Communiqué de presse

Covid-19 : L’ultime thérapie de choc pour l’immobilier ‘Retail’ belge.

décembre 16, 2020

Bruxelles, le 16 décembre 2020JLL trace le bilan du marché belge de l'immobilier commercial après une année totalement rocambolesque. Les conséquences des mesures sanitaires dues à la crise ont provoqué d’inévitables ondes de choc sur le marché du retail.  Bon nombre de commerçants se sont mis en mode de survie et malheureusement, certaines marques ont déjà dû mettre la clé sous la porte.  Seul, le secteur « Food » continue à performer et tire très clairement son épingle du jeu. Tout comme l’autre grand gagnant de cette crise qui n’est autre que l’E-Commerce.   Il est devenu en quelques mois la norme de consommation. Même si la plupart des consommateurs se sont familiarisés avec ce mode de consommation, les analyses démontrent que le système en ligne atteint ses limites. Les chiffres de l’E-commerce resteront bons mais la réouverture des magasins rappelle manifestement les consommateurs à vivre l’expérience « Shopping ».  La flexibilité a été le mot d’ordre des investisseurs institutionnels ‘Retail’. Ils ont soit permis l’échelonnage de paiements à certains commerçants, soit accordé des réductions de loyers, voire même totalement perdu des revenus. Dans ce climat d'incertitude, la plupart des investisseurs ont choisi d’appuyer sur le bouton « pause » et se sont concentrés sur d'autres classes d'actifs plus résistants à la crise.

Les principaux chiffres de 2020 pour le secteur de l’immobilier commercial belge :

Le marché des occupants :

-        La prise en occupation sur l’ensemble du territoire s'élève à 324.000 m² à la mi-décembre. Si on compare celle-ci aux volumes des 5 dernières années, JLL estime atteindre une prise en occupation annuelle de 372.000 m² pour 2020, soit une diminution de 17%. Compte tenu des ondes de choc que le secteur du Retail a dû subir, il ne s’en sort pas si mal par rapport à un autre secteur de l’immobilier : celui des bureaux, par exemple. L’immobilier belge des bureaux a enregistré une diminution de plus de 42% de son volume transactionnel, cette année.

-        Pourquoi? Tout d'abord, grâce aux retail parcs en périphérie qui ont soutenu le volume transactionnel. Son volume a même augmenté d’1 % par rapport à l'année dernière et affiche des performances de 22 % supérieures à la moyenne des dix dernières années. Deuxième explication : la taille moyenne des transactions réalisées dans les retail parcs est plus élevée que dans les autres segments. Cette année, elle a atteint une moyenne de 975 m².  Les autres transactions enregistrées dans les centres commerciaux et les rues commerçantes avoisinent les 250 à 300m².  Malgré une diminution de 29 % du nombre de transactions, le volume total de la prise en occupation en m² reste honorable.  Dernier facteur favorable à la prise en occupation : l'expansion sur notre territoire de la chaîne néerlandaise de chaussures vanHaren. L’enseigne a acquis une quarantaine de magasins à Brantano et a ajouté, par conséquent, 37.500 m² au volume de prise en occupation.

-       La disponibilité moyenne sur le marché de l’immobilier commercial belge s'élève à 9,4 % ; allant de 7,6 % dans la province de Flandre occidentale à 12,7 % dans le Hainaut.

       À titre de comparaison, il y a 10 ans, le taux de disponibilité était de 6,2 % et la valeur la plus élevée était de 8 % dans les provinces de Liège et d'Anvers. Depuis, ces 2 provinces ont stabilisé leur taux de vacance et restent sous les 10%. Bruxelles, en revanche, a doublé au cours ces dix dernières années son taux de disponibilité, passant de 4 % à 8,2 %.

-        La crise actuelle a cristallisé la plupart des projets du secteur. Certains projets en cours ont été retardés mais poursuivent leur achèvement. En 2020, pas moins de 157.000 m² de surfaces commerciales ont quand même été livrés, principalement des retail parcs, dont le Frunshopping à Bertrix et Parenthèse à Gosselies. Se sont également ouverts, relativement discrètement, le Quartier Bleu à Hasselt comprenant 21.699 m² et le Turnova à Turnhout avec 15.000 m² de surfaces commerciales. Au regard de la situation, plusieurs projets sont reportés à une date indéterminée ou réétudiés dans leur conception et affectation.

-      JLL confirme une baisse des loyers "Prime". Cette tendance, déjà amorcée fin 2018-début 2019, a été renforcée par la crise sanitaire. Dans une grande majorité des segments de ce secteur immobilier, les loyers relatifs aux mois d'immobilisation ont été supprimés ou reportés afin de soutenir les enseignes. Il est indéniable qu’un nouvel équilibre entre les attentes des propriétaires et les commerçants devra se créer dans les mois à venir. Sans surprise, les loyers les plus élevés ont baissé de manière générale de 4 à 14 %. Les renégociations prévues en 2021 et l'augmentation des disponibilités entraîneront très probablement de nouvelles corrections de loyer. La stabilisation de ce nouvel équilibre ne sera pas attendu avant 2022.

