Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Brussel

​Balans en vooruitzichten van het jaar 2013 in bedrijfsvastgoed in België

Jones Lang LaSalle geeft in haar eindejaarspersconferentie een overzicht van de belangrijkste trends op de Kantoor, Industrie en Retail vastgoedmarkt, alsook haar vooruitzichten.


​Brussel, 10 december 2013.

Kantoren in Brussel : een markt in evenwicht

  • In Brussel daalde het opnamevolume met 17% ten opzichte van 2012. Bij het jaareinde zal opname ongeveer 350.000 m² bedragen, hetzelfde niveau als in 2011, en tevens ook één van de laagste van het decennium. Dat kan verklaard worden door de zwakke activiteit in de privésector, maar ook door het wegblijven van de Belgische federale administraties van de gebruikersmarkt. Europese instellingen daarentegen hebben zich nogmaals onderscheiden met twee grote transacties in de Leopoldwijk.
  • Een constante in de vraag : gebruikers verkiezen kwaliteit, en kiezen vooral oppervlakten in nieuwe gebouwen of nieuwbouwprojecten. De eisen van gebruikers inzake energieverbruik of flexibiliteit van werkposten zijn strikter geworden, net als hun vereisten inzake bereikbaarheid met het openbaar vervoer. 
  • Begin december bedroeg de beschikbaarheidsgraad in Brussel 10,3%, een lichte terugval tegenover 2012, en die zou verder moeten dalen, naar minder dan 10% tegen de zomer van 2014.  In het CBD evolueert de beschikbaarheidsgraad naar een niveau onder de 6%, het laagste niveau sinds 2008. 
  • Reconversies vermenigvuldigen zich in gedecentraliseerde zones en in de Louizawijk.   In 2013 werd meer dan 110.000 m² uit de stock gehaald voor transformatie naar residentiële ruimten en nog eens evenveel komt hiervoor op middellange termijn in aanmerking. 
  • Reconversies hebben een dubbel positief effect op de beschikbaarheid : enerzijds  worden lege of gedeeltelijk lege oppervlakten uit de markt gehaald, en anderzijds verhuizen de eventueel resterende gebruikers naar beschikbare ruimten in andere gebouwen. De markt corrigeert zichzelf.
  • De verwachte vraag van Europese instellingen is hoog, als gevolg van het feit dat een deel gehuisvest is in oudere gebouwen en sommige met huurcontracten die ten einde lopen. Deze vraag, die gespreid zal worden over meerdere jaren, overschrijdt ruimschoots de totale oppervlakten die beschikbaar zijn in het CBD en de toekomstige projecten in de Leopold- en de Noordwijk. Ook de verwachte vraag van Belgische administraties is al hoger dan de totale beschikbare ruimte in het CBD. Zodra de economie aanzwengelt, zal de privésector volgen.
  • Kroniek van een aangekondigde schaarste? Op voorwaarde dat een economische groei gerealiseerd wordt, stevenen wij af op een schaarste van kwaliteitsvolle gebouwen in het Brusselse CBD.  Op een totaal van ongeveer 100.000 m² die gepland zijn voor oplevering in 2014, is slechts 47% nog beschikbaar. In 2015 wordt 115.000 m² speculatief ontwikkeld op een voorzien totaal van 177.000 m². Een groot deel van deze speculatieve projecten is voorbestemd voor de nu reeds bekende toekomstige vraag, waardoor de mogelijkheid bestaat dat er niet veel meer over zal zijn om aan de vraag vanuit de corporate sector te voldoen.
  • De faciale huurprijzen voor de beste gebouwen bleven ongewijzigd in 2013, op €285/m²/jaar. Onder impuls van de vermindering van de beschikbaarheid stabiliseerden de huurprijzen zich, maar de incentives bleven hoog. In de periferie blijft de situatie moeilijk.

