Communiqué de presse

L'immobilier industriel et logistique en Belgique : 
Le Covid-19 provoque une réaction en chaîne (logistique)

janvier 13, 2021

Bruxelles, 13 janvier 2021 - JLL se concentre sur l'immobilier industriel et logistique en Belgique et fait le point sur l'année 2020. La crise du coronavirus a provoqué un choc dans les opérations de nombreuses entreprises, entraînant une forte demande du marché, principalement dans le secteur de la logistique. Les tendances déjà perceptibles sur le marché de la logistique se sont accélérées et ont provoqué un effet domino. Ce marché ne s'est pas arrêté pendant les périodes de confinement, bien au contraire. Les chaînes logistiques d'approvisionnement ont été radicalement modifiées. Il y a eu une demande croissante d'espace en particulier pour des stocks tampons - temporaires ou non - et du commerce électronique. La prise en occupation d'unités semi-industrielles dans les parcs de PME est également restée à un niveau élevé, même si le volume transactionnel a diminué par rapport à 2019.

Marché industriel et logistique global : top 3 de la dernière décennie

Le volume total de prise en occupation en immobilier industriel et logistique a atteint pas moins d’1,99 million de m² en 2020. Malgré la crise due à la pandémie, ce volume n'est inférieur que de 5 % à celui de 2019 (la meilleure année de la décennie après 2016). 2020 occupe ainsi la troisième place du classement de ces dix dernières années. Toutefois, il existe des différences entre les segments de marché : le marché de l'immobilier logistique a connu une deuxième année record consécutive tandis que l'immobilier semi-industriel a perdu du terrain.

Marché logistique : un volume transactionnel en hausse de 6 % par rapport à 2019

-        Volume transactionnel logistique en augmentation. Malgré la crise du coronavirus et les périodes de confinement, ce marché ne s'est pas arrêté en 2020, au contraire. L'immobilier s’est avéré être un élément essentiel de la chaîne logistique et, en tant qu’un des seuls segments de l’immobilier, a bénéficié d’une demande accrue. En effet, l'augmentation soudaine des ventes en ligne et la demande de stocks tampons ont stimulé la recherche d'espaces de distribution. La demande de distribution locale et rapide s’est répercutée sur les grands centres de distribution et les plates-formes locales. Au total, 976.930 m² de biens logistiques ont été loués ou achetés en Belgique en 2020. C'est 6% de plus qu'en 2019, qui était déjà une excellente année en termes de prise en occupation logistique.

Ce sont surtout la catégorie des « très grandes surfaces » (centres de distribution de plus de 20 000 m²) et la catégorie des « plus petites surfaces » (entre 1 000 et 2 500 m²) qui ont obtenu les meilleurs résultats. Dans cette dernière catégorie, 10 transactions ont été enregistrées, contre 3 en moyenne au cours des cinq années précédentes.                                                                                                                                

L'année 2020 s'est révélée être une année record grâce aux 28 transactions enregistrées durant le quatrième trimestre, dont 6 dans la catégorie « >20.000 m² » sur un total annuel de 69. Il faut préciser également que toutes les transactions importantes ne sont pas des conséquences de la crise sanitaire. Un grand nombre d’opérations logistiques ont été initiées avant la pandémie et se sont réalisées sans aucun impact négatif. La demande de ce marché reste élevée mais la durée des transactions s'allonge, expliquée en partie par des conditions de financement plus strictes et des procédures d'autorisation compliquées.

 

 

