Immobilier industriel en Flandre

Il reste très difficile de trouver un terrain à bâtir

septembre 24, 2019

L’immobilier semi-industriel et logistique en Flandre reste un segment florissant de l’immobilier commercial. La Flandre confirme son poids prépondérant dans le secteur avec plus des trois quarts des transactions en Belgique au cours de ces cinq dernières années. Ainsi, au cours de la période allant de 2014 à 2018, JLL a enregistré au nord du pays des transactions industrielles représentant un total de 7,1 millions de m², soit 1,4 million de m² en moyenne par an. Depuis le début de 2019, le volume de prise d’occupation s’élève à 763 000 m², un niveau inférieur de 15 % à la moyenne atteinte pendant la même période au cours des cinq dernières années. Le marché de l’immobilier semi-industriel affiche cependant toujours des performances stables au terme des trois premiers trimestres de 2019. Elles sont même légèrement supérieures à la moyenne quinquennale, tant en volume de prise d’occupation qu’en nombre de transactions. La baisse des chiffres globaux s’explique par le léger recul du nombre de transactions en logistique, qui est de 23 jusqu’à présent, contre 30 en moyenne au cours des trois premiers trimestres des cinq dernières années. Comme le quatrième trimestre est traditionnellement la période où se concluent le plus de transactions logistiques, en moyenne 14 au cours des cinq années écoulées, le volume de transactions pourrait égaler, à la fin de l’année, la moyenne quinquennale.

Les projets sur mesure ont représenté plus de 60 % des transactions logistiques en Flandre au cours des cinq dernières années. Rien que dans les provinces d’Anvers et de Flandre orientale, les entreprises ont signé au cours de cette même période pour un volume de prise d’occupation de plus de 500 000 m² en nouveaux bâtiments logistiques. Récemment, Barry Callebaut a souscrit pour 60 000 m² d’espace de distribution logistique sur mesure à Lokeren. Pour PreZero (Fost Plus), un immeuble industriel de 27 000 m² est en construction sur mesure à Evergem. Et Lidl agrandit de 16 000 m² son centre de distribution à Wevelgem. À Lummen, Montea va construire un centre de distribution « sans carburant fossile » de 30 000 m² sur un site multimodal bien situé, en bordure du canal Albert et à proximité immédiate des autoroutes E313 et E314.

Vu que les utilisateurs et principalement les grands opérateurs logistiques sont surtout demandeurs de nouveaux projets entièrement sur mesure, la recherche du terrain approprié devient un enjeu crucial. Les terrains à destination industrielle sont devenus rares, ce qui pousse les prix à la hausse. Les développements spéculatifs restent plutôt exceptionnels et l’offre immédiatement disponible de nouveaux bâtiments industriels et logistiques dernier cri est très faible en Flandre. Le taux d’inoccupation a baissé également, à un niveau global estimé à 3,5 %, contre un taux de 4,5 % à l’échelle européenne qui atteint pourtant un plancher historique. Les prix des terrains pour les utilisateurs finaux ont donc augmenté au cours des 12 derniers mois. Le prix du terrain « prime » (les meilleurs terrains les mieux situés) est compris à présent entre 165 et 225 euros le m² dans la province d’Anvers et entre 70 et 130 euros le m² au Limbourg. Pour pouvoir réaliser rapidement de nouveaux projets, les promoteurs doivent donc se constituer une réserve de terrains.

 

INDICATEURS DE MARCHE

Q3 2018

Q3 2019

Evolution

Moyenne sur 5 ans
2014-2018

LOGISTIQUE

     ·         Take-up (m²)

     ·         Take-up (#deals)

     ·         Prime rent (€/m²/jaar)

 

360.000

34

55

 

285.000

23

55

 

-21%

-32%

=

 

614.000

44

55

SEMI-INDUSTRIE

     ·         Take-up m²

     ·         Take-up #deals

      ·         Prime rent

 

385.000

362

63

 

478.000

363

65

 

+24%

=

+3%

 

811.000

567

60

PRIX DU TERRAIN

(PRIME LAND PRICE)

En €/m²

      ·         Brabant Flamand

      ·         Anvers

      ·         Flandre Orientale

      ·         Flandre Occidentale

       ·         Limbourg

 

 

 

175-310

160-220

120-180

120-180

65-120

 

 

 

175-310

165-225

120-180

120-180

70-130

 

 

 

=

+2 à 3%

=

=

+8%

 

About JLL

JLL (NYSE: JLL) is a leading professional services firm that specializes in real estate and investment management. Our vision is to reimagine the world of real estate, creating rewarding opportunities and amazing spaces where people can achieve their ambitions. In doing so, we will build a better tomorrow for our clients, our people and our communities. JLL is a Fortune 500 company with annual revenue of $16.3 billion, operations in over 80 countries and a global workforce of nearly 92,000 as of June 30, 2019. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang LaSalle Incorporated. For further information, visit jll.be