Kantoren in de regio’s: Gent onderscheidt zich

  • In de grote regionale steden gaat de opname fors achteruit, met uitzondering van Gent, de regionale stad waar de hoogste opnamegroei van het land werd geregistreerd, met een stijging van meer dan 10%. Zowel in Vlaanderen als in Wallonië en Brussel, waren lokale administraties veel minder actief dan vroeger.

Industrie : de semi-industriële markt blijft presteren op hoog niveau, logistiek blijft stabiel maar onder het gemiddelde

Semi-industrie

  • Begin december is het al duidelijk dat 2013 opnieuw een topjaar wordt voor semi-industrie.  De marktactiviteit zal bij het jaareinde dichtbij het resultaat van vorig jaar liggen; 2012 was een recordjaar met meer dan 1 miljoen m² opnamevolume. De totale opname voor 2013 bedraagt begin december al 960.000 m², reeds 31% boven het 5-jarig gemiddelde van 731.000 m².
  • Nieuw dit jaar is dat er voorlopig opnieuw meer verhuringen werden geregistreerd dan aankopen voor eigen gebruik. Verhuringen maken na 11 maanden 51% uit van het opnamevolume en 61% van het aantal transacties. Het was van 2009 geleden dat verhuringen nog boven de drempel van 50% uitkwamen. De gemiddelde grootte van de transacties daalt lichtjes, zowel ten opzichte van vorig jaar (-2%) als ten opzichte van het 5-jarig gemiddelde (-3%). Deze voorlopige balans kan volgens Jones Lang LaSalle nog wel verstoord worden door een aantal heel grote verkooptransacties die voor 31 december kunnen worden afgesloten.
  • Wat de regionale spreiding van de opname betreft, blijft de “gouden driehoek” Brussel-Antwerpen-Gent de meeste gebruikers aantrekken, met 55% van het opnamevolume, gevolgd door de Waalse as Charleroi-Mons-Luik en overige gedecentraliseerde gebieden, met elk 18%.
  • De tophuurprijzen bleven stabiel dit jaar op 55€/m²/jaar voor semi-industriële oppervlakten en 110 à 125 €/m²/jaar voor de aangrenzende kantoren.

Logistiek

  • Met een opname van 490.000 m² begin december doet de logistieke markt het net iets beter dan vorig jaar. Eind 2013 wordt een opnamevolume verwacht van om en bij 540.000 m². Dit betekent dat de markt voor het 2e jaar op rij onder het 5-jarig gemiddelde presteert, dat 673.000 m² bedraagt.
  • De grootste transactie dit jaar was de verhuring van 70.000 m² aan Bpost, een ontwikkeling op maat op de vroegere Marly site in Neder-Over-Heembeek, gevolgd door een uitbreiding van 40.000 m² door Nike van zijn bestaand Europees distributiecentrum van 200.000 m² in Ham (Limburg). De tophuurprijs voor logistieke oppervlakten in België bleef stabiel dit jaar op 55 €/m²/ jaar.
  • Voor 2014 wordt een marktactiviteit verwacht in lijn met die van de laatste 2 jaar. Er is wel hoop dat de toename van de e-commerce gerelateerde activiteiten, en de daarbijhorende wijzigingen in het logistieke proces, de opname van logistiek vastgoed ook in België positief zou kunnen beïnvloeden.

Retail : een markt in (e)-motion?

