Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Brussel

Steeds meer Brusselse kantoren krijgen een andere bestemming


​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​Brussel, 21 oktober 2014 - JLL publiceert zijn kwartaalrapport over de belangrijkste trends op de kantorenmarkt in Brussel. Tegelijkertijd heeft JLL zijn analyse van september 2012 over de reconversie van kantoren i​n Brussel bijgewerkt.


De gebruikersmarkt in het derde trimester : de openbare sector compenseert het gebrek aan activiteit in de privésector

  • ​​De take-up in de eerste 9 maanden van het jaar bedroeg 309.315 m², hetzij 16% beter dan vorig jaar. 
  • Het uitblijven van een economisch herstel doet de vraag naar ruimte vanwege corporates dalen. Bedrijven zijn nog goed voor slechts 49% van de opgenomen ruimten, tegen 69% vorig jaar. De regionale en federale overheden profiteren van de situatie en realiseren grote transacties aan goede voorwaarden, allemaal gelegen in de Noordwijk : Actiris (34.000 m² in de Astrotoren), de Vlaamse Gemeenschap (50.000 m² in Meander) en het RSVZ (10.000 m² in Upsite 35) tekenden in het eerste semester, en recent tekende de GGC (Gemeenschappelijke Gemeenschapscommissie van Brussel-Hoofdstad) in het Pentagon (2.900 m²).  Andere transacties zitten in de pijplijn voor de komende maanden. Tot nu toe werd dit jaar nog slechts 1 transactie geregistreerd door de Europese instellingen, de huur van 15.000 m² in het Livingstonegebouw. Andere transacties voor een totaal van minstens 40.000 m² zouden begin volgend jaar afgerond kunnen worden. 
  • De beschikbaarheid daalt licht : eind september bedroeg die 10,3% tegen 10,6% in het tweede trimester. In het CBD is de beschikbaarheidsgraad gedaald tot 5,8%, het laagste niveau sinds 6 jaar. In de Periferie werd dan weer een historisch hoge beschikbaarheidsgraad van 22% opgetekend, en in de gedecentraliseerde zone daalt de beschikbaarheidsgraad licht, tot 15%. Wij verwachten een nieuwe stijging voor het einde van het jaar, door de oplevering van meerdere gebouwen zoals de Black Pearl en het Merodegebouw in de Leopoldwijk, en het C de Ligne gebouw in het Pentagon. 

  • De prime rent staat onder druk : de tophuurprijzen zijn gedaald van € 285 / m² / jaar naar € 275 / m² / jaar in de Leopoldwijk en zijn stabiel gebleven in de andere wijken. Ontwikkelaars lijken momenteel meer geneigd om lagere huurprijzen te aanvaarden, doordat de rendementen gevoelig gedaald zijn en doordat huurders  uit de overheidssector huurovereenkomsten tekenen met een langere termijn. De markt blijft evolueren in het voordeel van de huurders en wij denken dat dit nog steeds het geval zal zijn in 2015. 

  • Voor het jaar 2014 zou de het totale opnamevolume tussen 375.000 en 400.000 m² moeten bedragen. Dit  niveau kan trouwens beschouwd worden als de nieuwe benchmark, vermits de vraag naar oppervlakte per werknemer 30% lager ligt dan vroeger. 

Investeringsmarkt : terug naar het niveau van voor de crisis dankzij kantoren
  • Het investeringsvolume in de eerste negen maanden van het jaar bedroeg € 1.951 miljoen, 8,7% meer dan vorig jaar. Dat is nu al 5,6 % boven het jaarlijks gemiddelde over de periode 2009-2013. Op basis van de transacties die in onderhandelingsfase zijn, zou het investeringsvolume in 2014 moeten uitkomen op € 3 miljard, wat het beste jaar zou betekenen sinds 2007. De investeringsmarkt zou dan terug op het niveau zijn van vóór de financiële crisis.
  • Investeringen in kantoren tonen zich het meest dynamische segment met een volume van € 1.356 miljoen, een stijging van 25,7% jaar op jaar. Eén van de belangrijkste recente transacties was de verkoop van het nieuwe hoofdkantoor van Leefmilieu Brussel aan l’Intégrale voor € 72 miljoen.
  • 86% van het transactievolume kwam van investeerders, 9% waren aankopen voor eigen gebruik en 5% waren herontwikkelingen, vooral reconversies. 
  • De rendementen voor de beste gebouwen in het CBD staan onder druk. Eind september bedroegen de prime yields 5,75% tegen 6% vorig jaar. Voor secundaire gebouwen buiten centrale locaties, liggen de opbrengsten aanzienlijk hoger, tussen 7,5% en 9%, zelfs boven de 10%. Voor lange termijn huurcontracten staan de rendementen onder druk en bedragen ze nu 5%, tegen 5,25% vorig jaar, met zelfs enkele transacties onder de 5%.
  • De andere beleggingscategorieën kenden weinig activiteit, de volumes in Retail daalden met 44,6% tot € 238 miljoen en de volumes in Industrie stegen tot € 156 miljoen, een lichte stijging van 2,7%. ​