Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Antwerpen

Vlaams bedrijfsvastgoed scoort op alle vlakken

De aantrekkelijkheid van de grote Vlaamse steden


Antwerpen, 17 juni 2014. De Vlaamse vastgoedmarkt blijft aantrekkelijk : er zijn weer meer kantorentransacties in Antwerpen, de kantorenmarkt in Gent blijft het goed doen, en andere steden volgen. Er zijn ook weer meer grote logistieke transacties, en de grootste winkelstraten blijven internationale nieuwkomers aantrekken.  Experten van JLL in deze verschillende domeinen antwoorden op vragen en analyseren de situatie op de vastgoedmarkt in Vlaanderen, waarbij naast de kantorenmarkt ook de industriële vastgoedmarkt en de retailmarkt besproken worden.

KANTOREN

Hoe evolueerde de kantorenmarkt in de laatste maanden?

Erik Verbruggen, Head of Office Leasing Belgium: "2013 was een moeilijk jaar voor Antwerpen, de grootste kantorenmarkt in Vlaanderen. Het was daarentegen een goed jaar voor Gent, waar meerdere grote transacties plaatsvonden. De andere grote steden, met name Mechelen, Leuven en Hasselt, hebben een kalm jaar achter de rug. Begin 2014 was veel beter voor Antwerpen: in de 5 eerste maanden werden transacties geregistreerd ten belope van meer dan 37.000 m², en wij zijn hoopvol dat het opnamevolume van 2013, 64.000 m², dit jaar overtroffen zal worden. Gent blijft goed presteren : JLL heeft tot op heden ongeveer 8.500 m² opnamevolume geregistreerd. Voor Gent verwachten wij echter niet dat de uitstekende prestatie van 2013, hetzij 54.000 m² opnamevolume, zal herhaald worden. Voor de 5 grote Vlaamse steden samen staat de opnameteller na 5 maanden reeds op 70.000 m², tegen 71.000 m² voor de eerste jaarhelft vorig jaar. Wij zijn dus voorzichtig optimistisch."

 

Is er sprake van een forse terugkeer van Antwerpen op de kantorenmarkt in Vlaanderen?

Ralph Schellen, Head of Office Leasing Flanders : "Ja, Antwerpen heeft nooit echt zijn aantrekkingskracht verloren en de daling van 28% in 2013 is grotendeels te wijten aan de inactiviteit van de openbare sector, die de markt traditiegetrouw omhoogduwde. Het is wachten op de vorming van de Vlaamse en de federale regeringen voordat grote transacties in de openbare sector gerealiseerd kunnen worden. We zien daarentegen dat de corporate sector vragende partij is voor recente en gemakkelijk toegankelijke ruimten. Eerder dit jaar verliet Truvo het Centrum voor Berchem, in de buurt van de Ring. Wij geloven dat de groei die waargenomen werd in Gent in 2012 en 2013, kan terugkeren in Antwerpen in 2014 en 2015."

Betekent dit een daling van de beschikbaarheid in Antwerpen?

Ralph Schellen: "Inderdaad. De leegstand zal naar verwachting eerst relatief hoog blijven, eind maart was 11,8% beschikbaar, maar zal daarna geleidelijk afnemen, tot 11% tegen het einde van het jaar. Wij merken op dat reconversies van oudere gebouwen naar residentieel gebruik - een bekende trend in Brussel - steeds vaker voorkomen, zoals bij voorbeeld de aankoop van het Tolhuis in het Centrum door Immogra. Dit helpt om de structurele leegstand te verminderen. Sommige ontwikkelaars zijn klaar om nieuwe projecten te lanceren, zodra een gebruiker belangstelling manifesteert in het geheel of een deel van het project."

Op dit moment wordt er geen project gestart op risico. De grote projecten Nieuw Zuid en Antwerpen X zullen waarschijnlijk in fasen ontwikkeld worden in de komende vijf jaar, de kleinschaligere projecten Kantoor Kievit , City Link II & III en India-Natie in de komende twee jaren."

Hoe zullen de huurprijzen in Antwerpen evolueren?

Ralph Schellen: "De "prime" huurprijzen zijn gestabiliseerd op € 145 / m² / jaar in Antwerpen en zullen naar verwachting stabiel blijven op de middellange termijn, maar verhuurders worden minder gul in het toekennen van huurvrije perioden. Huurprijzen voor secundaire gebouwen met vloerplaten van 800 m² of meer, bedragen tussen de € 120 en € 135 / m² / jaar."

En zullen de huurprijzen in Gent nog stijgen?

Ralph Schellen: "De huurprijzen in Gent zijn de hoogste in Vlaanderen, 150 € / m² / jaar. Dit is het gevolg van een zeer lage beschikbaarheid en een grote vraag naar nieuwe projecten. De leegstand in mei was 5,25%, iets hoger is dan de 4,7% die geregistreerd werd zes maanden geleden. Vermits de meeste van de nieuwe gebouwen reeds verhuurd of voorverhuurd zijn, zal de huur voor toekomstige projecten hoger liggen, met name voor passiefbouw."

