Après un début d’année 2020 encourageant pour l’immobilier retail, la crise du Covid apporte un défi supplémentaire au secteur déjà très « challenging »…

juin 23, 2020

Bruxelles, 23 juin 2020 – Au terme de ce premier semestre 2020, JLL fait le point sur les chiffres de l’immobilier du retail et épingle les premiers constats de cette année déjà fortement marquée par la crise du COVID-19. Au lendemain de la réouverture de nos magasins, les règles de distanciation sociale imposées par le gouvernement et le changement des habitudes de consommation prises durant le confinement impactent indéniablement le nombre de clients en magasin et par conséquent, les recettes de ceux-ci. Rajoutons à cela, les pertes engendrées par la durée du confinement et vous obtiendrez une situation critique pour certaines enseignes de notre paysage retail belge. Malgré l’orage à l’horizon, certains magasins ont tiré et tireront leur épingle du jeu.

Certains indicateurs de marché sont bons… le calme relatif avant la tempête ?

-       La prise en occupation est bonne dans tous les segments. Le volume transactionnel préliminaire enregistré à la mi-juin atteint les 190.000 m², ce qui représente une augmentation de 16,5% par rapport à la même période l’année passée. Qui l’eut cru, cette prise en occupation est le deuxième volume le plus élevé de la décennie pour la même période, depuis 2011. JLL note que ce volume enregistré durant ce premier semestre est principalement concentré durant les trois premiers mois de l’année.
Il faut cependant nuancer cette note positive par un second trimestre en demi-teinte et n’ayant atteint que les 41% de prise en occupation. Il faut retourner en 2008, 2009 et 2010, pendant la crise financière, pour retrouver ces mêmes proportions. Rappelons qu’après la crise financière, l’immobilier retail avait repris fortement en 2011, réalisant alors le meilleur premier semestre de la décennie.

 

-       Le nombre de transactions est au-delà de la moyenne. Le nombre total de transactions enregistrées au premier semestre s’élève à 360. Il s’agit de 7% au-dessus de la moyenne des 10 dernières années. Comme pour l’indicateur du volume de la prise en occupation : le deuxième trimestre réalise une contre-performance par rapport aux années antérieures avec 126 transactions et le premier trimestre s’illustre avec 234 transactions. Sur base de la baisse des demandes enregistrées actuellement, le deuxième semestre s’annonce plus difficile.

 

-       L’alimentaire se positionne en tête. En comparant les secteurs d’activité qui ont dominé ce premier semestre et ces 5 dernières années, le secteur du « Food & Beverages » prend la pole position au détriment, entre autres, du secteur textilien. Avec 24% de part de marché en nombre de transactions, alors qu’en 2015 il ne représentait que 13%, ce secteur assure le regain de dynamisme salutaire au marché. Mauvaise opération, en revanche, pour le secteur du textile qui recule, à ce jour, à 17% de part de marché en nombre de transactions contre 31% en 2015. Les autres secteurs d’activité tels que ‘Santé et Beauté’ et ‘Décoration de la maison’, respectivement 12% et 11% du nombre de transactions, affichent un statu quo. Parmi les grandes transactions à souligner en ce début d’année, JLL épingle les principales : Coolblue, spécialiste en électronique et électro-ménager et principalement actif dans le commerce en ligne, a loué 2.550 m² au Garden Stores Louise à Ixelles, l’enseigne Intersport ouvrira un nouvel espace de 2.700 m² dans le Westland Shopping à Anderlecht durant le mois d’août et la trendsetter « Stella Bikes », enseigne principalement connue en Flandres dans la vente de vélos électriques, a signé pour 4.800 m² à Olen.

 

-       La disponibilité, tout segment confondu, reste élevée. En 2010, le taux de vacance des magasins en Belgique était de 6%. 10 ans plus tard, cet indicateur a presque doublé et affiche 11% au compteur ; même si certaines provinces semblent moins touchées que d’autres comme par exemple le Brabant-Wallon où la vacance s’élève à 9% actuellement, contre 6% en 2010. Même constat pour la Flandre-Occidentale. Le taux de disponibilité, à Bruxelles et à Anvers, s’élève respectivement à 11% et 12%.

 

-       La tendance des loyers se confirme à la baisse. Compte tenu de la situation inédite du secteur et de son immobilisme forcé, la tendance pour les loyers reste à la baisse. Pour les rues commerçantes, le loyer ‘prime’ s’élève actuellement à 1.800 euros par m²/an pour Anvers et à 1.700 euros par m²/an pour Bruxelles. Ces références ne s’appliquent qu’aux magasins AAA (càd +/- 150 m² de superficie et une vitrine de minimum 7 mètres de façade). Selon nos derniers calculs de prévision, la reprise de la croissance des loyers s’annonce pour 2022.

 

La clé sera l’agilité…

-       Face à la situation inédite de ce premier semestre 2020, beaucoup de retailers ont dû repenser leurs fondamentaux. En plus de devoir s’adapter aux nouvelles normes actuelles de distanciation sociale dans leur magasin, ils sont confrontés à de nouveaux enjeux tels que la gestion de stock (ceux à écouler et les nouvelles collections) et les perturbations dans leur logistique d’approvisionnements. Cette prévision de la demande et la gestion des stocks s’avèreront cruciales pour leur productivité. Les retailers seront donc amenés à repenser leurs réseaux d’enseignes, l’entreposage, la chaîne d’approvisionnement ainsi que l’aménagement de leurs surfaces de vente.

Les magasins se positionneront différemment dans l’ère post-Covid. Comme en témoigne l’annonce récente du groupe Inditex : une augmentation au niveau mondial de ses ‘megastores’, des magasins qui seront également équipés de technologies pour le commerce en ligne.


About JLL

JLL (NYSE: JLL) is a leading professional services firm that specializes in real estate and investment management. JLL shapes the future of real estate for a better world by using the most advanced technology to create rewarding opportunities, amazing spaces and sustainable real estate solutions for our clients, our people and our communities. JLL is a Fortune 500 company with annual revenue of $18.0 billion, operations in over 80 countries and a global workforce of more than 94,000 as of March 31, 2020. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang LaSalle Incorporated. For further information, visit jll.be.