La crise sanitaire a, sans aucun doute, marqué durablement l'immobilier commercial, et pas

Seulement en Belgique. L'onde de choc a touché d'autres pays européens.       

Focus sur les marchés immobiliers des surfaces commerciales au niveau européen :

-      Chute des ventes et baisse des indicateurs sont deux facteurs communs à tous les pays d'Europe occidentale. Le ralentissement économique, la baisse de la confiance des consommateurs au printemps et très peu de croissance prévue à moyen terme. Seule l’Allemagne peut se targuer d’envisager une croissance des ventes au détail de 2% pour la période 2020-2022. Cette prévision sera très probablement revue au terme du dernier confinement allemand annoncé pour ce mercredi 16 décembre 2020. Si l’on compare ces indicateurs belges aux autres européens, on constate que la Belgique ne s’en sort pas si mal. L’indice de confiance des consommateurs, pour la Belgique, s’élève à -10,9 contre -17, 6 pour le reste de la zone euro. Les prévisions du taux de croissance des ventes au détail atteignent 1,6% contre 0,7% en France, 1% en Espagne, 0,6% au Portugal voire 0% prévu en Italie.  

-      Le choc des loyers : A travers toute l’Europe, les loyers des surfaces commerciales sont sous pression, principalement dans les grands centres urbains qui vivent de la présence des touristes, des « fun shoppers » et des consommateurs présents au bureau. En un an, les loyers ‘prime’ des rues commerçantes des grandes capitales européennes ont baissé de 2 % à Londres jusqu’à 17 % à Varsovie. Pour rappel, cette diminution à Bruxelles est de 9% et à Anvers de 14%.  À Berlin et Munich, les loyers sont restés, actuellement, relativement stables.  Une exception à souligner : Stockholm, qui n’a pas connu de confinement, a enregistré une augmentation de 2% de ses loyers ‘prime’ !

-      Perspectives 2021 : Les enseignes ont déjà commencé à consolider et à optimiser leurs réseaux pour l'ère post-Covid. On s'attend à ce que de nouveaux formats apparaissent et que la situation difficile crée des opportunités de croissance pour certains. Des baux souples et flexibles ainsi que des « formats d'essai » peuvent donner l'impulsion nécessaire à une reprise durable. Un ajustement général des loyers dans les grandes villes européennes est prévisible, dès 2021.

Le marché de l’investissement :

 

-       Dans un climat d'incertitude, les investisseurs ont quelque peu boudé le secteur de l’immobilier retail. A ce jour, 433 millions d'euros ont été investis, ce qui représente une baisse de 35 % du volume transactionnel par rapport à 2019. Ce sont principalement les retail parcs regroupant plusieurs enseignes et situés en périphérie de ville, qui ont attisé le plus de convoitise. Ce segment représente 44% du volume d’investissements de cette année, suivi par la vente de magasins à l'unité avec 43% et pour finir les centres commerciaux avec 13% du volume global.

-       La plus grande transaction de 2020 est la vente de Shopping Pajot à Sint-Pieters-Leeuw par Redevco à RVM Invest pour 50 millions d'euros. 4 autres transactions dans la catégorie des supérieures à 25 millions d'euros ont été également signées. Il s’agit de la vente à Union Investment pour 40 millions d’euros du Primark d’Ixelles, de l’acquisition d’AG Real Estate de la pleine propriété de Westland Shopping pour également €40 millions, de la vente du centre commercial de Flémalle pour €30 millions à Pertinea Fund Management (fonds belge d’actionnariat wallon) et pour clôturer ce quatuor, un portefeuille d’Alphastone a été acquis par Leoville Properties pour €26 millions. Hormis cette dernière transaction, Il est également à mentionner que dans les 4 plus grandes transactions, le vendeur n’est autre que l’entreprise Redevco.

-       Cette année, la grande majorité des acheteurs actifs ont été des investisseurs privés, représentant 24 des 37 transactions enregistrées. Ces transactions se caractérisent par une valeur comprise entre 2,5 et 10 millions d'euros, principalement dans des retail parcs ou des rues commerçantes dont les locataires sont actifs dans l'alimentation, le « discounter » ou le bricolage. Si l’on classe les autres profils d’investisseurs, les « funds managers » occupent la deuxième place avec 4 transactions majeures. Comme indiqué dans l’introduction, les investisseurs institutionnels ont appuyé sur le bouton « pause » et n’ont procédé qu’à 3 transactions d’investissements réunissant tous les critères de sélection « core » habituels, càd 100% loués et à des emplacements stratégiques. Les 6 autres transactions restantes du volume total ont été réalisées par des investisseurs de profil divers tels que les « Propco », les « REITs » et développeurs. Pour ce dernier profil, en témoigne, le rachat du TT Center à Hasselt, centre commercial du centre-ville, par Growners pour 15 millions d'euros réalisé également par JLL.