  • De opnameteller voor winkelvastgoed stond begin december op 299.000 m²,  wat enkele weken voor jaareinde reeds 2,4% boven het 5-jarig gemiddelde van 292.000 m² ligt. Voor het tweede opeenvolgende jaar zal het totale opnamevolume van 2013 dus boven de 300.000 m² uitkomen, in lijn met het resultaat van vorig jaar.
  • De belangrijkste verhuringen in winkelstraten waren de 8.000 m² verhuurd aan Inno in de Koning Albertstraat 46-50 in Hasselt, 2.900 m² verhuurd aan Primark in de Nieuwstraat in Brussel, en 2.400 m² verhuurd aan Zara in de Veldstraat in Gent. Nieuwkomers in 2013 waren o.a. Christian Louboutin, Michael Kors en Kiehl’s in Brussel, en Red Valentino, Karl Lagerfeld en Playlife in Antwerpen. Nieuwkomers Ba&Sh, Twin-Set en Subdued openden winkels in beide steden.
  • Winkelvastgoed in e-motion : het winkellandschap wordt aangepast aan de verwevenheid van e-commerce en de fysieke winkel. De nieuwste strategie van retailers omvat een herpositionering van hun winkels door het verbeteren van hun ligging, hun zichtbaarheid, hun concept en de “winkelervaring”. Al dit wordt gecombineerd met een betere dienstverlening en een breder productgamma.
  • De tophuurprijzen in High Streets bleven stabiel op 1.850 €/m²/jaar voor de Nieuwstraat in Brussel en de Meir in Antwerpen. De tophuurprijzen in het shopping centre segment zijn stabiel gebleven op 1.600 €/m²/jaar voor de Shopping Centres van Woluwe en Wijnegem. Voor het retail warehousing segment bedraagt de tophuurprijs 175€/m²/jaar, zoals voor de de Stallestraat in Drogenbos.
  • Voor het komende jaar verwachten wij :
    o een aanhoudende vraag naar AAA-liggingen ten nadele van B-locaties,
    o de vernieuwing van winkelformats,
    o enseignes die bijkomend zullen investeren in de “winkelervaring”,
    o een stijgende interactie tussen virtuele en fysische winkelpunten, 
    o de mogelijke intrede van nieuwe merken, zoals Uniqlo en Topshop, en
    o de definitieve opstart en verdere invulling van Docks Bruxsel.

Investeringen: duidelijke stijging van investeringen in kantoren in Brussel

  • Het totale investeringsvolume in vastgoed in België voor 2013 wordt geschat op 2,3 miljard EUR, iets boven de 2,2 miljard die geregistreerd werd in 2012 en ver boven het gemiddelde van de laatste 5 jaar, dat 1,9 miljard EUR bedraagt. Dit is het derde jaar op rij met een aanzienlijke stijging, na de duik die genomen werd in 2009-2010.
  • Investeringen in kantoorgebouwen hebben opnieuw de wind in de zeilen en nemen opnieuw een comfortabele eerste plaats in als belangrijkste investeringsklasse. In 2013 zal het geïnvesteerde volume in kantoren in totaal 1,4 miljard EUR bedragen, hetzij 60% meer dan vorig jaar. Kantoren vertegenwoordigen 61% van het totale volume, tegen een marktaandeel van slechts 39% in 2012. De liquiditeit van de « core » gebouwen (kwaliteitsvolle gebouwen met  lange termijn huurcontracten) is zeer hoog. In 2013 werd met name de tweede grootste transactie van het decennium gerealiseerd, de verkoop van Belair, eigendom van Breevast en Immobel, aan Hannover Leasing en zijn Aziatische partner. Ook de vraag naar gebouwen in de « value added » investeringsklasse is hoog en er zijn talrijke herontwikkelingstransacties.
  • Prime yields voor gebouwen met standaard huurtermijnen staan onder druk in het CBD. In de Leopoldwijk zijn die onder de drempel van 6% gezakt, naar 5,8%. Ze daalden ook met 25 basispunten naar 6% in het Pentagon en naar 6,25% in de Louiza- en de Noordwijk. De prime yield steeg met 25 basispunten in de gedecentraliseerde zone, tot 7,50%, en met 50 basispunten in de Periferie, naar 8,50%. Prime yields voor gebouwen met lange termijn huurcontracten en een AAA-huurder staan ongewijzigd op 5,25%.
  • Investeringen in Retail in België daalden met 32% op jaarbasis. Het recordpeil van 2012 werd niet geëvenaard in afwezigheid van grote transacties voor shoppingcentra. Er waren daarentegen meerdere transacties met portefeuilles in het retail warehousing segment. Prime yields voor winkelvastgoed blijven onder druk en er werden transacties geregistreerd aan een rendement onder 4%. Voor retail warehousing daalden de yields met 25 basispunten, tot 6,0%, terwijl ze voor shoppingcentra stabiel bleven aan 5%.
  • Het investeringsvolume in Industrie is opnieuw identiek aan dat van 2012, hetzij 200 miljoen EUR.  Prime yields bleven ongewijzigd staan op 7% voor Logistiek en 7,75% voor  Semi-Industrie.
  • Er waren minder investeringstransacties in de zorgsector, wat begrijpelijk is na het recordjaar 2012. Een volume van 110 miljoen EUR werd geregistreerd, 64% minder dan in 2012 en 5% van het totale volume. Vooral de vastgoedbevak Aedifica was actief, evenals enkele institutionele investeerders.
  • Internationale investeerders zijn terug in België. Lokale spelers blijven de markt domineren, met ongeveer 1,5 miljard EUR of 68% van het totaal. Duitse en Franse investeerders staan vaak in de shortlist van belangrijke transacties, zowel voor kantoren als voor andere categorieën. 

