Communiqué de presse

 
Le marché de l’immobilier du “Retail" en Flandre
accélère sa révolution…

octobre 14, 2020

ANVERS, le 14 octobre 2020 - Comme chaque année et tout particulièrement en cette période « challenging » pour les commerçants, JLL se penche sur le marché spécifique de l'immobilier « Retail » en Flandre et analyse les chiffres de ce secteur en pleine tourmente en raison de la crise sanitaire.

 

Les premiers résultats du secteur montrent une diminution de 13% sur base annuelle en Flandre.                  La (r)évolution de ce segment « retail » est en cours et certaines tendances voient le jour plus rapidement que prévu. De plus, on constate que les enseignes se concentrent sur leur rentabilité tout en s’obligeant à investir. Ces investissements s’avèrent souvent nécessaires pour répondre aux nouvelles habitudes de consommation et aux nouveaux aménagements de magasins imposés par les règlementations sanitaires en vigueur, alors que le nombre de clients n'est toujours pas revenu « à la normale ». Malgré la pression de la situation et un marché incertain, certaines enseignes prévoient de nouvelles ouvertures de points de vente et quelques nouveaux « arrivants » devraient s’installer sur le marché flamand.

 

 

Le volume de la prise en occupation diminue

A ce jour, la prise en occupation, en Flandre, a atteint 131.200 m², soit une baisse de 13% par rapport à la même période en 2019. Les enseignes ont principalement loué leurs surfaces dans les magasins de périphérie (64% du volume des transactions) et dans les rues commerçantes (32%). Les transactions ont eu lieu non seulement dans de grandes villes telles que Hasselt, Anvers, Gand et Bruges, mais aussi dans des villes régionales comme Roulers, Courtrai, Ostende, Louvain et Knokke-Heist. Quant aux centres commerciaux, très peu de transactions ont été enregistrées. Leurs loyers ont chuté de 56% en un an.

 

 

Le nombre de transactions reste inférieur à la moyenne

A la fin du troisième trimestre 2020, JLL enregistre 238 transactions, ce qui représente 24% de moins que la moyenne des 5 dernières années (315 transactions). La Région Flamande totalise 56% du nombre total de transactions au niveau national. Tous les trimestres 2020 ont contre performés par rapport à 2019 et à leur moyenne sur 5 ans ; surtout le second trimestre qui comptabilise une diminution de 33% sur sa moyenne des cinq dernières années contre 13% et 22% pour le premier et le troisième trimestre 2020. La demande reste très faible et la fin de l'année s’annonce incertaine.

 

 

Le segment communément appelé "Food & Beverage" prend la première place au détriment du segment « Mode »

 

En Flandre, le segment "Food & Beverage" représente plus de 20% du nombre de transactions alors qu’en 2015, il n’en représentait que 14%. La croissance de ce segment se poursuit et se caractérise par une série de nouveaux concepts alimentaires, allant de la restauration rapide tels que Bel Chicken, Burger King et KFC, à la restauration dite « plus équilibrée » via Hawaiian Poké Bowl, Fitchen, Foodmaker... pour finir aux formules à emporter. Les supermarchés sont également de la partie avec 14% du nombre de transactions alors qu’ils ne représentaient que 4%, il y a 5 ans. Les enseignes comme Albert Heijn et Jumbo ainsi que les supermarchés bio comme Färm et toutes sortes de supermarchés de quartier soutiennent le volume de cette prise en occupation dynamique. Avec 9 transactions à son actif, Albert Heijn est le détaillant qui a ouvert le plus de points de vente jusqu'à présent. 

 

Le segment "Mode" est relégué à la seconde place du classement des segments en passant de 38 % en nombre de transactions, il y a cinq ans, à 17% cette année. Sans grande surprise, la « mode » a subi de plein fouets les impacts de la crise sanitaire.

