Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Brussel

Brussels centrum - Grote vraag naar kantoren: volgt het aanbod ?


​Brussel, 22 mei 2017
De Nationale Bank van België heeft gekozen zicht te vestigen in het voormalige hoofdkwartier van Petercam aan het Sint-Goedeleplein 19. Deze transactie van ongeveer 6.200 m² werd net afgerond door JLL. Na de verhuring aan de MIVB van het Belgolaise gebouw (9.200 m²) is dit de tweede transactie van aanzienlijke omvang in de Brusselse Vijfhoek (stadscentrum) in het tweede kwartaal. Vorig jaar bereikte de huurmarkt in dit kantorendistrict zijn hoogste niveau met een opname van ongeveer 140.000 m², waarvan 5 transacties van 10.000 m² of meer. Wij merken op dat alle renovatieprojecten met een oppervlakte van 5.000 m² en meer snel verhuurd worden. De transactie in het Belgolaise gebouw aan het Kantersteen illustreert duidelijk deze trend: de MIVB werd geconfronteerd met een zeer beperkte keuze aan opties voor haar diensten, wetende dat ze zich idealiter moest vestigen op zeer korte afstand van haar hoofdkwartier in de Koningsstraat.

Grote transactions 2016 – 2017 
GebouwJaar transactieGebruikerOppervlakte
Brucity (projet)2016Stad Brussel (Administratief Centrum)37.000 m²
De Ligne (projet)2016Stad Brussel (Politie)30.000 m²
Pacheco2016FOD Volksgezondheid30.000 m²
Central Plaza2016DKV Belgium10.000 m²
C de Ligne2016Preventiedienst Brussel9.600 m²
Belgolaise2017STIB / MIVB9.200 m²
Sint-Goedele 192017BNB / NBB6.200 m²

​Is de Vijfhoek opnieuw  "the place to be” geworden bij de gebruikers? De gemakkelijke toegang tot een uitgebreid netwerk van openbaar vervoer (trein, metro en tram) en de nabijheid van winkels zijn een grote troef, en bovendien waren er gebouwen beschikbaar die aan de kwaliteitscriteria van deze gebruikers voldeden.

Wat is de huidige situatie? Er zijn slechts 4 recente gebouwen (minder dan 15 jaar oud) van meer dan 5.000 m² beschikbaar, voor een totale oppervlakte van 28.000 m² waarvan meer dan een derde in het Alhambragebouw. De beschikbaarheidsgraad bedraagt momenteel 4,9%. Dat is lager dan het tienjarig gemiddelde dat 5,4% bedraagt. 

GebouwAdresBeschikbare oppervlakte
AlhambraJacqmainlaan, 2010.500 m²
Regent ParkRegentlaan, 356.250 m²
UrsulinesUrsulinenstraat, 25.750 m²
The RegentRegentlaan, 455.380 m²

JLL is van mening dat, net als de Louizawijk, kantoren in de Vijfhoek zich centraliseren op de beste locaties. In de Vijfhoek betekent dat concreet de as Kruidtuin - Centraal Station en onmiddellijke omgeving, het de Brouckèreplein en omgeving, en tenslotte de kleine ring. Buiten deze zones met hoge kantorenconcentraties zijn de meeste gebruikers openbare besturen, mutualiteiten en vakbonden, maar ondernemingen hebben deze locaties verlaten. Vermits ook de overheid haar diensten centraliseert in grote gebouwen gelegen in de nabijheid van een metrostation, en bovendien de andere grote gebouwen die eigendom zijn van mutualiteiten en vakbonden vrij oud zijn, zijn andere verhuisbewegingen te verwachten in de toekomst. Maar waarheen?

Er zijn maar weinig toekomstige projecten, momenteel slechts 4:

GebouwAdresOppervlakteTimingOntwikkelaar
De Brouckèrede Brouckèreplein40.000 m² (renovatie)2020Whitewood
SpectrumBischoffsheimlaan, 1516.000 m² (nieuwbouw)2018Ghelamco
TweedWolstraat, 7015.000 m² (renovatie)2019Macan
Brederode CornerBrederodestraat, 27.400 m²
 (renovatie)
2018Befimmo

Buiten deze projecten, is er nog potentieel voor renovatie of reconstructie van tweedehands gebouwen die momenteel geheel of gedeeltelijk leeg staan, maar vermits de bestaande oppervlakten niet kunnen worden uitgebreid in de hoogte als gevolg van de stedelijke regelgeving, zal het gebrek aan beschikbare kwaliteitsvolle oppervlakten meer en meer acuut worden in de nabije toekomst.

Naar onze mening zal de oplossing niet komen van de secundaire locaties in de Vijfhoek. Wij zijn van mening dat, met uitzondering van de gebouwen aan de hoofdwegen, lege verouderde kantoorgebouwen een beter potentieel bieden als residentiële herontwikkeling dan als kantoren. Aangezien de verkoopprijs per m² van nieuwe woningen in de Vijfhoek rond €3.000 - €3.500 ligt, is de keuze van de ontwikkelaars snel gemaakt, wetende dat dergelijke prijsniveaus alleen haalbaar zijn voor kantoorruimten op de allerbeste locaties. De reconversie is trouwens al een realiteit: in totaal werden 153.000 m² getransformeerd in de afgelopen 5 jaar, en het is waarschijnlijk dat de trend zich zal voortzetten. Zo zal het huidige hoofdkantoor van Allianz dat verspreid is over verschillende gebouwen aan de Lakenstraat en het de Brouckèreplein (ongeveer 40.000 m²) bij het begin van het volgende decennium tot een gemengd geheel omgevormd worden. Ook het voormalige hoofdkwartier van Actiris (15.000 m²) aan de Beurs zal waarschijnlijk verbouwd worden tot woningen.

Aan de vraag van gebruikers die op zoek zijn naar een centrale locatie zal nog moeilijk voldaan kunnen worden. Er zal naar alternatieven gekeken moeten worden, zoals de Noordwijk of, in mindere mate, de Europese wijk waar de huurwaarden 20 tot 25% liggen.