Communiqué de presse

Le marché de l'immobilier industriel au premier semestre 2021 affiche des résultats conquérants
 

juin 16, 2021

Bruxelles, le 16 juin 2021JLL fait le point sur le marché de l’immobilier logistique et semi-industriel au premier semestre 2021 et analyse l'évolution de ce dernier. La demande du secteur reste soutenue même à l’horizon de cette fin de crise sanitaire. Ce marché a enregistré d'excellentes performances. À la fin du mois de mai, les deux segments (logistique et semi-industriel) ont déjà égalé les volumes transactionnels de l'ensemble du premier semestre de l'année dernière. JLL donne un aperçu des indicateurs et épingle un certain nombre de tendances marquantes de ce marché insensible à la crise.

Le marché des occupants reste freiné par la faiblesse de l'offre

-       Des volumes d'absorption élevés. Avec un volume de 861.000 m² au début du mois de juin, le volume des transactions de ce début d’année est déjà supérieur de 1% au volume de l'ensemble du premier semestre de l'année dernière. Le scénario prévisionnel le plus prudent de JLL prévoit une croissance de 6 % par rapport au premier semestre de l'année dernière et de 2 % par rapport à la moyenne sur cinq ans, qui est de 886.000 m².

En ce qui concerne la répartition géographique du volume d'utilisation, on constate qu'un peu plus des trois quarts du volume ont été réalisés en Flandre, 21% en Wallonie et 5% à Bruxelles. La part de marché pour Bruxelles et pour la Wallonie est donc respectivement de 3% et 2% supérieure à la moyenne des 5 dernières années. La dynamique du marché industriel flamand est progressivement ralentie par l’amenuisement de l’offre. Il ne reste plus qu'1% d'espace logistique disponible immédiatement sur l'axe nord-sud Anvers-Bruxelles.

-       Une prédominance du « leasing ». Les transactions logistiques enregistrées durant ce premier semestre sont principalement des transactions de leasing. A ce jour, elles représentent plus de 80% du volume, tendance également clairement perceptible l'année dernière contre une moyenne de 54% au cours des trois années précédentes. La transaction logistique moyenne est légèrement plus petite : 12.700 m² contre 14.100 m² en 2020 (résultat d'une utilisation plus efficace de l'espace et d'un plus grand nombre de petites transactions). Sur tous les axes logistiques, à l'exception d'Anvers-Bruxelles où le taux de disponibilité est le plus faible, on a enregistré un volume de transactions nettement supérieur à celui du premier semestre de l'année dernière.

-       La plus grosse transaction de l'année, jusqu'à présent, a été la vente de 33.500 m² à Anvers,. A noter aussi, la transaction de Connect+ Group et Eltra : ils ont loué un ensemble de 30.000 m² dans le Ghent Logistic Campus à Evergem. La société de logistique Eddie Stobart a signé, quant à elle, à Genk, un bail pour 25.000 m² dans Genk Green Logistics, la nouvelle plateforme logistique sur l'ancien site de Ford. Dans le Port de Bruxelles, Van Moer Logistics a loué 20.400 m² près du terminal TTB, un emplacement multimodal avec un grand potentiel pour la distribution urbaine.

-       L’augmentation des loyers. Sans grande surprise, entre le jeu de l’offre et de la demande et la hausse des coûts des terrains, les loyers ‘prime’ (soit les meilleurs loyers du marché) ont augmenté au cours de ce premier semestre, tant pour les locaux logistiques que semi-industriels.  

Pour les locaux logistiques situés sur l'axe wallon et le long de l'autoroute E313, le loyer de base a augmenté de 4% par rapport à l'année dernière, pour atteindre 48 €/m²/an. Dans la région de Liège, le loyer ‘prime’ a atteint 53 €/m²/an, soit 15 % de plus qu'il y a un an ; en raison de la forte demande d'espaces logistiques autour de l'aéroport de Liège. Le loyer ‘prime’ pour l'axe logistique Anvers-Gand a augmenté de 2% par rapport à l'année précédente, pour atteindre 46 €/m²/an. Seul l’axe Anvers-Bruxelles, le plus important de notre réseau, maintient son ‘loyer prime’ à 60 €/m²/an.