 

Si nous épinglons les transactions les plus importantes relevées à ce jour, vous retrouvez : Maisons du Monde, 2.100m² au Meir 66 (une sous-location d’une partie du magasin C&A), Overstock qui ouvre deux nouveaux magasins à Wilrijk et à Schoten - illustration parfaite de l'essor des marques de décoration et d'ameublement dans le contexte actuel-, Albert Heijn qui loue 1.200 m² dans le centre d'Anvers à la Groenplaats et Jumbo qui étend son réseau sur plusieurs villes de Flandre. A souligner également, la récente reprise par vanHaren (Groupe Deichmann) de 40 magasins auparavant occupés par Brantano, pour un total de 37.500 m². Cette reprise aura un effet positif sur le volume de la prise en occupation du dernier trimestre de 2020. Elle constitue déjà l'une des plus grandes transactions de location de ces dernières années.

 

De plus, un grand nombre de propriétés de Brantano sont déjà reprises par d'autres acteurs de la mode, ce qui prouve un certain regain de dynamisme de ce segment de marché très touché par la crise.

 

Le taux de vacance reste élevé

En septembre dernier, entre 7 et 11 % des magasins de provinces flamandes étaient vacants. En Flandre, la province d'Anvers, qui possède la plus grande surface de vente au détail, comptabilise le plus important taux de vacances : 30%. Dans toutes les autres provinces flamandes, cet indicateur a également augmenté de manière significative au cours de ces dix dernières années. Pour l'instant, les magasins en périphérie semblent être raisonnablement épargnés.

 

Baisse des loyers

Outre les moratoires temporaires sur les loyers pendant la période de confinement, les loyers sont soumis à une pression à la baisse. Pour les rues commerçantes, le loyer le plus élevé, celui du Meir à Anvers, s'élève actuellement à 1.800 euros par m²/an, soit une baisse de 3 % par rapport à l'année dernière. Ce niveau de loyer s'applique uniquement aux magasins AAA (magasins de + 150 m² de surface avec une vitrine d'au moins 7 mètres de façade). De manière générale, une correction à la baisse de plus de 15% des loyers est attendue à certains endroits. Une remontée des loyers n’est pas prévue pour 2021.

 

L'après-Covid est en pleine préparation

La crise sanitaire a un impact en Flandre à court et à long terme comme partout ailleurs. Les constats alarmants à court terme sont principalement le ‘funshopping’ fortement réduit et le tourisme au point mort. Le secteur espère un retour à la normale dès que possible. Les villes régionales profitent, un peu, de la situation grâce aux nouveaux modes de consommation : « plus près de chez eux ».

 

Le vide locatif augmente dans les rues et les centres commerciaux et entraîne des changements à moyen et long terme. La situation est un peu différente pour les commerces de périphérie. En effet, le vide locatif s’y limite souvent à une offre ponctuelle qui permet à certains acteurs de louer une unité plus attractive en termes de surface ou de localisation dans une optique de long terme.

 

En outre, il s'est avéré que les enseignes qui n'offraient pas de services de vente en ligne, ont le plus souffert pendant le confinement. Nombreuses sont les enseignes qui rattrapent leur retard et investissent dans la combinaison de magasins physiques et d'offres en ligne à un rythme plus soutenu que prévu. D’autres explorent diverses alternatives comme des reprises de commerces ou sont obligées de déposer le bilan, ce qui offre alors des opportunités supplémentaires pour de nouveaux arrivants ou l'expansion d'enseignes existantes.

- Fin -

INDICATEURS DE MARCHE

 

 

Prise en occupation retail (m²)

T3 2019

T3 2020

T3 2020
vs.

T3 2019

Moyenne sur 5 ans
T3

T3 2020
vs. moyenne sur 5 ans

T3

Région Flamande

151.600

131.200

-13%

152.449

-14%

Belgique

257.000

220.000

-14%

243.400

-10%

 

 

 

Volume de la prise en occupation

par segment de marché

en Région Flamande (m²)

T3 2019

T3 2020

T3 2020
vs.

T3 2019

Moyenne sur 5 ans
T3

T3 2020
vs. Moyenne sur 5 ans T3

Rues commerçantes

52.443

42.000

-20%

47.250

-11%

Centres commerciaux

13.366

5.800

-56%

11.600

-50%

Commerces de périphérie

85.805

83.400

-3%

93.600

-11%

Total (m²)

151.614

131.200

-13%

152.450

-14%

 

 

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