verkoop van de Marklandportefeuille aan ontwikkelaar Cores voor €65 miljoen. 

Het grootste investeringsvolume aan koperszijde kwam van GVVs, institutionelen en private investeerders,, terwijl fondsmanagers, ontwikkelaars en opnieuw private investeerders de top drie vormen aan verkoperszijde. GVVs kochten in alle segmenten behalve hotels en kantoren. Private investeerders waren kopers in alle segmenten behalve hotels en zorgvastgoed.