Dynamisme et mixité, les maîtres-mots de l’avenue Louise

novembre 26, 2019

Bruxelles, le 26 novembre 2019 - Perspectives.Brussels a publié, début de l’été, son traditionnel Observatoire des Bureaux. Cette étude intéressante comprend une analyse très détaillée de la Zone d’Intérêt Régional (ZIR) Louise. Les conclusions immobilières étaient peu engageantes et informaient des constats suivants : parc immobilier peu conforme aux standards actuels, demande d’espace  faible et vide locatif important. Leur résumé : le quartier manque de dynamisme. JLL tenait à réagir et nuancer ce rapport.

Un marché de petites surfaces

La taille moyenne des transactions dans le quartier Louise est de 527 m² si l’on se base sur les 5 dernières années, soit 50,3% de la moyenne du Grand Bruxelles. Il s’agit d’une situation structurelle, en effet si l’on analyse les transactions des 20 dernières années, la taille moyenne des transactions du quartier Louise représente 48,2% de la taille moyenne des transactions enregistrées dans le Grand Bruxelles. La raison réside essentiellement dans la typologie du parc immobilier : à l’exception des tours et de quelques autres immeubles, le quartier Louise est majoritairement constitué de bâtiments disposant de plateaux de petite taille. Le nombre de transactions est resté globalement stable sur la période 2007-2016, autour de 50 par an. Un net recul du nombre des transactions a été enregistré à partir de 2017 avec seulement 41, et en 2018 il n’en restait plus que 31. La raison ? La disponibilité immédiate est en chute libre depuis plusieurs années et n’est plus que de 4,75% au T3 2019, soit 31 497 m². Ce n’est pas la demande qui pose problème à première vue, ce serait plutôt l’offre de qualité.

Cependant, il faut faire remarquer que les opérateurs de co-working sont en pleine expansion sur l’avenue Louise et capturent ainsi une partie de la demande pour les petites surfaces. Et cela semble fonctionner car Silversquare affiche quasi complet dans son hub du Stéphanie Plaza, ce qui les a incités à prendre une extension de 1 600 m² dans cet immeuble et à prévoir un nouvel emplacement d’environ 7 000 m² dans le Platinum. Ses concurrents Tribes, Regus et Multiburo sont également présents.

Bientôt des espaces de haut de gamme disponibles à la location

Les développeurs ont longtemps été très frileux à lancer des nouveaux projets de bureaux, les redéveloppements résidentiels de haut de gamme affichent effectivement une rentabilité supérieure.     « On peut clairement parler de nettoyage », affirme Pierre-Paul Verelst, Head of Research chez JLL
« En dix ans, pas loin d’un quart du stock de bureaux du quartier a été reconverti, soit 210 000 m² dont un cinquième sur l’avenue Louise. Cela a largement résorbé la problématique de vacance structurelle », ajoute-t-il. Cela pourrait prochainement changer car d’ici peu, environ 3 000 m² d’espaces rénovés seront disponibles dans l’iconique IT Tower, propriété d’AG Real Estate.

« C’est la typologie d’immeuble que les candidats occupants attendaient », affirme Céline Mandart, Senior Director chez JLL. « Avec sa vue inégalée sur la ville et le Bois de la Cambre et la rénovation prochaine des espaces libérés par McKinsey, c’est un bien de prestige qui justifiera des loyers au-dessus des moyennes actuelles. En outre, la réception au rez-de-chaussée sera totalement réinventée en incluant tous les services que les occupants les plus exigeants attendent. Les services supplémentaires, tels que la blanchisserie, le fitness, la dentisterie, le physiothérapie et l’offre alimentaire (deux restaurants sont installés au cœur de l'immeuble), sont la cerise sur le gâteau», affirme-t-elle.

Cette nouvelle disponibilité dans l’IT Tower comble un vide lié à l’offre limitée de nouvelles constructions et du vieillissement des bâtiments existants. Cette récente mise à disposition permettra aux grandes sociétés corporate de repenser leur maintien au cœur de la ville et de combler leurs attentes dans un immeuble hyper localisé.

Nous constatons que le Quartier Louise reste un quartier fort prisé par les sociétés corporate de par sa mixité aussi bien que dans le résidentiel de haut de gamme que dans le retail, sans oublier une verdurisation importante à proximité.

La ville connaît actuellement un nouvel essor et attire à nouveau une population professionnelle pour laquelle le Quartier Louise offre de nombreux avantages, en termes de localisation, de mobilité et de divertissements urbains. De quoi séduire la nouvelle génération ! 

De par sa qualité, l’IT Tower attirera rapidement de nouveaux occupants séduits par l’exclusivité de ce produit d’exception.

D’autres projets suivront d’ici 2022 avec la rénovation en profondeur de la Tour Louise (ex Generali, 27 000 m²) ainsi que celle de l’immeuble « Président » Louise 104, 6 800 m²).

 

Un repositionnement à la hausse des valeurs locatives

Ces nouveaux espaces de bureaux haut de gamme seront commercialisés bien au-delà du loyer prime actuel, qui est de €245 / m² / an. « Les valeurs locatives du Quartier Louise stagnaient depuis une dizaine d’années. Un effet de rattrapage vis-à-vis des autres quartiers centraux était attendu. Il ne manquait que les projets adéquats », déclare encore Céline Mandart. Rappelons que sur la période 2017-2019, les loyers « prime » à Bruxelles ont augmenté de plus de 10%.

Conclusion

L’avenue Louise de la fin du premier quart du 21ème siècle a bien changé. La fonction résidentielle monte en puissance tandis que la fonction administrative tend à se concentrer exclusivement sur l’avenue Louise.  Il est très probable que d’autres reconversions seront réalisées à l’avenir et la remise sur le marché d’un volume important d’espaces de bureaux « prime » ne devrait pas apporter de déséquilibre majeur, que du contraire car la demande est bien là. Les investisseurs, qu’il s’agisse de développeurs ou d’investisseurs à long terme, ne s’y trompent d’ailleurs pas et misent sur le quartier. La vente prochaine de la Tour Louise sera là pour le démontrer.

About JLL