Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Brussel

​2016 : een verrassend jaar . Ook voor het Belgische vastgoed ?


​​Brussel, 6 december 2016 - 2016 is politiek, economisch en sociaal een bewogen en verrassend jaar geweest. Maar hoe is het met het vastgoed gesteld ?

JLL maakt voor 2016 de balans op van de belangrijkste trends in de markt voor commercieel vastgoed in België.

​Kantorenmarkt: één van de beste prestaties van de afgelopen 5 jaar

2016 trok een lijn onder de moeilijke prestaties van de kantorenmarkt in 2015. Bij de start van december 2016 is de drempel van 390.000 m² opname overschreden en we verwachten bijna 420.000 m² over het hele jaar want verschillende transacties van gemiddelde grootte zitten momenteel in de laatste onderhandelingsfase. In vergelijking met het 5-jarige gemiddelde presteert 2016 15% beter.

Dit uitstekende resultaat komt onder andere door 9 transacties van meer dan 10.000 m² die in de loop van 2016 werden getekend. Dat is 4 keer meer dan de kantorentransacties gerealiseerd in 2015 en bijna twee keer het gemiddelde van de laatste 10 jaar. 

Alle sectoren lijken bij te dragen aan de terugkeer van de "grote deals" :

  • Europa : de Commissie met Black Pearl en met Merode (in totaal 25.000 m² in de Europese wijk) en het Europees Parlement met Belmont (11.000 m²),
  • lokale en regionale overheden : de stad Brussel met Centre 58 (37.000 m²), de Politie van Brussel met De Ligne (30.000 m²), en Brussel Preventie & Veiligheid met C de Ligne (10.000 m²), allemaal in het Pentagon,
  • de federale overheid : met Pacheco (30.000 m²) in het Pentagon
  • en zelfs ondernemingen : Allianz in de Tour Möbius (26.000 m²) in de Noordwijk, DKV (10.000 m²) in Central Plaza. 

Hoewel er een duidelijke aansluiting is kunnen we deze uitstekende prestatie nog niet beschouwen als een terugkeer naar het normale. Enerzijds werden sommige grote transacties al enige tijd verwacht en anderzijds werden in 2016 tot hiertoe slechts 300 transacties geregistreerd tegenover een 5-jarig gemiddelde van 371. 

Indien een aanhoudende vraag op zich laat wachten zal het aanbod op zijn beurt blijven krimpen. Medio december is slechts 1.226.000 m² beschikbaar in Brussel, hetzij 43.000 m² minder dan een jaar geleden. De beschikbaarheid bedraagt in groot Brussel slechts 9,3%, tegen 9,7% een jaar geleden, en dit ondanks een aantal speculatieve opleveringen. Binnen het CBD is de beschikbaarheid 4,8%, hetzij 401.000 m², tegenover 5,4% een jaar geleden. Gedecentraliseerd is 13,5% beschikbaar, een lichte stijging ten opzichte van 13,2% een jaar geleden. In de Periferie neemt de structurele leegstand niet af. Begin december stond de leegstand daar nog op 21,4%, hetzij bijna een half miljoen m², tegenover 21,6% een jaar geleden.

Wat betreft de huurwaarden tenslotte is er geen verandering in de tophuurprijzen. Zij staan nog steeds op € 275 /m²/jaar en zullen in 2017 waarschijnlijk op dat niveau blijven staan. Anderzijds noteerden we voor kleine transacties in de Europese wijk huurprijzen van € 300 /m²/jaar. 

​De investeringsmarkt

De investeringsmarkt heeft ons in 2016 positief verrast. Wij schatten de omvang van de investeringen tegen het einde van het jaar op € 3,6 miljard. Als we de verkoop negeren van de Celsius-portefeuille (het Waasland Shopping Center en 50% van het Wijnegem Shopping Center), in 2015 verkocht voor € 825.000.000, dan ligt 2016 geheel in lijn met 2015, dat het beste jaar was sinds 2007. Gezien over een tijdspanne van meer dan 20 jaar was 2016 het 4de beste jaar na 2007, 2015 en 2006. 

De aard van de investeringen keert terug naar wat we gewoon zijn. Kantoren domineren opnieuw met 47%, tegen 28% voor retail. Vorig jaar domineerde retail met 46% van het investeringsvolume tegenover 32% voor kantoren. De grootste kantorentransactie in 2016 was de verkoop van de Ellipse toren in de Noordwijk, voor € 215 miljoen aan Fubon Life Insurance (Taiwan). Deze transactie werd geadviseerd door JLL. De industriële sector is goed voor 8% van het investeringsvolume, een resultaat vergelijkbaar met 2015. De verrassing komt van de hotelsector die de 4de plaats inneemt met 7%, onder meer door de verkoop van de Wiltcher's en het Hilton Grand Place. Tot slot zorgen verzorgingstehuizen voor 6% van het investeringsvolume.

De oorsprong van de beleggers blijft gediversifieerd, de Belgen leiden met 47%, tegenover 49% in 2015, de Aziaten volgen met 12%, Frankrijk met 11%, de Duitsers en Amerikanen nemen elk 9% voor hun rekening.

Toprendementen voor kantoren krompen tot een laagterecord van 4,75% tegenover 5,35% vorig jaar, hetzelfde voor de toprendementen voor logistiek die verlaagden met 25 basispunten tot 6,25%. De rendementen voor high streets bleven stabiel op 3,75%, zelfs al werden verschillende transacties, waaronder de verkoop van het project Toison d’Or aan GH Group, afgesloten aan lagere niveaus. Voor shoppingcenters zien we geen verandering in de rendementen die blijven staan op 4,25%. 

​Perspectieven 2017-2018

2017 kondigt zich aan als even verrassend voor professioneel vastgoed als 2016. Volgend jaar zou de opname zich opnieuw moeten situeren tussen 350.000 en 400.000 m². Nieuwe grote transacties worden verwacht bij de Belgische administraties, meer bepaald bij de FOD justitie, het RIZIV en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het is niet uitgesloten dat Europa nog een of twee bijkomende transacties van 10.000 m² realiseert, zonder ook de Amerikaanse Ambassade te vergeten die – onder bepaalde voorwaarden weliswaar – het voormalige hoofdkwartier van AXA aan de Vorstlaan zou verwerven. 

Wat de beschikbaarheid betreft verwachten we een daling tot onder 9% in de eerste helft, met daarna een geleidelijke toename tot 10% in de loop van de tweede helft, alsook in 2018, dit door nieuwe opleveringen.

De meeste projecten in ontwikkeling afficheren hogere huurprijzen dan de huidige waarden. Waarschijnlijk zullen de huurprijzen in 2017-2018 dus toch gaan stijgen, vooral in het CBD. We wijzen er ook op dat de huurprijzen die werden gehaald in het project ‘Passport’ van Codic op Brussels Airport ver boven het tophuurniveau van de periferie liggen. De luchthaven wordt een aparte wijk met een eigen dynamiek en eigen huurwaarden. 

Met betrekking tot de investeringsmarkt denken wij tot slot dat, als gevolg van onzekerheden in verband met de Brexit, de "Trumpeconomy" alsook de Franse en de Duitse verkiezingen, de rendementen onder druk zullen blijven staan. In deze onzekere omgeving gaan beleggers vooral op zoek naar veiligheid met ‘super core’ activa, wat mogelijk invloed zal hebben op ‘Core+’ transacties en op transacties in secundaire locaties. Het is daarom waarschijnlijk dat het investeringsvolume in 2017 opnieuw tussen 3 en 4 miljard euro zal liggen.​