Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Brussel

2016, een recordjaar voor logistiek en semi-industrieel vastgoed in België


Brussel, 6 december 2016. Naar jaarlijkse gewoonte analyseert JLL, marktleider in de verhuur en verkoop van industriële ruimten in België, de transacties op de industriële vastgoedmarkt. Beide marktsegmenten, logistiek en semi-industrie, lieten uitstekende prestaties optekenen met een totaal transactievolume op jaareinde van meer dan 2 miljoen m², een historisch record. Hierna volgt een overzicht van de belangrijkste parameters voor elk marktsegment.

​1. Een recordjaar voor logistiek vastgoed

• Opname 2016

2016 wordt een topjaar voor logistiek vastgoed. Tot dusver werden 58 logistieke transacties geregistreerd voor in totaal 975.000 m². Dit volume zou tegen het jaareinde nog kunnen stijgen naar 1 miljoen m², het recordvolume van 2008. Het behaalde jaarvolume in 2016 is meer dan dubbel dat van 2015, en ligt nu al 56% boven het vijfjarig gemiddelde. De opnamevolumes stegen onder impuls van e-commerce gerelateerde logistiek, centralisatie en grote logistieke turn-key projecten. Geografisch gezien was 2016 een topjaar voor de as Antwerpen-Brussel, voor de as E313 en voor de as E17 Antwerpen-Gent, vooral de zone op Antwerpen Linkeroever, waar de grootste transacties van het jaar plaatsvonden. In het project Loghidden City ontwikkelde Katoen Natie 100.000 m² en Van Moer Groep huurde er 57.000 m². 

Tot dusver dit jaar werden in totaal 17 transacties van meer dan 20.000 m² gerealiseerd, 70% meer dan de 10 transacties die gemiddeld jaarlijks tijdens de laatste vijf jaar geregistreerd worden in de grootste categorie. Voorbeelden op de as E313 zijn Ceva Logistics dat een project op maat van 51.500 m² huurde in Antwerp East Port in Grobbendonk, Carglass dat een turn-key project van 50.000 m² huurde in Genk en Domus Logistics dat 50.000 m² ontwikkelde voor eigen gebruik in Olen. Op de as Brussel-Antwerpen werden op De Hulst in Willebroek twee projecten op maat verhuurd, 44.600 m² aan Nedcargo en 40.400 m² aan Decathlon. 

• Pijplijn

In 2016 zal bij jaareinde in totaal 556.000 m² nieuwe logistieke ruimte opgeleverd zijn, 72% boven het vijfjarig gemiddelde en meer dan vier keer het volume van 2015. Het is na het topjaar 2008 het grootste jaarlijkse volume dat ooit geregistreerd werd in de database van JLL. Grote projecten die in 2016 opgeleverd werden of nog zullen worden zijn  55.000 m² op maat ontwikkeld door Goodman voor Mobis Parts in Beringen, 51.500 m² voor Ceva Logistics in Antwerp East Port en 50.000 m² voor Domus Logistics (Casa) in Olen. Bij deze twee grootste projecten trad JLL op als consultant. De huidige pijplijn in aanbouw met oplevering voorzien in de komende 18 maanden omvat 352.000 m² in 16 projecten, onder andere 44.000 m² voor Lidl in Marche-en-Famenne en de twee projecten op maat voor Nedcargo en voor Decathlon in Willebroek bij ontwikkelaar MG Real Estate. 

• Huurprijzen

De logistieke hotspot in de Brusselse periferie, met name in de nabijheid van de luchthaven van Zaventem, kent de hoogste huurprijzen in België. De prime rent voor logistieke ruimten staat op €55/m²/jaar, stabiel ten opzichte van 2015. De huurprijzen bewogen in twee richtingen : er is opwaartse druk op de huurprijzen voor contracten van 3/6/9 jaar, en neerwaartse druk op huurcontracten met een looptijd van meer dan 9 jaar omwille van de yield compression.

• Trends en perspectieven

De nieuwe wettelijke regeling voor nachtwerk en de aanpassing van de logistieke ketens ingevolge e-commerce zal nieuwe perspectieven maar ook uitdagingen met zich meebrengen. Multi-channel logistiek zal steeds de balans van efficiëntie en rentabiliteit in evenwicht dienen te houden. JLL ziet ook groeipotentieel in multimodale projecten die de grote drukte op belangrijke verkeersaders kunnen ontlasten. Daarnaast zou in de loop van 2017 door de verhuis van grote logistieke operaties een lichte stijging in de leegstand op de as Antwerpen-Brussel kunnen ontstaan. Deze blijft evenwel onder de 5%. Tenslotte zouden huurprijzen voor standaard huurcontracten van 3/6/9 jaar een grotere opwaartse druk kunnen ondervinden wegens de hoge kostprijs van de grond en de minder gunstige financieringsvoorwaarden.

2. Semi-industrie blijft stabiel op hoog niveau

• Opname

De semi-industriële markt in België bereikte begin december een opnamevolume van 1.022.000 m² in 537 transacties, slechts 1% onder het volume van het volledige jaar 2015. Het volume zal naar schatting bij jaareinde gestegen zijn tot 1.050.000 m², hetgeen een goed jaar betekent voor semi-industrieel vastgoed. In de laatste vijf jaar werd gemiddeld jaarlijks 1.009.000 m² opname geregistreerd. Met 537 geregistreerde transacties lag het aantal begin december wel nog 15% onder het jaarlijks gemiddelde van de laatste vijf jaar, 631. De gemiddelde grootte van een transactie lag ongeveer 20% hoger dan in de laatste vijf jaar. 

Een semi-industriële aankooptransactie in 2016 was gemiddeld 2.500 m² groot, een gemiddelde verhuurtransactie 1.490 m². Aankopen voor eigen gebruik maakten 51% van het volume uit met 38% van het aantal transacties. De grootste aankooptransacties waren de aankoop van 45.000 m² door Lock’O in Alleur en de aankoop van 39.000 m² opslagruimte met 63.000 m² grond door TVH Fremato Group in Waregem, bemiddeld door JLL. De grootste verhuurtransactie was een project op maat van 30.000 m² voorverhuurd voor lange termijn aan Euro Pool Systems in Zellik. In 2016 werden tot dusver vijf transacties geregistreerd in de categorie boven 20.000 m², vorig jaar geen enkele. 

• Huurprijzen

De hoogst mogelijke huurprijzen voor de beste gebouwen op AAA-locaties in Brussel en de omringende provincies Vlaams en Waals-Brabant bleven stabiel in 2016 op €60/m²/jaar. 

• Perspectieven

Units voor KMO’s met oppervlakten variërend van 250 tot 750 m² zullen op korte termijn de belangrijkste drijfveer blijven voor de semi-industriële markt. Er is nog groeipotentieel in de herontwikkeling van oudere industriële sites tot nieuwe KMO-units die individueel verkocht of verhuurd worden. Naar verwachting zal het opnamevolume volgend jaar stabiel blijven en in de buurt van het vijfjarig gemiddelde van 1 miljoen m² liggen.

Walter Goossens, Director en Head of Industrial Leasing bij JLL, becommentarieert : “De heropleving die we zagen aankomen in logistiek eind 2015 heeft zich daadwerkelijk gerealiseerd, met vooral e-commerce gerelateerde transacties en optimalisatie van logistieke platformen. Ook in 2017 wordt een positieve impact verwacht van de gestage groei van e-commerce en van het versoepelen van het wettelijk kader rond nachtwerk.”​