Communiqué de presse

La stabilité de l’immobilier résidentiel belge attire les investisseurs

Focus sur les opportunités “Multifamily” dans les grandes villes

avril 28, 2021

BRUXELLES, 28 avril 2021 - JLL, consultant international et leader du marché de l'immobilier commercial, présente son dernier rapport sur l’immobilier résidentiel en Belgique, axé sur le volet de l’investissement résidentiel. Suite au succès rencontré par la précédente édition, JLL a décidé d’élargir son champ d’investigation en incluant Gand et Liège aux analyses déjà effectuées sur Bruxelles et Anvers. Ce rapport dresse l’attractivité de notre marché résidentiel pour les investisseurs tant institutionnels que privés et plus précisément l’engouement autour des produits de type « logements multifamiliaux » développés dans les grandes villes du pays.

 

A travers ce rapport, les marqueurs essentiels de ce marché en pleine expansion à épingler sont :

 

L'intérêt des investisseurs institutionnels pour l'immobilier dans le secteur "Living", notamment les logements multifamiliaux, les logements pour personnes âgées et les chambres d'étudiants, ne cesse de croître depuis un an. De nombreux acteurs locaux et surtout internationaux sont activement à la recherche d'opportunités sur ce segment du logement multifamilial, relativement récent en Belgique.

 

« En 2020, ce segment a prouvé une fois de plus qu'il était source de revenus stables. La croissance du marché locatif et la hausse des loyers, notamment dans les grandes villes, accroît indéniablement l'attrait des investisseurs institutionnels en quête de réorientation. » déclare Adrian Glatt Head of Capital Markets Belux chez JLL.

 

Les raisons de l'intérêt massif pour ce segment sont évidentes. D'une part, la maitrise du risque. Durant les confinements, les propriétaires ont subi peu ou pas de pertes de loyers. Cette stabilité est profitable. La diversification de leurs portefeuilles s’avère essentielle. D’autre part, une demande constante voire croissante pour certains segments. Par exemple, les nouveaux logements multifamiliaux dans les grandes agglomérations urbaines où il existe un marché du travail et un bon réseau de transports en commun rencontrent de vifs succès. L’augmentation des loyers joue également un rôle important dans cette explication. En raison de la demande soutenue et de l'offre limitée, les prix des loyers, en particulier ceux des appartements neufs à faible consommation énergétique, ont grimpé au cours de cette année de pandémie 2020 et ce, à un rythme qui dépasse largement l'inflation.

 

Outre Bruxelles et Anvers, ce rapport consacre également une attention particulière à Gand et Liège. Ces quatre grandes villes offrent le plus d'opportunités aux investisseurs en raison de leur population, de leur localisation, de leur réseau de transport actuel et futur ainsi qu’en raison de la présence d'un potentiel de reconversion de bâtiments anciens de centre-ville. Notre étude menée en mars 2021 montrent que le loyer moyen par m² et par mois varie de 9,31 € à Liège à 13,3 € à Bruxelles, avec entre les deux : des loyers moyens de 13,2 € pour Gand et de 11,02 € pour Anvers. Ces niveaux de loyer ne font aucune distinction entre les nouvelles et anciennes constructions. JLL estime que les loyers des appartements neufs sont de 15% à 25% supérieurs à la moyenne. Ce constat s’explique par des coûts de construction et d'investissement plus élevés, une demande plus forte et une offre limitée dans ce segment de marché.

 

« Les loyers des appartements des principales agglomérations urbaines ont continué à croître en Belgique, bien au-delà de l'inflation. Les rendements locatifs sont restés stables, même dans les conditions exceptionnelles de ces 12 derniers mois, suscitant l'intérêt d'un plus large éventail d'investisseurs » se réjouit Sébastien Van Weyenbergh, Responsable du secteur Résidentiel en Belgique chez JLL. Et de poursuivre: « Notre marché résidentiel offre surtout de nombreuses opportunités de redéveloppement de bâtiments obsolètes dans les zones stratégiques ou à proximité de hubs de transport ».

 

Les retards accumulés d'octroi des permis amplifiés par la crise sanitaire, en particulier dans la Région de Bruxelles-Capitale, ont accentué le déséquilibre entre la demande persistante et l’offre limitée. En 2020, seuls quelques projets en cours de construction ont pu être délivrés. Cependant, comme moins de permis ont été octroyés en 2020 (125 permis pour du neuf jusqu’à novembre 2020 en région bruxelloise), l’appauvrissement de l'offre se fera réellement ressentir sur le marché que dans un à deux ans.

 

La conjoncture actuelle du marché de l’investissement résidentiel influe les rendements. La compression des rendements dans le segment «Multifamily» belge s'est poursuivie tout au long de 2020. Les rendements « prime » varient actuellement de 3,4% pour Bruxelles à 3,9% pour Liège (Anvers: 3,7% et Gand: 3,6%). Compte tenu de l’intérêt important que suscite ce segment, JLL prévoit une nouvelle compression des rendements à court terme. Les rendements bruts, avant impôts et coûts non récupérables tels que l'assurance, sont supérieurs de quelques 50 points de base. A titre de comparaison, à Paris, Berlin et Londres, les rendements sont encore plus bas à la fin de 2020, entre 2 % et 2,9 %. Ce qui signifie que le marché belge reste attractif pour les investisseurs internationaux malgré ses faibles  rendements.

 

« Par rapport aux marchés étrangers matures et consolidés, le marché belge en plein essor offre actuellement la combinaison d’une offre/produit qualitative, de valeur stable et de rendements attractifs avec un potentiel de croissance » confirme Kristof Buelens, Directeur Capital Markets chez JLL.

 

Autre constat : la différence de rendement entre les ventes en bloc et les ventes individuelles s’est resserrée, de sorte que les promoteurs s'intéressent de plus en plus aux ventes en bloc. Atenor a récemment conclu un accord avec Home Invest pour la vente de la troisième phase de City Dox à Anderlecht, 171 appartements dont l'achèvement est prévu en 2023. Vicinity Affordable Housing Fund a acheté le portefeuille d'Urbani, au total plus de 300 unités à Bruxelles et en Wallonie. De plus, de belles transactions sont en cours de concrétisation auprès d’investisseurs institutionnels étrangers. Début 2021, 100 millions d'euros ont déjà été investis dans le segment du logement multifamilial en Belgique, dépassant ainsi le volume enregistré en 2020. Sur base des mandats qui lui ont été confiés, l'équipe résidentielle de JLL affirme déjà que le volume moyen des trois années précédentes de 105 millions d'euros sera largement dépassé en fin d’année.

 

- fin -

Indicateurs de Marché

 

Ville

Loyer Moyen

€ par m² par mois

NIY (Rendement Net Initial)

%

Bruxelles

13,32 €

3,4%

Anvers

11,02 €

3,7%

Gand

13,21 €

3,6%

Liège

9,31 €

3,9%

 

 

About JLL


JLL (NYSE: JLL) is a leading professional services firm that specializes in real estate and investment management. JLL shapes the future of real estate for a better world by using the most advanced technology to create rewarding opportunities, amazing spaces and sustainable real estate solutions for our clients, our people and our communities. JLL is a Fortune 500 company with annual revenue of $16.6 billion, operations in over 80 countries and a global workforce of more than 91,000 as of December 31, 2020. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang LaSalle Incorporated. For further information, visit jll.be.