Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Antwerpen

Commercieel vastgoed in Vlaanderen: (r)evolutie ?

Reconversie in Antwerpen, smart retail en city logistics


​Persconferentie JLL, Antwerpen - 13 juni 2017 

​De kantorenmarkt in evolutie 

De heropleving van de vraag naar vastgoed lijkt eindelijk bevestigd. In de loop van het jaar 2016 werd in totaal 212.874 m² opgenomen in Vlaanderen, hetzij 16% meer dan in 2015 en 28% boven het vijfjarige gemiddelde. Antwerpen heeft een nieuw record gevestigd : 114.355 m² werd in gebruik genomen, onder andere met grote transacties zoals de Persgroep die tegen het einde van 2019 8.000 m² in gebruik zal nemen in het Kievit gebouw. Tijdens het eerste semester van 2017 is het wat kalmer geweest, maar toch registreerden we een aantal grote transacties in Gent met EY en met Belfius die beide belangrijke oppervlaktes innemen. Tijdens de eerste 5 maanden van het jaar werd 75.195 m² opgenomen, maar dit cijfer zou nog significant kunnen stijgen tijdens het tweede deel van het jaar, meer bepaald indien de Politie van Antwerpen zou tekenen voor de constructie van een gebouw op maat van meer dan 50.000 m². 

Opmerkelijk is dat de nieuwe projecten die in Antwerpen op risico werden gelanceerd een gelijkaardig succes hebben als diegene die enkele jaren gelegen in Gent werden opgeleverd. Er waren verschillende transacties in The Link van Ghelamco, en in Post X van IRET, allebei gelegen in Berchem. De gebruikers zijn geëvolueerd en stellen veel meer eisen op vlak van multimodale bereikbaarheid (via trein, tram, metro en zelfs fiets en niet enkel meer per auto), alsook op het vlak van energie-efficiëntie en imago. Dat is ook het geval in Gent, waar een nieuwe fase van het Take-Off Office Park binnenkort EY zal ontvangen. 

De beschikbaarheid steeg licht in de meeste steden : in Antwerpen was 10,9% beschikbaar in T1 2017 ten oprichte van 9,9% op het einde van 2016 en ze steeg eveneens licht in Gent waar 5,5% vacant is tegenover 5,2% eind 2016. In Leuven blijft de beschikbaarheid redelijk hoog en ook boven het meerjarige gemiddelde, op 12,1%. In Mechelen daalde ze daarentegen naar 8,3% tegenover 9,2% eind 2016. In Hasselt tenslotte is 11% beschikbaar. 

JLL ontdekte voor Antwerpen een andere belangrijke evolutie: de reconversie van verouderde kantoorgebouwen naar residentieel of voor andere functies. Deze trend is al bekend in Brussel en Amsterdam en breidt zich nu uit naar Antwerpen. Aangezien er momenteel een woninggebrek is in Antwerpen bieden een aantal structureel leegstaande kantoorpanden grote kansen voor residentiële ontwikkelaars. In de afgelopen jaren werd 120.000 m² omgetoverd tot residentieel en volgens JLL is er nog steeds een beduidend potentieel. Dit zou de leegstandsgraad nog verder naar beneden moeten duwen en de huurprijzen voor de beste gebouwen ondersteunen. 

De huurprijzen in Antwerpen stagneren al sinds vele jaren rond €145/m²/jaar. Met een opleving van de vraag naar vastgoed stijgen de huurprijzen voor nieuwe projecten nu naar €150/m²/jaar. We zien dezelfde trend in Gent waar in de loop van dit jaar een niveau van €160/m²/jaar zou kunnen worden bereikt tegenover €155/m²/jaar op dit moment, alsook in Mechelen waar bepaalde projecten op de markt worden gezet aan €150/m²/jaar. In Leuven en Hasselt blijven de huurprijzen stabiel op respectievelijk €150 en €135/m²/jaar.

 

​Revolutie in retail? 

​Welcome to the Smart World!