-        Transactions importantes en 2020. Les cinq plus grandes transactions logistiques de l’année sont 4 locations et un achat pour usage propre (JLL est intervenu dans ces 5 opérations majeures). La plus grande transaction de l'année concerne un centre de distribution de 150.000 m² au Kluizendok à Gand.       Celui-ci est développé sur mesure par WDP et Legio Invest pour les enseignes suivantes: X²0, Overstock Home et Overstock Garden. La deuxième transaction la plus importante est signée par Eutraco pour un entrepôt logistique sur mesure de 60.000 m² dans le parc MG De Hulst à Willebroek, une réalisation de MG Real Estate. Eutraco a été l'un des logisticiens les plus actifs du marché en 2020, avec deux autres transactions auxquelles JLL a également participé: la location de 34.000 m² à Tri Access Logistics à Willebroek et l'achat de 22.000 m² à Sint-Niklaas. Un autre acteur très actif à souligner: DPD Belgium. Il a également été très actif avec 5 transactions entre 13.500 m² et 27.000 m² au travers de la Flandre. L’une d’elles se situe le long du ring de Bruxelles à Vilvorde. DPD va mettre en service un centre de tri de commerce électronique de pointe afin de pouvoir répondre à la demande croissante de distribution urbaine durable et ce, sur la base d'un bail à long terme avec Montea. Nouveauté en Belgique, ce centre exceptionnel de tri sera constitué de deux étages.                       En troisième position se trouve la transaction de Cebeo en Wallonie. L’entreprise construira pour son usage propre un centre de distribution de 53.800 m² dans la zone industrielle de Tournai-Ouest 3 sur un terrain de 120.000 m² pour lequel JLL a négocié l'achat et conseillé Cebeo. Ex-aequo, en quatrième et cinquième place: Il s’agit d’une partie du centre de distribution existant de KBC Real Estate de 48.900 m² situé à Genk-Zuid Logistics et loués à Eddie Stobart Logistics et ensuite, cette même surface, à VAB Fleet Services.

-        Taux de disponibilité historiquement faible. Le volume élevé de transactions a fait chuter encore davantage le taux de vacance déjà faible en raison de la préférence des promoteurs pour les développements sur mesure. Le taux de disponibilité pour l'ensemble de la Belgique est actuellement estimé par JLL à 1,5%, alors qu'un marché équilibré exige un minimum de 5%. Sur l'axe logistique Anvers-Bruxelles, JLL a même calculé un taux de vacance de 1,2 %, ce qui rend difficile la recherche d'un espace disponible adéquat pour des demandes importantes.

-        Développement spéculatif en progression. La faible disponibilité et la demande soutenue incitent les promoteurs à considérer les développements spéculatifs. En témoigne le projet Ghent Logistic Campus de Groep Heylen à Gand. Celui-ci se composera de plusieurs phases de 150.000 m² sur la zone industrielle de Rieme-Noord, un site trimodal dans le port de Gand. Un autre projet d’envergure sera le Genk Green Logistics. Ce projet de redéveloppement de Ford Genk sera livré de manière spéculative par phase pour un montant total de 250.000 m² développés. Le groupe chinois Lingang est également dans les starting-blocks pour démarrer son projet logistique de 76.000 m² dans le port de Zeebrugge. À titre de comparaison, en 2020, sur un volume total de développements de 497.000 m², seuls 42.700 m² ont été livrés à titre spéculatif. Au cours de ces cinq dernières années, une moyenne de 436.600 m² a été développée chaque année, presque entièrement sans spéculation. Au total, 737.000 m² d'espaces logistiques sont actuellement en construction ou devraient être achevés dans les 12 à 15 prochains mois, dont une grande partie est spéculative.

-        Augmentation des loyers. Le « prime rent » ou « top rent » des sites logistiques situés sur l'axe Anvers-Bruxelles est passé à 60 €/m²/an, soit une augmentation de 9% par rapport à 2019. Sur l'axe Anvers-Gand, où le volume de la prise en occupation est supérieur de 34% à celui de 2019 et de 72% à la moyenne quinquennale, le « prime rent » est passé de 45 à 46 €/m²/an. Ce constat met en évidence l’intérêt devenu similaire entre les deux axes : Anvers-Gand et Anvers-Limbourg-Liège. Pour l'immobilier logistique dans la région de Liège, le prime rent s'élève à 48 €/m²/an.

 

Marché semi-industriel : En baisse par rapport à 2019 mais toujours plus d'un million de m² loués et vendus

-        L'immobilier semi-industriel soutenu par les PME. Avec une prise en occupation totale de 1.013.700 m², le volume des transactions en 2020 a diminué de 13 % par rapport à 2019 tout en restant au-delà de la barre du million de m² ! Ce volume enregistré est également inférieur de 10 % à la moyenne de ces 5 dernières années. Toutefois, en 2020, la demande du marché pour les espaces destinés aux PME est restée élevée, avec un nombre record de 891 transactions (un record absolu) et 20 % de plus qu'en 2019, ce qui reflète la forte dynamique du marché.