Noteert de kantorenmarkt in andere steden een herstel?

Ralph Schellen: "De markt in andere steden is rustig, met uitzondering van Aalst waar het jaar goed begonnen is met de verhuur van 3.500 m² in SkylinE40 aan Ontex. Circa 2.500 m² werden verhuurd in Leuven, en telkens 1400 m² in Mechelen en in Hasselt. Op basis van onze gesprekken met klanten, wordt een licht herstel verwacht, maar de lange termijn gemiddelden zullen in 2014 waarschijnlijk niet gehaald worden."

Tot slot, is Vlaanderen een aantrekkelijke markt voor beleggers in kantoren?

Jean-Philip Vroninks, Head of Capital Markets Belux: "De cijfers spreken voor zich: een paar weken geleden werd de grootste transactie ooit op de kantorenmarkt in Antwerpen ondertekend : de verkoop aan Real Estate AG van het Kievitplein voor € 195 miljoen. De rendementen voor kwaliteitsvolle gebouwen vertonen een dalende trend, niet alleen in Vlaanderen, maar ook in Brussel en in andere Europese steden. Eerder dit jaar bij voorbeeld verwierf Bâloise Insurance de Onyx Building, een nieuw multi-tenant gebouw gelegen aan de Ring, aan een rendement van rond de 6%."

LOGISTIEK

De opname van logistiek vastgoed verbeterde geleidelijk in 2013. Zet deze trend zich verder in 2014?

Walter Goossens : "De grootste opnamevolumes begin 2014 werden geregistreerd op de as Antwerpen-Brussel, waar na 5 maanden reeds meer dan 80% van het volume van het volledig vorig jaar 2013 geregistreerd werd. De grootste transacties waren de huur door Caterpillar Distribution Services Europe van bijna 62.000 m² in Grimbergen, en de huur door European Food Transport van 34.000 m² in Willebroek. De opname op de as Antwerpen-Brussel groeide met 200% ten opzichte van de eerste helft van vorig jaar. Ook op de as Antwerpen-Gent werd reeds evenveel opname geregistreerd als in 2013. Op de as E313 en in gedecentraliseerde zones werd ook logistieke take-up geregistreerd, zij het in mindere mate. Er zijn ook weer meer grote transacties dan in de voorbije jaren. Zo vonden er in de grootste categorie boven 20.000 m² dit jaar reeds 4 transacties plaats in. De gemiddelde grootte van een transactie evolueerde van 11.000 m² in 2013 naar 14.000 m² in de eerste 5 maanden van 2014. Het is afwachten of deze positieve trend zich verderzet. Zeker is dat de toename van e-commerce gerelateerde activiteiten in het algemeen nieuwe opportuniteiten en uitdagingen zal creëren voor het logistieke vastgoed."

Zal de stijgende opname van logistiek vastgoed aanleiding geven tot een stijging in de huurprijzen?

Walter Goossens : "Op termijn wordt inderdaad een stijging van de huurprijzen verwacht. Er werd immers in de eerste 5 maanden 269.000 m² logistieke ruimte verhuurd en verkocht in Vlaanderen, tegen 160.000 m² in de eerste helft van vorig jaar. Het huidige niveau is 36% hoger dan het 5-jarig gemiddelde voor de eerste jaarhelft. Indien deze gunstige evolutie zich voortzet, kunnen tophuurprijzen inderdaad onder opwaartse druk komen. De tophuurprijs, die voor logistieke ruimten in de Brusselse periferie, bleef de laatste jaren stabiel op 55€/m²/jaar. In Antwerpen situeert de tophuurprijs voor logistieke ruimten zich momenteel tussen 45 en 48€/m²/jaar, en in de overige logistieke zones in Vlaanderen tussen 43 en 45 €/m²/jaar. De huurprijzen kennen in Vlaanderen opwaartse druk van de toegenomen grondprijzen alsook de hogere bouwkost op zich te wijten aan een betere performantie van de logistieke gebouwen."

SEMI-LOGISTIEK 

Blijft de semi-industriële markt het goed doen, na drie sterke jaren op rij?

Walter Goossens : "Terwijl de logistieke markt een groeiperiode heeft ingezet, lijkt de semi-industriële markt de omgekeerde beweging ingezet te hebben. Eind 2013 was het al te merken : de totale opname ging 9% achteruit ten opzichte van het jaar voordien. In de eerste 5 maanden van 2014 werd deze dalende trend verdergezet. De gemiddelde transactie daalde van 1.476 m² in 2012 naar 1.333 m² in 2013, en verder naar 1.310 m² in de eerste 5 maanden van 2014. Na 5 maanden zijn er 228.400 m² verhuurd en verkocht, 30% minder dan de 327.000 m² die geregistreerd werden in de eerste helft van 2013. JLL verwacht dat de opname van de eerste jaarhelft 5 à 10% zal uitkomen onder het 5-jarig gemiddelde van 294.000 m², wat niet slecht is gezien de 3 topjaren die daarin meegeteld worden."

