Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Brussel

MIPIM 2018 : Mooie perspectieven voor de Brusselse kantorenmarkt


BRUSSEL, 8 maart 2018 – Naar aanleiding van MIPIM 2018 maakt JLL de balans op van de kantorenmarkt in Brussel tijdens het eerste trimester, en tekent het de grote toekomsttendezen uit voor de gebruikers en investeerders. 


De gebruikersmarkt : 

I Opname  

Midden-maart bedraagt het opnamevolume 60.000 m² en is daarmee lager dan de  88.000 m² die de afgelopen vijf jaar gemiddeld gerealiseerd werden tijdens het eerste trimester. De doorsnee grootte van de transacties ligt 9% lager dan het gemiddelde en bedraagt 972 m². Toch werden er enkele mooie transacties geregistreerd waaronder de langetermijnhuur van 9.816 m² door de Federatie Wallonië-Brussel in het Green Island-gebouw. Deze transactie, gerealiseerd met bemiddeling van JLL, toont opnieuw de wil aan van de lokale en federale overheden om zich in een beperkt aantal gebouwen van grote omvang te vestigen. 

2017 was onomstotelijk het jaar van co-working spaces met meer dan 30.000 m² gehuurd door internationale en Belgische operatoren waaronder Tribes, Spaces en Fosbury & Sons. Het lijkt erop dat 2018 gelijkaardig zal zijn, met reeds bijna 10.000 m² aan kantoorruimte getekend : Fosbury & Sons zal als eerste het Seven-project (ex-Polaris) van Baltisse en Downtown Real Estate betrekken terwijl Welkin & Meraki op het punt staat te tekenen voor meer dan 4.000 m² in een project gelegen in de Europese Wijk. 

De terugkeer van de Europese instellingen – afwezig op de markt in 2017 –  wordt dit jaar verwacht. De Europese Commissie heeft een aanbesteding uitgeschreven voor haar nieuwe conferentiecentrum, ter vervanging van het verouderde Borschette-gebouw. Daarnaast lopen er nog twee andere transacties, namelijk met de EEAS en EFTA. In totaal zou de Europese contributie in 2018 ongeveer 50.000 m² bedragen indien deze drie transacties geconcretiseerd worden.

Er is nog geen duidelijk zicht op de activiteit die we mogen verwachten van de federale en regionale overheden. De Regie der Gebouwen tracht haar portefeuille te optimaliseren en zo haar bezettingskosten te verminderen. De impact ervan op de markt is op dit moment nog onduidelijk. Van haar kant heeft de NMBS ook een aanbesteding uitgeschreven voor een nieuwe zetel op de Fonsnylaan om er een groot aantal van haar diensten te groeperen die momenteel verspreid zitten aan de andere kant van het Zuidstation. Het is in ieder geval een dossier dat de markt in de nabije toekomst nog aanzienlijk zou kunnen beïnvloeden. Een ander dossier dat mogelijk in 2018 afgerond wordt is de zoektocht van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest naar 40.000 m² aan kantoorruimte, ter vervanging van haar site in de CCN (Noordwijk) die ze gedeeltelijk betrekt. 


I Grotere beschikbaarheid en vooruitzichten

Sinds 2016 hebben de bouwpromotoren hun vertrouwen herwonnen en werden er meer risicoprojecten gelanceerd, waarvan er verschillende dit jaar opgeleverd worden. De timing lijkt juist, afgaande op het aantal voorverhuringen in de projecten die tijdens het eerst trimester werden opgeleverd. Zo werd 66% van de bij benadering 18.000 m² van Cofinimmo’s Belliard 40 voorverhuurd aan CEFIC, Spaces en Aedifica, en bij Leasinvest’s Tree Square werd een kwart van de circa 6.000 m² voorverhuurd ; beide projecten bevinden zich in de Europese Wijk. Het Passport-gebouw dat ontwikkeld werd door Codic op de site van Brussels Airport en in totaal zo’n 27.000 m² omvat, was op het moment van de oplevering in januari zelfs volledig verhuurd, met Etex en Redevco die hierop als laatsten hebben ingetekend. In de loop van het eerste trimester werd in totaal ongeveer 52.000 m² opgeleverd, waarvan 33.000 m² speculatief. JLL schat dat in de loop van het jaar de speculatieve opleveringen zullen oplopen tot 121.000 m². Er wordt dus een lichte stijging van de leegstand verwacht in vergelijking met 2017 : midden-maart bedroeg de leegstand volgens JLL 8,4%, ten opzichte van 8,2% aan het eind van 2017. Rekening houdend met de verwachte opleveringen op het einde van het jaar, waaronder in het bijzonder The One van Atenor en Manhattan van Icon Real Estate (die momenteel voor ongeveer 15% voorverhuurd zijn), zou de beschikbaarheid op het einde van het jaar rond de 9% moeten liggen. 

I Huurprijzen in de lift

Eén van de belangrijkste zaken in 2017 was de stijging van de « prime rent » voor het eerst in zes jaar tot €300 / m² / jaar, oftewel 9% meer dan in 2016. Volgens JLL kan de stijgende trend zich voortzetten in 2018. De verhoging beperkt zich echter niet tot de « prime rents » want wij stellen vast dat de gemiddelde huurprijzen voor de nieuwe gebouwen ook aanzienlijk omhoog zijn gegaan sinds midden-2017 en dit in het bijzonder omwille van de gerealiseerde transacties in de projecten in opleveringsfase. 


Investeringsmarkt : het beste eerste trimester uit de geschiedenis 

Nu het merendeel van de macro-economische indicatoren positief is en er terug een groei is beginnen de centrale banken hun monetair beleid aan te passen met een gevoelige stijging van de rentes als gevolg. Hoewel het rendement van de staatsobligaties in Europa stijgt is er toch een verschil van meer dan 300 basispunten ten opzichte van het rendement van de kantoormarkt. De macro-economische context blijft dus zeer gunstig voor investeringen in vastgoed en de beschikbare kapitalen bij de internationale fondsen zijn aanzienlijk. Dat bewijst de stroom aan grote transacties die tijdens de eerste drie maanden van het jaar getekend werden, voor een waarde van al meer dan één miljard euro. Dat is veruit het beste eerste trimester uit de Belgische vastgoedgeschiedenis ; het afgelopen decennium bedroeg het gemiddelde volume €492 miljoen. 

Twee transacties zijn reeds volledig rond : Eurocommercial Properties betaalde €468 miljoen voor Woluwe Shopping, en een consortium van Zuid-Koreaanse investeerders heeft de kantoorgebouwen Egmont I en II gekocht voor €369 miljoen. De meerderheid van de grote volumes werden gerealiseerd door internationale investeerders, hoewel één van de hoofdtransacties van het trimester de verkoop van Arts 56 aan Befimmo was voor een bedrag van €116 miljoen. De rest van het jaar ziet er ook veelbelovend uit: verschillende dossiers zijn lopende, zowel wat kantoren betreft als retail. Bijgevolg schat JLL in dat het investeringsvolume in 2018 dat van 2017 (3,5 miljard euro) kan evenaren en zo in lijn zal zijn met het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar. 

De rendementen van de kantoren staan nog altijd onder druk en er wordt een nieuw record van 4,25% verwacht voor de traditionele huurovereenkomsten, terwijl de rendementen van de shopping centra in het eerste trimester met 25 basispunten daalden tot 4%. In verband met de logistiek verwacht JLL dat de vooruitzichten stabiel blijven op 5,75%.