 

2013: Cijfers Verhuurmarkt

 


 

Kantoren - Brussel
2012
2013e
12 Month Outlook
Stock (miljoen m²)
13,1
13,3
ì
Take-up Totaal (‘000 m²)
423
350e
â
Beschikbaarheidsgraad (%)
10,4%
10,3%
î
CBD
6,2
6,0
î
Buiten CBD
17,6
17,8
î
Oplevering (‘000 m²)
85
223
î
Tophuurprijs (€/m²/jaar)
285
285
â
Topkwartielhuur (€/m²/jaar)
219
214
â
Weighted Average Rent (€/m²/jaar)
172
167
â
 

 

 

 

Logistiek - België
2012
2013e
12 Month Outlook
Opname (m²) in België, waarvan:
557.000
540.000e
â
·         Antwerpen-Brussel
290.000
237.000e
â
·         Antwerpen–Gent
0
 23.000e
â
·         E313
109.000
137.000e
â
·         Waalse as
97.000
46.000e
â
·         Andere
61.000
97.000e
â
Tophuurprijs   (€/m²/an)
55
55
â
Semi-industrie - België
2012
2013e
12 Month Outlook
Opname (m²)
1.016.000
1.000.000e
â
Tophuurprijs   (€/m²/jaar)
55
55
â
 

 

 

 

Retail - België
2012
2013e
12 Month Outlook
Consumer Confidence Indicator (NBB/BNB)
-25
(Dec12)
-6
(Nov13)
ì
Retail Sales Volume Index
(Eurostat – deseasonalised & deflated)
102,56
(Dec12)
100,49
(Nov13)
â
Totale take-up in m²
315.000
307.000e
â
Take-up shopping centres (m²)
43.000
35.000e
î
Take-up high streets (m²)
92.000
95.000e
â
Take-up retail warehousing (m²)
180.000
177.000e
â
Opleveringen  (m²)
207.100
185.000
ì
Tophuurprijs   (€/m²/jaar)
1.850
1.850
â
 

 

 

About Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle (NYSE:JLL) is a professional services and investment management firm offering specialized real estate services to clients seeking increased value by owning, occupying and investing in real estate. With annual revenue of $3.9 billion, Jones Lang LaSalle operates in 70 countries from more than 1,000 locations worldwide. On behalf of its clients, the firm provides management and real estate outsourcing services to a property portfolio of 2.6 billion square feet and completed $63 billion in sales, acquisitions and finance transactions in 2012. Its investment management business, LaSalle Investment Management, has $46.7 billion of real estate assets under management. For further information, visit www.jll.be