Smart Cities, smart retail, smart buildings. In alles wat we doen, hoe we leven, hoe we met elkaar communiceren, GAFA (Google, Apple, Facebook, Amazon) is verweven in ons leven. Alles wordt “Smart”: wat onze eetvoorkeuren zijn, bij welke bank we zijn, waar het laatste geshopt hebben, waar we geparkeerd staan en wat onze lievelingskleur is. De Cookies slaan onze identiteit op.  Het merendeel van de retailers hebben een smartphone applicatie en ontwikkelden een online shop om competitief te blijven tegenover Amazon, Zalando of Bol.com. en om de digitale link met de klant te maken. 

​Wat met het winkelvastgoed als alles online gaat? 

Geen nood, de rol van kwalitatief vastgoed is nog nooit zo belangrijk geweest. Het is niet het aantal winkels dat van belang is, maar wel de kwaliteit van de ruimte waarin een retailer zijn identiteit weergeeft. 

Het is een geruststelling, maar een studie door IBM in 16 landen heeft trouwens recent aangetoond dat 98% van de ‘Generatie Z’ consumenten (geboren na 1995) hun aankopen blijven doen in fysieke winkels, maar dan wel na maximaal informatie te hebben verzameld via het internet of sociale netwerken. 

De fysieke winkels vinden zich heruit en profileren zich meer als identiteitskaart van een merk en als showrooms met een combinatie van experience shopping en advies, terwijl de uiteindelijke levering kan gebeuren op het thuisadres van de shopper of op een afhaalpunt. De nieuwe winkels zullen dus een groter aanbod brengen, met een grotere “fun-factor” en geconcentreerd op de beste locaties. 

Een illustratie van deze winkel (r)evolutie is de komst van vernieuwende concepten bijvoorbeeld UNDIZ MACHINE en de nieuwe formules zoals LEAPP (herstelling van Apple producten). We zien ook een evolutie naar “life style shopping” met meer modezaken die een combinatie met interieur en lifestyle-producten brengen (Sissy Boy, Juttù) door de opkomst van gespecialiseerde cosmeticawinkels (Rituals, MAC, Atelier Rebul, …) of nieuwe sportmerken (Skechers, JD Sports,  Asics, …).

De huurwaarden evolueren in 2 richtingen. Het beste blijft het beste. De locaties op secundaire plaatsen ondervinden een neerwaartse druk – maar op sommige plaatsen is ook daar een nieuw evenwicht gevonden wat het investeerdersvertrouwen te goede komt. Uitzondering voor de emblematische gebouwen waar heel uitgesproken concepten en/of bestemmingen hun plek vinden.  Op de beste locaties in Antwerpen, Brugge en Hasselt is er geen verandering. Op bepaalde stukken van Gent en Leuven is enigszins druk op de prijzen.


​Logistiek en semi-industrie in Vlaanderen draaien op volle toeren

Reconversie van industriële sites en herbestemming van gronden zijn sinds vele jaren in Vlaanderen de motor van vele nieuwe ontwikkelingen van logistieke gebouwen en nieuwe business parks.

​1) Logistiek

Vlaanderen vertegenwoordigde in 2016 meer dan 90% van het opnamevolume van logistiek vastgoed in België, goed voor meer dan 1 miljoen m². In aantallen transacties vertegenwoordigde Vlaanderen in 2016 eveneens 92% of 61 transacties op een totaal van 66. Begin 2017 presteerde de logistieke markt in Vlaanderen opnieuw goed, met een opnamevolume van 341.000 m² op 410.000 m² voor heel België. 

De logistieke as Antwerpen-Brussel liet het hoogste aantal transacties optekenen, 41 sinds begin 2016, met het zwaartepunt in Willebroek (9 transacties), Puurs (7 transacties) en Bornem (4 transacties). De twee grootste transacties op deze as waren de verhuringen in het project MG De Hulst in Willebroek aan Nedcargo (44.600 m²) en aan Decathlon (40.000 m²). Op de as E313 werden in diezelfde periode 20 transacties geregistreerd, waaronder een project op maat van 51.500 m² in Antwerp East Port dat voorverhuurd werd aan Ceva Logistics, als 3PL-provider van Converse.