-        Légère diminution de la taille moyenne d'une transaction. Celle-ci est tombée à 1.100 m² en 2020 contre 1.600 m² de moyenne sur 5 ans. Cette légère diminution s’explique certainement, d’une part, par la crise sanitaire, le confinement et le durcissement des conditions de financement - celui-là même qui a retardé certains processus de décision, voire reporté - et d'autre part, par la taille moyenne d'une unité de PME. Celle-ci est communément inférieure à celle d'un entrepôt industriel.

Cette année, aucune transaction semi-industrielle n'a été enregistrée dans la catégorie « >20.000 m² ».                       La catégorie ayant enregistré le plus grand volume de prise en occupation a été celle des transactions comprises entre « 2.500 m² et 5.000 m² ». En revanche, en nombre de transactions, il s’agit du segment « - de 250 m² » qui s’affiche en tête. A retenir, la plus grande transaction semi-industrielle de 2020 a été la location de 13.288 m² à Meyvaert à Rijkevorsel. Il y a eu 4 transactions de plus de 10.000 m² : deux en Flandre (à Anvers et Kruisem) et deux en Wallonie (à Beaumont et Lessines), ces dernières ont été également réalisées par l’intermédiaire de JLL. Ces volumes transactionnels ne comprennent pas la vente du site de Signify à Turnhout comprenant 86.000 m² de surfaces bâties sur un terrain de 190.000 m², car il sera finalement destiné à être redéveloppé. JLL a conseillé Signify dans cette transaction.

-        L’activité est principalement en Flandre. Les provinces de Flandre orientale et occidentale voient leur volume de prise en occupation augmenter sur base annuelle, pour atteindre respectivement 158.000 m² (+4%) et 110.000 m² (+31%). La province de Liège - avec plus de 65.000 m² de prise en occupation - a également enregistré un volume transactionnel supérieur à 10% de celui de 2019. Toutes les autres provinces ont enregistré une diminution de leur volume transactionnel. Le plus important a été réalisé dans la province d'Anvers avec 330.000 m², ce qui représente toutefois une baisse de 9 % par rapport à 2019.

Investissements : une offre limitée face à une demande de logistique très élevée

-        Le volume d’investissements est de loin le plus important volume annuel jamais enregistré. Au total, 777 millions d'euros ont été investis dans l'immobilier industriel et logistique en Belgique en 2020. Sur ce montant, 630 millions d'euros sont des investissements directs et 145 millions d'euros sont des investissements par le biais d'entreprises communes ou de participations. Par exemple, Van Wellen a acheté une partie du patrimoine de Van Moer Logistics par le biais d’un sale & lease-back et Ethias a investi dans 7 sites existants de Weerts Group et contribuera au financement de futurs projets. Le volume d’investissements est de loin le plus important volume annuel jamais enregistré. Le précédent record réalisé en 2015 comptabilisait 540 millions d'euros investis dans notre immobilier semi-industriel et logistique.

-        La plus grande transaction de l'année 2020 a été la vente d'un portefeuille logistique d’AG Real Estate à Prologis pour 127 millions d'euros. Une transaction dans laquelle JLL a agi pour le compte du vendeur. Les unités d'Eutraco et de PostNL situées dans le parc logistique De Hulst à Willebroek ont été, quant à elles, vendues à CBRE Global Investors pour 79 millions d'euros. Ce même investisseur a également acheté le récent centre de distribution de Casa à Olen pour 56 millions d'euros. Autre transaction importante à souligner également : l’achat par AG Real Estate pour 49,6 millions d'euros d’un important hangar regroupant plusieurs zones logistiques et un atelier de maintenance, à l'aéroport militaire de Melsbroek, loué à long terme par le Ministère de la Défense.

-        Intérêt croissant pour la logistique. Comme dans le reste de l'Europe, l'intérêt des investisseurs institutionnels et des gestionnaires de fonds pour l'immobilier logistique ne cesse de croître. La demande, tant des investisseurs nationaux qu'étrangers, dépasse donc largement l'offre. Compte tenu de l'énorme demande, les rendements ‘prime’ ou les rendements maximaux des espaces logistiques ont diminué de 40 points de base par rapport à fin 2019, pour atteindre actuellement 4,50 %.
En raison du déséquilibre entre l’intérêt soutenu des investisseurs pour cette classe d'actifs et la rareté de l'offre, la tendance des rendements ‘prime’ pour 2021 est toujours à la baisse. Il n’est pas exclu que certaines transactions seront enregistrées à des rendements inférieurs à 4%, comme c’est déjà le cas dans les marchés limitrophes.

