Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Brussel

Blijven de semi-industriële en de logistieke sector op koers in het huidige economische klimaat?

Jones Lang LaSalle geeft een overzicht van de trends op de semi-industriële en de logistieke markt in België, en blikt vooruit.


Brussel, september 2012.  Terwijl de logistieke markt een terugval na het topjaar 2011 niet kon vermijden, bleef de semi-industriële markt verbazen met opnamecijfers die zelfs nog iets beter zijn dan die van het eerste semester van vorig jaar. Vooral het KMO-segment bleef in de eerste helft van 2012 nog veel investeren in eigen bedrijfsruimten, terwijl op de logistieke markt de grotere transacties boven 20.000 m² nagenoeg uitbleven, terwijl die juist in 2011 de reden waren achter de omhoog schietende opnamecijfers.

Huurmarkt

Semi-Industrie :  de markt blijft op koers
  • Met een totale opname van 499.000 m² in de eerste jaarhelft werd de positieve trend, die in 2011 voor uitstekende opnamecijfers zorgde, niet alleen verdergezet, maar zelfs nog lichtjes verbeterd, met bijna 2%. Dat is ook 88% beter dan het 10-jarig gemiddelde voor de eerste jaarhelft.
  • De “gouden driehoek” Brussel – Antwerpen – Gent blijft de aantrekkelijkste regio, met de meeste transacties (70%).
  • De belangrijkste drijfveer achter dit succes is de gestage stroom van aankopen voor eigen gebruik in het KMO-segment, dat over een stevige cashpositie blijkt te beschikken, en die cash aanwendt om een nieuw bedrijfsgebouw te verwerven. Een gebouw aankopen voor eigen gebruik blijkt aantrekkelijker te zijn dan huren, zeker voor KMO’s die geen beroep moeten doen op externe financieringsbronnen.
  • Net zoals in de 3 voorgaande jaren, werd in de zomerperiode van 2012 een vertraging van de groei geconstateerd, hoewel ook de opname in het derde trimester boven die van vorig jaar lijkt te gaan uitkomen. Voor de toekomst zal veel afhangen van het aanhouden van de vraag van KMO’s naar bedrijfspanden te koop.

Logistiek : back to basics

  • De opname van logistiek vastgoed die reeds een dalende lijn vertoonde in de tweede jaarhelft van 2011 viel nog verder terug in de eerste 6 maanden van 2012 en zette met een totale opname van slechts 177.000 m² een resultaat neer onder het niveau van 2011, maar ook 40% onder het 10-jarig gemiddelde. De opname herpakte in het tweede trimester onder impuls van enkele grotere transacties in de categorie tussen 10.000 en 25.000 m², maar de grote transacties van meer dan 25.000 m² die kenmerkend waren voor de opname in 2011, bleven uit.
  • De tegenvallende opnamecijfers zijn onder andere te wijten aan een te verwachten terugval na het uitstekend jaar 2011, aan de krimpende nationale en internationale economie en aan de hernegotiatie en verlenging van lopende huurcontracten.
  • De grootste transacties van de eerste 6 maanden waren :
    o een sleutel-op-de-deur project van 23.000 m² op Brucargo (Zaventem) dat ontwikkeld wordt door De Paepe Group voor DHL Forwarding Services en dat reeds doorverkocht werd aan Montea,
    o het project op maat dat Goodman Group bouwt voor eigenaar-gebruiker Vandeputte Safety in Puurs.
  • Er wordt verwacht dat ontwikkelaars niet op risico ontwikkelen, maar zullen inzetten op grondreserves, flexibiliteit en reactiesnelheid, om optimaal te kunnen inspelen op de vraag van potentiële gebruikers, zodra een opportuniteit zich voordoet.
  • De prime rent voor logistieke ruimten steeg naar 55€ per m² per jaar in het eerste kwartaal onder druk van het lage aanbod, maar blijft laag in vergelijking met andere Europese logistieke hotspots.

Walter Goossens, Director en Head of Industrial & Retail Leasing bij Jones Lang LaSalle, becommentarieert : “Het is opmerkelijk dat de semi-industriële markt in woelige economische wateren niet alleen op koers blijft, maar tevens bewijst een vaste waarde te zijn in de Belgische vastgoedmarkt, gedreven door investeringen in eigen bedrijfsruimten van het KMO-segment. De logistieke markt reguleert zichzelf en heeft in de huidige economische context een stapje terug gezet, maar heeft alle troeven in huis om snel in te spelen op elke nieuwe vraag van zowel Corporates als 3PL’s.”

Investeringsmarkt

  • Investeringen in semi-industriële en logistieke ruimten stonden op een laag pitje in het eerste semester van 2012, met een totaal investeringsvolume van €66,2 miljoen hetgeen een daling betekent van 44% versus 2011, en ook 45% onder het 10-jarig gemiddelde uitkomt.
  • De markt wordt volledig beheerst door Belgische investeerders.
  • De 3 grootste transacties in de eerste jaarhelft waren :
    1) + 27 mio EUR voor de aankoop door Montea van het sleutel-op-de-deur project van 23.000 m² dat De Paepe Group ontwikkelt op Brucargo voor DHL Global Forwarding,
    2) + 12,5 mio EUR voor de aankoop voor eigen gebruik van een project van 18.500 m² dat op maat ontwikkeld wordt door Goodman Group in Puurs,
    3) + 7,9 mio EUR betaald door Intervest Offices & Warehouses aan Industrial Securities voor de aankoop van het distributiecentrum van Estée Lauder in Oevel, dat gelegen is vlak naast West Logistics dat al eigendom was van Intervest.
  • Er zijn voor de komende jaren geen speculatieve logistieke ontwikkelingen gepland en de leegstand in logistieke ruimten wordt geschat op minder dan 2%, hetgeen een belangrijke spanning kan geven op de markt gezien een onmiddellijke vraag van omvang moeilijk kan worden ingevuld. Er zijn wel nog ontwikkelingsgronden beschikbaar, maar in de huidige economische context worden geen projecten op risico ontwikkeld en blijven zij gereserveerd voor sleutel-op-de-deur projecten.
  • De interesse voor investeringsproducten uit de logistieke en semi-industriële sector blijft nog steeds hoog. Het gebrek aan nieuwe topproducten doet evenwel de vraag van investeerders afwenden naar andere producten. Het toprendement voor logistieke ruimten staat al 9 trimesters stabiel op 7%, terwijl het toprendement voor semi-industriële ruimten onder impact van de crisis begin dit jaar steeg met 25 basispunten, tot 7,75%.

Jean-Philip Vroninks, European Director en Head of Capital Markets bij Jones Lang LaSalle, becommentarieert: “ Het volume voor logistiek vastgoed is gedaald in 2012, voornamelijk door een gebrek aan investeringsproduct, niet door een gebrek aan interesse. Die blijft zeer groot en het laatste kwartaal belooft een stuk actiever te zijn.”