Wat de projectenpijplijn betreft, overtreffen de jaarvolumes die opgeleverd werden en zullen worden in 2016 en 2017 de jaarlijkse gemiddelden van de laatste 5 jaar. In 2016 werd 550.000 m² nieuwe logistieke ruimten opgeleverd, tegen 642.000 m² in heel België. Voor 2017 is momenteel reeds een volume van 542.000 m² in aanbouw in Vlaanderen, tegen 680.000 m² voor heel het land. De grootste projecten in de pijplijn omvatten 100.000 m² voor Katoen Natie in Kallo, 83.000 m² voor eigen gebruik door Van Marcke in Menen en Carglass in Bilzen (50.000 m²), een investering van Montea. In Willebroek betrekt Nedcargo een nieuwbouw op maat van 44.600 m² ontwikkeld door MG Real Estate.

​2) Semi-industrie

In 2016 werd in Vlaanderen een opnamevolume van 956.000 m² geregistreerd, 78% van het totale volume voor het hele land van 1.228.000 m². Het volume lag 22% boven het jaargemiddelde voor de 5-jarige periode van 2012 tot 2016. In de eerste maanden van 2017 werd 195.000 m² opname geregistreerd in Vlaanderen, 60% van het totale opnamevolume in België in dezelfde periode. Wat het aantal transacties betreft, in Vlaanderen werden in 2016 541 transacties geregistreerd, iets meer dan het gemiddelde van de laatste 5 jaar, 533. In heel België werden in de laatste 5 jaar jaarlijks gemiddeld 657 transacties geregistreerd.

​City logistics

De groeiende bevolking in de steden en de verbeterde economie zorgen in de komende decennia voor een grotere vraag naar steeds snellere toelevering van producten ter plaatse, waardoor de volumestromen in de logistiek naar steden zullen vergroten. Nieuwe trends in het retailgebeuren zoals de groei van e-commerce en multi-channeling geven aanleiding tot grondige structurele wijzigingen in distributienetwerken. Die wijzigingen manifesteren zich ook in Vlaanderen. Er komt dus meer vraag naar logistiek in de stad, terwijl er daar weinig grond voor logistiek gebruik voorhanden is.

City logistics is een uitdaging waarmee bedrijven en transporteurs in de komende jaren zullen worstelen in onze Vlaamse steden, temeer door de stringentere circulatieplannen en CO2-emissienormen. Consolidatie van transportflows en logistieke oplossingen zullen moeten verhelpen aan de huidige inflatie van bestelwagens en individuele transportbewegingen.


​De investingsmarkt

Het investeringsvolume in Vlaanderen bedroeg €993 miljoen in 2016, tegenover meer dan 2 miljard euro in 2015. Op het einde van de maand mei 2017 lag het volume op €486 miljoen en gezien de transacties die gaande zijn zou het opnieuw naar een miljard kunnen gaan. 

De activiteit wordt ondersteund door portfolio-verkopen, in 2016 vertegenwoordigden deze 28% van het totale volume (tegenover 9% voor de totale Belgische markt), een vermindering tegenover 2015 wanneer de portfolio’s 62% vertegenwoordigden, waaronder de Celsius portefeuille geschat op €825 miljoen. Eind mei 2017 vertegenwoordigden portfoliodeals 22%, tegenover 12% in België, en met de nakende verkoop van de logistieke portefeuille van Logicor alsook de verkoop van de logistieke portefeuille van Leasinvest zal het aandeel ervan naar verwachting nog verder stijgen. Retail vertegenwoordigt 68% van de gebouwenportefeuilles verhandeld gedurende de afgelopen 5 jaar, tegenover woonzorgcentra 15%, industriepanden 11% en andere activaklassen 6%. 

De rendementen zijn tijdens de afgelopen 12 maanden nog gedaald en liggen momenteel op een historisch laag niveau. Voor kantoren is het toprendement 50 basispunten gedaald naar 5,75%, terwijl de rendementen voor logistiek eveneens met 50 basispunten daalden tot 6%. De rendementen voor semi-industrieel vastgoed blijven stabiel op 7,25%. Wat retail betreft bleven de rendementen voor winkels ongewijzigd op 3,75%, zelfs al is het mogelijk om voor uitzonderlijke locaties nog lagere niveaus te bekomen, terwijl ze voor baanwinkels met 25 basispunten daalden naar 5,50%. De rendementen voor shoppincentra tenslotte blijven onveranderd staan op 4,25%. Volgens JLL zullen de rendementen in de toekomst dezelfde niveaus aanhouden.