L’année de tous les superlatifs pour le marché immobilier bruxellois des bureaux

décembre 18, 2019

BRUXELLES, le 18 décembre 2019, Comme chaque année, JLL établit le bilan 2019 du marché immobilier bruxellois des bureaux. Cette année écoulée sera à marquer dans les annales de l’histoire immobilière bruxelloise. En témoignent les baromètres : la prise en occupation est au plus haut depuis 2007, la disponibilité est la plus faible depuis 2001 dans le « Grand Bruxelles » et atteint un niveau historiquement bas dans le CBD. Enfin, les loyers se maintiennent à leur sommet, et pourraient même reprendre une croissance en 2020. Le marché immobilier de l’investissement de bureaux n’est pas en reste puisqu’il enregistre potentiellement une année record qui sera d’ailleurs difficile d’égaler à l’avenir.

Voyons cela en détails :

Le marché des occupants de bureaux

Un retour massif des transactions de grande taille. La prise en occupation à mi-décembre s’élève déjà à 532.000m², soit une croissance de 47% par rapport à l’année précédente. La taille moyenne des transactions a presque doublé et représente 1.991m². Nous avons enregistré pas moins de 9 transactions de plus de 10.000m², un record depuis 2006 qui avait totalisé 11 transactions de cette catégorie de taille.

Le trio de tête : La Communauté Flamande a pris 70.000m² dans le projet ZIN au quartier Nord, la Région de Bruxelles Capitale a pris 41.000m² dans le projet Silver, également situé au quartier Nord et la Commission Européenne est sur le point de louer 30.000m² dans la tour The One dans le quartier européen. A côté de ces transactions du secteur public, nous enregistrons également des transactions de plus de 10.000 m² de la part des entreprises, comme PwC, FedEx et Delhaize. Cependant, le constat pour Bruxelles reste identique et ce, depuis plusieurs années : il n’y a que très peu de « nouveaux entrants ». L’essentiel des transactions s’avère être des mouvements d’entreprises déjà présentes à Bruxelles. Malgré les bonnes intentions affichées par le nouveau gouvernement, la politique régionale en matière de fiscalité et de mobilité n’est pas encore des plus attractives pour les grandes entreprises.

Les opérateurs de co-working ont pris 63.454m², 12% de moins qu’en 2018 et les ennuis de WeWork n’y sont pas étrangers.

Une disponibilité au plus bas. Le taux de vacance à ce jour est estimé à 7,2%, le plus bas depuis 2001, contre 7,8% en 2018. Les projets lancés à risque trouvent plus facilement preneur au CBD (Pentagone, Nord, Quartier Européen et Louise), même à des loyers relativement élevés. Par conséquent, le taux de vacance de la zone CBD recule sensiblement à 2,9% et atteint son plancher historique. En comparaison, en 2018 et pour le même district, celui-ci était de 3,6%.

La tendance est similaire dans les districts « Décentralisé » et « Périphérie »: la demande des occupants absorbe une partie de la vacance, même si elle reste très élevée à 14,3% contre 14,8% il y a un an. En volume, la disponibilité totale représente 953.000m² de surfaces vacantes de bureaux, soit 71.000m² de moins qu’il y a un an.

Il faut toutefois tempérer ce constat, car à ce jour les espaces disponibles chez les opérateurs de co-working ne font pas l’objet d’un rapport satisfaisant. Seul Silversquare joue la carte de la transparence, et affiche un taux d’occupation sur son portefeuille « mature » (CBD) de 96%, et de 81% au total. Nous estimons que la plupart des autres opérateurs déjà bien établis au CBD affichent un taux d’occupation supérieur à 85%. Les deux implantations de WeWork n’existant que depuis quelques semaines, elles affichent un taux inférieur.

Convergence des loyers « prime » dans le CBD. Le loyer « prime » s’élève à € 315/m²/an. Toutefois, deux observations divergent : le quartier Nord enregistre des pressions à la hausse (+8,8% à €245/m²/an) tandis que le Décentralisé subit une diminution de 2,6% à €185/m²/an. Autre fait marquant de cette analyse sur les valeurs locatives est la convergence des loyers demandés entre les différents quartiers du CBD (Pentagone, Nord, Quartier Européen et Louise) pour les projets neufs. La fourchette moyenne est située entre €245 et €275 quel que soit le quartier. Les frontières « historiques » semblent donc s’estomper.