-     Le marché semi-industriel à plein régime. Début juin, le volume provisoire des transactions sur le marché de l'immobilier semi-industriel s'élevait à 465.500 m², supérieur d’1 % au niveau enregistré en 2020 mais toujours inférieur de 8 % à la moyenne quinquennale de 502.000 m² pour le premier semestre. Un nombre record de 399 transactions a été enregistré au cours de ces cinq premiers mois, dont 153 achats, la plupart étant de petites transactions de moins de 500 m². JLL note que la demande des PME pour de nouvelles unités semi-industrielles bien équipées reste élevée. L'offre est en légère baisse car il y a moins de terrains adaptés disponibles au redéveloppement.

Les trois plus grandes tendances du marché immobilier industriel belge

1.    La rareté des terrains, notamment dans les principales régions, devient problématique. En conséquence, les prix de ceux-ci ne cessent d’augmenter. Dans certaines provinces, nous avons vu les prix des terrains plus que doubler en quinze ans.

2.    Le taux de disponibilité des bâtiments logistiques récents est très faible. Pour répondre à une demande toujours croissante, les promoteurs lancent des projets spéculatifs, par exemple : le Ghent Logistic Campus (180.000 m²) et Genk Green Logistics (60.000 m²).

3.    La demande de distribution logistique urbaine est en augmentation. D'une part, il y a l'essor du commerce électronique, qui augmente la demande de livraison rapide à domicile (livraison le jour même) et d'autre part, les centres-villes excluent les moyens de transport polluants, de sorte que les véhicules électriques à faible autonomie sont utilisés pour la distribution urbaine.  Cette nouvelle organisation des chaînes d'approvisionnement a entraîné une demande de centres de distribution plus petits pour les livraisons urbaines, généralement à une distance maximale de 5 kilomètres des centres-villes.

 

-Fin -

 

CHIFFRES-CLES

 

MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE

 

Prise en occupation (m²)

H1

2020

1 juin

2021

H1 2021*

vs.

H1 2020

Moyenne sur 5 ans H1

H1 2021* vs.

Moyenne 5 ans.

Premier semestre

387.643

395.039

+2%

383.464

+3%

Second Semestre

589.286

 

 

 

 

Total

976.929

 

 

 

 

* Chiffres au début du mois de juin 2021

 

Prise en occupation par axe logistique (m²)

H1

2020

1 juin

2021

H1 2021*

vs.

H1 2020

Moyenne sur 5 ans H1

H1 2021* vs.

Moyenne 5 ans

E313

87.234

142.116

63%

80.823

76%

Anvers-Bruxelles

194.063

85.206

-56%

118.290

-28%

Anvers-Gand

47.120

75.572

60%

81.562

-7%

Axe wallon

10.122

64.650

539%

47.978

35%

Autre

49.104

27.495

-44%

54.811

-50%

Total

387.643

395.039

2%

383.464

3%

* Chiffres au début du mois de juin 2021

 

 

MARCHÉ SEMI-INDUSTRIEL

 

Prise en occupation (m²)

par province

H1
2020

1 juini

2021

H1 2021*
vs.

H1 2020

Moyenne sur 5 ans H1

H1 2021* vs.

Moyenne 5 ans

Anvers

163.630

115.556

-29%

152.946

-24%

Bruxelles, Brabant wallon et flamand

97.979

113.273

16%

109.331

4%

Flandre Orientale

83.632

69.777

-17%

73.360

-5%

Flandre Occidentale

34.792

45.450

31%

43.724

4%

Liège

24.774

45.065

82%

35.498

27%

Limbourg

15.520

29.561

90%

17.496

69%

Hainaut

36.928

22.499

-39%

65.717

-66%

Luxemburg (province)

-

14.813

n/a

3.834

286%

Namur

5.700

9.493

67%

6.745

41%

Total

462.955

465.487

1%

502.851

-7%

* Chiffres au début du mois de juin 2021

 

 

 

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