-       Les rendements ‘prime’ poursuivent la tendance à la hausse amorcée au début de 2019. Les rendements ‘prime’ des centres commerciaux et des magasins des rues commerçantes ont augmenté de 25 points de base sur une base annuelle, ceux des centres commerciaux à 4,75 % et ceux des magasins à 3,75 %. Le rendement ‘prime’ qui s’applique aux retail parcs reflète la demande actuelle pour ce segment et reste stable à 5,5 %.

-       En 2021, une nouvelle « décompression » (augmentation) des prime yields applicables aux rues commerçantes et aux centres commerciaux est prévue, en raison de la baisse attendue des revenus locatifs et de la diminution de la demande. Quant aux retail parcs proposant un bon mix entre les petits commerces, les grandes enseignes et les piliers de l’alimentation ou discounter, leur attrait devrait rester stable aux yeux des investisseurs.

Focus sur le marché de l’investissement européen en retail:

-       Mêmes tendances observées sur les grands marchés d’investissement européens : diminution générale des investissements sur la classe d’actif : Retail. Cependant, deux pays limitent la dégringolade : l’Espagne et l’Allemagne. En début d’année, juste avant la crise du Covid, l’Espagne a enregistré 2 très belles transactions de vente de centres commerciaux : Intu Asturias & Intu Puerto Venecia pour un total de €800 millions. L’Allemagne a maintenu son attractivité puisque ses volumes d’investissement n’ont diminué que de 4 % seulement par rapport à 2019. Deux explications avancées seraient une situation économique plus favorable que les autres pays et une gestion de crise plus attentive aux besoins économiques du commerce par le gouvernement allemand. Aux Pays-Bas et au Royaume-Uni, le volume des investissements a diminué de 40 % et plus. Pour rappel, en Belgique, notre volume diminue de 35%. Le rendement moyen des centres commerciaux en Europe a atteint une moyenne de 5,44 %, soit 69 points de base de plus que celui de la Belgique, avec une tendance à la hausse. Pour les retail parcs, le rendement de base en Europe est en moyenne de 5,7 %, soit 20 points de base de plus qu'en Belgique.

2020: Chiffres clé du marché des occupants

 

PRISE EN OCCUPATION BELGIQUE (m²)

2019

2020e

2020e vs 2019

Moyenne sur 5 ans

2020 vs moyenne 5 ans

Moyenne sur 10 ans

2020 vs  moyenne 10 ans

Rues commerçantes

143.900

102.600

-29%

121.667

-16%

105.450

-3%

Centres commerciaux

67.500

27.400

-59%

63.296

-57%

52.957

-48%

Commerces de périphérie

239.200

242.200

1%

216.607

12%

198.053

22%

Total

450.600

372.200

-17%

401.570

-7%

356.460

4%

NOMBRE DE TRANSACTIONS (#)

2019

2020e

2020e vs 2019

Moyenne sur 5 ans

2020 vs
 moyenne 5 ans

Rues commerçantes

512

324

-37%

464

-30%

Centres commerciaux

232

114

-51%

216

-47%

Commerces de périphérie

227

248

9%

220

13%

Total

971

687

-29%

900

-24%

TAUX DE DISPONIBILITE (%)

(source: Locatus)

2010

Déc-20

Belgique

6,20%

9,40%

België

6,20%

9,40%

PROJETS RETAIL (m²)

2019

2020

Evolution

Livraisons

229.000

157.000

-31%

PRIME RENTS (€/m²/an)

Q4 2019

Q4 2020

Evolution

High street – Antwerpen, Meir

1.850

1.600

-14%

High street – Bruxelles, Rue Neuve

1.750

1.600

-9%

Centres commerciaux

1.350

1.300

-4%

Retail parcs

175

165

-6%

2020: Chiffres clé du marché de l’Investissement

VOLUME INVESTI
(en Mio EUR – chiffres arrondis)

2019

Mi-décembre
 2020

2020e vs 2019

Moyenne sur 5 ans

2020 vs moyenne 5 ans

Rues commerçantes

295

187

-36%

435

-57%

Centres commerciaux

-

55

-

524

-90%

Commerces de périphérie

372

191

-49%

292

-35%

Total

667

433

-35%

1.251

-65%

 

RENDEMENTS PREMIERS (%)

T4 2019

T4 2020

 

Tendance

Rues commerçantes

3,50

3,75

ä

Centres commerciaux

4,50

4,75

ä

Commerces de périphérie

5,50

5,50

à

 

- fin -

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JLL (NYSE : JLL) est une société de services professionnels de premier plan spécialisée dans l’immobilier et la gestion de placements. JLL façonne l’avenir de l’immobilier pour un monde meilleur en utilisant la technologie la plus avancée pour créer des opportunités enrichissantes, des espaces étonnants et des solutions immobilières durables pour nos clients, nos employés et nos communautés. JLL est une société fortune 500 avec un chiffre d’affaires annuel de 18,0 milliards de dollars en 2019, des opérations dans plus de 80 pays et une main-d’œuvre mondiale de près de 93.000 au 30 Juin 2020. JLL est le nom de marque, et une marque déposée, de Jones Lang LaSalle Incorporated. Pour plus d’informations, visitez jll.be