Nos prévisions pour 2020. L’année prochaine, un important pipeline de transactions tant de la part de l’Europe que des administrations (SNCB, BNB, entre autres) ainsi que des « corporates » est attendu.      La prise en occupation pourrait, à nouveau, dépasser les 400.000m². Cependant, étant donné le volume important de livraisons spéculatives (Manhattan, Phoenix,…) la disponibilité devrait légèrement augmenter. Nous estimons que les loyers « prime » pourraient également repartir à la hausse mais modérément étant donné l’augmentation de la concurrence.

« Bruxelles fait face à d’importants challenges, notamment en matière de mobilité, d’écologie et de durabilité. Le secteur de l’immobilier a un rôle à jouer tant du côté des propriétaires, que des investisseurs, des agents ou des développeurs. » déclare Erik Verbruggen, Head of Office Agency JLL Belgium.

 

 

Le marché de l’investissement

« Le marché des actions a connu son cycle le plus long » disent les experts financiers, il semblerait que ce soit également le cas pour l’immobilier. Les taux d’intérêts sont au plancher, l’inflation est basse et la plupart des économistes pensent que cette situation perdurera encore quelques années. Les crédits bancaires sont donc aisément disponibles pour financer les transactions et comme les fondamentaux du marché immobilier sont très sains, il n’y a pas de raisons que cela change dans l’immédiat. Par ailleurs, les investisseurs cotés en bourse, tels les SIR et les développeurs, n’éprouvent aucune difficulté à augmenter leur capital ou à émettre des obligations pour renforcer leur structure bilantaire.

Un volume record d’investissements et une transaction extraordinaire. Le volume d’investissements toutes classes d’actifs confondues à mi-décembre s’élève à €4,2 milliards sur base des informations à notre disposition. Ce chiffre impressionnant pourrait être encore amené à augmenter si on comptabilise la vente imminente de la Tour des Finances - le plus grand immeuble de bureaux de Belgique - pour plus de €1,3 milliards. Si cette vente se confirme, elle sera la plus importante transaction immobilière dans l’histoire de la Belgique et ce sera également la plus importante transaction de l’année en Europe. Dans ce cas, 2019 sera la meilleure année de tous les temps et il sera difficile de l’égaler dans un avenir prévisible. D’autres transactions de grande taille ont soutenu le marché et pas seulement là où on les attendait : en effet, la plus importante transaction de l’année est l’achat par Cofinimmo d’un portefeuille de maisons de repos valorisé à €297 millions. Vient ensuite la vente de l’immeuble de bureaux « Toison d’Or » à Korea Investment Securities pour €150 millions et enfin la vente du Pegasus Park à Fidelidade Seguros pour €150 millions également.

Les rendements « prime » se rétrécissent à nouveau. Les rendements des bureaux se sont rétrécis de 35 pb à 3,9% et ceux de la logistique de 35 pb à 4,9%. Cependant, toutes les classes d’actifs ne bénéficient pas de ces rendements bas. En effet, la méfiance est de mise pour les actifs du secteur « retail » étant donné le recul généralisé des valeurs locatives. Ce recul se traduit par une hausse de 25 pb à 3,5% pour les rendements des « High Streets ».

2020 s’annonce très prometteuse avec plusieurs actifs de grande taille sur le marché. Parmi ceux-ci, l’équipe Capital Markets de JLL est mandatée pour la vente du Platinum (Avenue Louise), du portefeuille Solar (Generali) ainsi que du portefeuille logistique d’AG Real Estate. Un volume à nouveau supérieur à 4 milliards d’euros est possible. Concernant l’évolution des rendements, nous ne nous risquons plus à prévoir la stabilité : il reste de la marge de compression par rapport aux marchés des pays voisins.

2019: Chiffres clé du marché de la Location

Bureaux - Bruxelles

2018

2019e

Perspectives 2020

Stock million m²

13,1

13,2

up

Take-up Total (‘000 m²)

361

532

down

Taux de disponibilité (%)

7,8%

7,2%

up

CBD

3,6%

2,9%

up

Hors CBD

14,8%

14,3%

up

Livraisons (‘000 m²)

147

76

up

Prime Rent (€/m²/an)

315

315

up

Top Quartile Rent (€/m²/an)

241

239

up

         

 

2019: Chiffres clé du marché de l’Investissement

 

Investment volume (EUR Mil.)

 

2018

2019*

5-yr average

Trend 2020

Bureaux

2.172

2.300**

1.901

stable

Industrie

444

363

360

up

Retail

2.172

700

1.235

stable

Maisons de Repos

152

502

225

down

Hôtels

86

268

164

down

Autres et mixte

120

55

92

stable

Total

4.871

4.188

3.977

stable

(*): A mi-décembre - (**) Finance Tower non incluse

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