CHIFFRES-CLES

 

MARCHE LOGISTIQUE

La prise en occupation logistique en hausse malgré l’excellente année 2019

 

Prise en occupation par axe logistique (m²)

2019

2020

2020 vs.

2019

Moyenne sur 5 ans

2020 vs Moyenne 5 ans

Anvers-Bruxelles

219.084

357.709

63%

   259.945

38%

Anvers-Gand

199.783

268.207

34%

   155.974

72%

E313

200.653

186.461

-7%

   194.743

-4%

Axe wallon

186.751

60.148

-68%

   106.666

-44%

Autre

118.700

104.404

-12%

   100.084

4%

Total Belgique

924.971

976.929

6%

   817.411

20%

Les locations dominent…

 

Type de transaction

2019

2020

20 vs 19

Moyenne sur 5 ans

2020 vs Moyenne 5 ans

Location (m²)

573.047

834.419

46%

         464.151

80%

Vente (m²)

351.924

142.501

-60%

         353.259

-60%

TOTAL

924.971

976.929

6%

         817.411

20%

L’augmentation de la prise en occupation se situe en Flandre

 

Prise en occupation par Région (m²)

2019

2020

20 vs 19

Moyenne sur 5 ans

2020 vs Moyenne 5 ans

Région Flamande

         736.070

         821.099

12%

        676.404

21%

Région Wallonne

         188.901

         146.430

-22%

        133.852

9%

Région Bruxelloise

-

             9.400

-

          17.888

-47%

TOTAL

         924.971

         976.929

6%

        817.411

20%

Les catégories “des plus petites surfaces” (urban logistics) performent en 2020!

 

Nombre de transactions

2019

2020

20 vs 19

Moyenne sur 5 ans

2020 vs Moyenne 5 ans

>= 20,000

14

14

0%

12

17%

10,000 - 19,999

19

11

-42%

17

-35%

5,000 - 9,999

15

20

33%

16

25%

2,500 - 4,999

10

14

40%

10

40%

1,000 - 2,499

2

10

400%

3

233%

TOTAL

60

69

15%

59

17%

MARCHE SEMI-INDUSTRIEL
La prise en occupation baisse mais dépasse le cap d’un million m²

 

Prise en occupation (m²)
par province

2019

2020

2020 vs.

2019

Moyenne 5 ans

2020 vs Moyenne 5 ans

Anvers

363.684

329.454

-9%

339.567

-3%

Flandre Orientale

182.526

189.357

4%

158.439

20%

Brabant Flamand

172.484

119.340

-31%

177.795

-33%

Flandre Occidentale

89.476

116.816

31%

110.211

6%

Hainaut

208.419

65.428

-69%

109.991

-41%

Liège

59.110

65.085

10%

80.847

-19%

Brabant Wallon

13.661

58.476

328%

29.155

101%

Limbourg

42.456

35.798

-16%

50.981

-30%

Bruxelles

26.629

25.811

-3%

40.647

-36%

Namur

9.997

8.134

-19%

18.633

-56%

Luxembourg

2.500

-

-

11.353

-100%

Total

1.170.942

1.013.699

-13%

1.127.620

-10%

MARCHE DE L’INVESTISSEMENT – La demande excède l’offre

 

Volume d’investissement

(€)

2019

2020

2020 vs.

2019

Moyenne 5 ans

2020 vs Moyenne 5 ans

Logistique

195.600.000

630.000.000

222%

         293.932.921

114%

Semi-industrie

190.432.000

147.150.000

-23%

           89.235.438

65%

Total

386.032.000

777.150.000

101%

         383.168.359

103%

Prime yield
(%)

2019

2020

2020 vs.

2019

Moyenne 5 ans

2020 vs Moyenne 5 ans

Logistique

4,90

4,50

-40 bp

5,90

-140 bp

Semi-industrie

6,00

6,00

=

7,00

-100 bp

 

About JLL


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