Communiqué de presse

L'immobilier industriel a le vent en poupe en Flandre

septembre 10, 2021

Anvers, 10 septembre 2021 - JLL fait le point sur le marché de l'immobilier industriel et logistique en 2021, avec un focus sur la Flandre. À quatre mois de la fin d’année, il semble que le marché affichera une fois de plus d'excellents résultats en 2021. L'immobilier semi-industriel, en particulier, a enregistré de bonnes performances jusqu'à présent cette année. Pour la logistique, il y a encore un certain nombre de transactions en cours, et de bons résultats annuels sont également attendus.

Volume élevé de transactions concernant les biens semi-industriels

-       Un volume de prise en occupation à nouveau élevé en 2021. Début septembre, 917.000 m² de surfaces industrielles et logistiques ont été louées et vendues en Flandre. Ce volume de transactions est encore inférieur de 6 % au volume enregistré à la fin du troisième trimestre de l'année dernière, mais il devrait être complété en septembre, pour atteindre des résultats similaires à ceux de l'année dernière. Les trois quarts du volume total des transactions enregistrées en Belgique cette année concernaient des surfaces situées en Flandre, soit une part de marché légèrement inférieure à celle des cinq années précédentes (78%). La raison en est la faible disponibilité d'espaces industriels, qui oblige les entreprises à se délocaliser dans d'autres régions.

-       Moins de transactions sur l'axe Anvers-Bruxelles. Début septembre, 28 transactions logistiques ont été enregistrées en Flandre, soit 71% du total des 39 enregistrées en Belgique, pour un volume total de transactions de 333.000 m². L'axe E313 Anvers-Limbourg-Liège a enregistré des résultats supérieurs de 32 % à la moyenne des cinq années précédentes, ce qui représente un volume de 154.000 m² pour 8 transactions. Sur les axes Anvers-Bruxelles et Anvers-Gand, moins de transactions ont été enregistrées depuis le début de l'année qu'au cours des cinq années précédentes, avec des volumes de transactions respectivement inférieurs de 60 % et 30 % à la moyenne quinquennale. Bien que la demande d'espaces logistiques sur ces axes reste élevée, la faible disponibilité ralentit l'activité du marché.

-       La plus grosse transaction de l'année jusqu'à présent est la vente d'un bâtiment logistique de 33.500 m² par Gosselin à Schoten. Connect+ Group, Eltra et Van Moer Logistics ont loué un total de 50.000 m² dans le Ghent Logistic Campus à Evergem. En outre, la société d'embouteillage Konings a loué 27.700 m² d'espace logistique à Ham. Eddie Stobart Logistics a loué 25.000 m² à Genk dans le Green Logistics et XPO Logistics a récemment loué 20.000 m² dans la zone industrielle de Tongres.

-       Les loyers augmentent. En raison du déséquilibre entre l'offre et la demande et de la hausse des coûts des terrains et de construction des bâtiments, les loyers « prime » des biens industriels et logistiques ont augmenté au début de 2021. Les prix de location les plus élevés pour les espaces logistiques en Flandre se trouvent dans la région d'Anvers, où les prix demandés varient entre 45 et 50 € par m² par an. Dans la région de Gand, les loyers les plus élevés pour la logistique se situent entre 44 et 48 € par m² par an. 

-       Les unités semi-industrielles restent populaires. Début septembre, 584.000 m² d'espace semi-industriel avaient été vendus ou loués en Flandre, soit 18% de plus que la moyenne quinquennale pour les trois premiers trimestres de l'année. Les locaux semi-industriels des provinces de Flandre orientale et d'Anvers représentaient respectivement 32% et 31% du volume, suivis par le Brabant flamand avec un peu plus de 14%. Pour les locaux semi-industriels dans la province d'Anvers, le prix de location le plus élevé se situe entre 47 et 62 € par m² par an. Dans les provinces de Flandre orientale et du Limbourg, les maximas varient entre 42 et 46 € par m² par an. Les loyers les plus élevés sont toutefois ceux du Brabant flamand, qui atteignent 65 € par m² par an.

Investissements

Au cours du premier semestre 2021, le volume d'investissement dans l'immobilier industriel en Flandre a atteint 122 millions d'euros. Cela représente plus de la moitié du montant investi au cours de la même période l'année dernière. Début septembre, le volume d'investissement avait grimpé à 166 millions d'euros, soit 23 % de moins que la moyenne quinquennale pour les neuf premiers mois de l'année, à un mois de la fin septembre. La demande d'investissement dans l'immobilier logistique est élevée, mais le manque d'offre et de développements spéculatifs ralentissent les volumes de transaction.

Les rendements « prime » ont continué à baisser sous la pression de la forte demande, comme c'est notamment le cas ailleurs en Europe. Le rendement de base actuel de l'immobilier logistique à Anvers est de 3,85 %, et de 4,10 % dans les autres zones logistiques de Flandre, avec un potentiel de baisse supplémentaire. Le rendement « prime » pour les unités semi-industrielles à Anvers est de 5,50%, et de 6,00% pour les autres zones logistiques en Flandre.

INDICATEURS DE MARCHÉ

 

TAKE-UP

Prise en occupation

Q3 2020

Q3 2021*

21* vs 20

Moyenne sur 5 ans Q3

21 vs moyenne sur 5 ans T3

Logistique (m²)

464.300

332.980

-28%

482.018

-31%

Semi-industriel (m²)

510.900

584.370

14%

494.287

18%

Total (m²)

975.200

917.350

-6%

976.305

-6%

*Chiffres début septembre 2021

 

Investissement

Q2 2020

Q2 2021

21 vs 20

Moyenne sur 5 ans Q3

21 vs moyenne sur 5 ans T3

Volume (€ miljoen)

254

122

-52%

157

-22%

Prime yield logistiek

4,65%

3,85%

-80 bp

 

 

Prime yield semi-industrie

 

 

 

 

 

* Chiffres début septembre 2021

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