Wat zijn de drijfveren achter de opname van semi-industriële ruimten?

Walter Goossens : "De aankopen voor eigen gebruik door KMO's blijven de markt ondersteunen, maar de proportie aankopen daalt geleidelijk. Met de huidige onzekere economische en fiscale vooruitzichten lijkt de KMO-markt een afwachtende houding aan te nemen. Terwijl in de eerste jaarhelft van 2013 aankopen voor eigen gebruik nog 58% van het transactievolume vertegenwoordigden, is dat in de eerste 5 maanden van 2014 gedaald tot 43%. De gemiddelde aankooptransactie is gedaald, van 1.250 m² in de eerste helft van vorig jaar tot 950 m² in de eerste 5 maanden van 2014. Er zijn ook gewoon minder transacties, en er werd dit jaar nog geen enkele transactie geregistreerd in het segment boven 20.000 m². De grootste verkooptransactie in 2014 tot nu toe was de verkoop van het voormalige gebouw van Melitta (16.500 m²) in Overpelt, en de grootste verhuurtransactie was de verhuur van 9.700 m² in Europark Noord in Sint-Niklaas aan Diamond Spring Company. Deze transactie werd begeleid door JLL."

RETAIL​ 

Evolueert de winkelvastgoedmarkt mee met het wijzigende koopgedrag van de consument?

Walter Goossens : "Retailers passen zich voortdurend aan aan nieuwe ontwikkelingen. Multi-channel is de nieuwe standaard en fysieke winkels spelen een belangrijke rol in het aantrekken van klanten die online aankopen combineren met belevingsshoppen. De winkel is het fysieke aanknooppunt bij uitstek tussen het merk en de consument. Dat verklaart het verschijnen van vele 'concept stores' en 'flagship stores' in de belangrijkste winkelstraten, zoals Karl Lagerfeld, Van Gils en Mobistar in Antwerpen, Lego in Wijnegem shopping centre, Strelli Homme in Gent, Baker Bridge in Leuven, enz. Topliggingen op winkelstraten en in shoppingcentra blijven in trek. De Meir in Antwerpen en de Veldstraat in Gent en de winkelstraten errond zijn de belangrijkste winkelstraten in Vlaanderen. Meerdere internationale nieuwkomers hebben recent hun intrede gemaakt in de Vlaamse markt, zoals &Other Stories en Elisabetta Franchi. "

Hoe presteert het winkelvastgoed in Vlaanderen?

Walter Goossens : "Winkelvastgoed presteert na 5 maanden minder goed dan in de eerste helft van vorig jaar, met een opname van 63.450 m² tegen 96.000 m² in de eerste jaarhelft van 2013. Er bestaan wel markante verschillen tussen de verschillende marktsegmenten. Shoppingcentra doen het na 5 maanden al even goed dan in de eerste 6 maanden vorig jaar, met meer dan 8.000 m² verhuurd in 25 transacties. De belangrijkste transactie was de 1.155 m² verhuurd aan United Brands in de K in Kortrijk. De opname van winkels in de high streets is met bijna 18.500 m² na 5 maanden nog 47% lager dan in de eerste helft van vorig jaar, en zal dichter uitkomen bij het 5-jarig gemiddelde voor de eerste jaarhelft, 26.800 m². De grootste transactie was de huur van 1.300 m² door Mango in de Veldstraat 67 in Gent, een pas gerenoveerd winkelpand. Baanwinkels blijven aantrekkelijk, met grote opnamevolumes bij oplevering van nieuwe projecten. Tot nu toe werd slechts 20.000 m² opgeleverd dit jaar, waardoor het opnamevolume na 5 maanden, 37.000 m², 30% lager ligt dan de eerste helft van vorig jaar. De meeste transacties werden geregistreerd in D-shopping in Deinze.

Staan de huurprijzen van winkels ook in Vlaanderen onder druk omwille van de groeiende e-commerce?

Walter Goossens : "De huurprijzen op de AAA-locaties in Vlaanderen houden stand maar kennen inderdaad nog maar weinig groei. De tophuurprijzen bedragen vandaag 1.850 €/m²/jaar in Antwerpen, 1.550 €/m²/jaar in Gent, 1.200 €/m²/jaar in Brugge, en 1.100 €/m²/jaar in Hasselt en in Leuven. E-commerce en multi-channeling remt mogelijk de beschikbare huurbudgetten van de retailers omwille van de belangrijke investeringskost dat het online shoppen met zich meebrengt."