Communiqué de presse

Le marché des bureaux en Flandre fléchit mais ne rompt pas 

octobre 14, 2020

ANVERS, le 14 Octobre 2020 – Comme chaque année et tout particulièrement en cette période « challenging » pour les entreprises, JLL fait le point sur l’état du marché des bureaux en Flandre.

 

Sept mois après le début de la crise sanitaire, le marché des bureaux en Flandre se ressaisit peu à peu. Depuis le début de l’été, les entreprises en recherche de surfaces de bureaux ont repris leurs visites mais beaucoup d’entre elles retardent leurs décisions. Elles attendent d’analyser les impacts de la pandémie sur leur situation. Malgré la situation, Anvers reste la locomotive du marché de bureaux en Flandre : peu de disponibilité, un loyer prime qui augmente et des investisseurs au rendez-vous !

 

L’après-COVID sera assurément différent de ce que nous avons connu, il faut distinguer plusieurs éléments déterminants :

-        Quelle sera la part du télétravail ? Selon une enquête réalisée par JLL, une majorité des employés souhaiteraient limiter à 2 jours maximum le travail à domicile. Le souhait de revenir au bureau s’avèrerait plus élevé pour les « millenials ». Les besoins en surface de bureaux seraient repensés dans leur fonctionnalité et ce, tant en Flandre qu’au niveau national.

-        Inversion de la tendance à la densification : depuis une dizaine d’années, la surface moyenne par employé est en recul en Europe. Avant la pandémie, la surface moyenne était de 9,6 m²/employé.    JLL pense qu’une fois le virus sous contrôle, la taille moyenne reviendra entre 12 et 14 m²/employé afin de respecter les distances sanitaires. Ce sont surtout les espaces de coworking qui en subiront les conséquences, certains affichent 4 à 5 m²/employé. Plusieurs transactions par des opérateurs de coworking ont ainsi été partiellement annulées depuis le début de cette année.

-        La durabilité : cette tendance entamée depuis plusieurs années ira en s’accentuant. La demande se concentre sur les emplacements les plus accessibles par les transports en communs comme les gares, et l’usage du vélo gagne en popularité. Le « zéro carbone » et le bien-être des employés seront des critères incontournables pour les entreprises. Le concept de la « ville à 15 minutes », popularisé par la maire de Paris, Anne Hidalgo, suggère qu’il doit être possible de vivre, travailler, faire du shopping, ou se former dans un rayon de 15 minutes à pied ou à vélo. Ce concept a également été recommandé par les experts du « Vlaamse Vereniging voor Ruimte en Planning ».

 

Dans l’immédiat, l’impact de la crise sur le volume de la prise en occupation sur le marché de bureaux en Flandre est significatif : depuis ce début d’année, nous avons enregistré un recul de 23%, en base annuelle, à 99.425 m². Anvers recule de 42% à 55.000 m² mais certaines transactions stratégiques ont quand même pu être signées : comme la décision de KBC de quitter son siège historique de la Boeren Toren (qui sera rénovée en un ensemble mixte). La banque a opté pour le Kievit, situé derrière la gare centrale d’Anvers et occupera environ 6.600 m². Gand recule également de 37% à 27.900 m² malgré l’importante acquisition par Colruyt de l’ancien siège de Thomas Cook à Zwijnaarde ; opération réalisée par l’intermédiaire de JLL. Les autres villes flamandes ne sont pas épargnées à l’instar de Louvain qui enregistre un recul limité de 9% grâce à la location par EASI de 3.520 m² dans le projet mixte « Havenkant ».

 

La disponibilité à Anvers se réduit…

Aucune nouvelle livraison spéculative de taille n’a été enregistrée depuis plus d’un an à Anvers, ce qui conditionne le taux de disponibilité de m² de bureaux au plus bas. Début octobre, ce taux de vacance était de 6,75% contre 7,8% à la fin 2019. 2021 changera quelque peu la donne puisqu’un important volume d’immeubles de seconde main rénovés sera remis sur le marché. Ce taux de vacance augmentera très certainement dû aux déménagements vers les nouveaux projets et à une possible réduction de la demande de bureaux au profit du télétravail. A Gand, le taux de vacance reste structurellement très bas : 1,9% contre 3,5% en 2019.  A Louvain, la disponibilité est en légère hausse à 4% contre 3,6% fin 2019. Mêmes constats à Malines où le taux s’élève à 5,6% vs. 4,75% et à Hasselt où il passe à 4,9% vs. 4,2%.

 

Des loyers en hausse à Anvers et à Gand

Les loyers « prime » ont augmenté dans les grandes villes, à Anvers une hausse de 3% a été enregistrée. Il faut désormais compter €165/ m²/an au centre-ville et à proximité de la gare d’Anvers. Dans les autres quartiers, les loyers se situent entre €135 et €150/m²/an. Même tendance à Gand où une hausse de €5 a été observée : les projets se signent à €160/m²/an et il reste, selon JLL, un réel potentiel de croissance dans les développements proches de la gare et à « The Loop ». A Louvain, Malines et Hasselt, les loyers restent stables s’affichent respectivement à €145, €150 et €135/m²/an.

 

Excellente année pour l’investissement en bureaux et en logistique

Dans le contexte actuel, les investisseurs sont beaucoup plus sélectifs mais le volume d’investissement, toutes classes d’actifs confondues, s’élève toutefois, en Flandre, à €1.4 Mds, soit qu’un léger recul de 3% en base annuelle.

 

L’année 2020 peut s’avérer une excellente année concernant l’investissement en bureaux : sur les neuf premiers mois de l’année, JLL a enregistré un total de €460 Mln, soit 62% de plus qu’en 2019 sur la même période et de 141% supérieur à la moyenne annuelle sur 5 ans. L’année 2020 se profile donc pour être la seconde meilleure de la décennie après 2014 qui totalisait €520 Mln. Les principaux deals ont été signés durant l’été : AG Real Estate a acheté le complexe « Post X » à Anvers pour €260 Mln et Union Investment a acquis l’immeuble « Diamond » à Gand pour €65 Mln. Dans les deux cas, il s’agit de transactions « core », c’est-à-dire portant sur des immeubles entièrement loués à des locataires solides avec des baux de moyen à long terme.

 

Les rendements des bureaux « prime » loués avec des baux 6/9 ans se raffermissent à 4,90% (contre 5,25% il y a un an) et pour des baux plus longs, ils se situent entre 4% et 4,5%.

 

Quant au marché des biens logistiques, ils sont très recherchés par les investisseurs internationaux, bien que le marché manque cruellement d’opportunités « prime ». AG Real Estate a ainsi cédé son portefeuille logistique – essentiellement situé en Flandre – au fonds américain Prologis pour +/- €127 Mln. Au total, sur ces neuf mois de l’année, le volume s’élève à €290 Mln. Il est en hausse de 177% sur un an et en ligne avec la moyenne annuelle sur 5 ans. Les rendements « prime » pour la logistique se sont rétrécis à 4,75% contre 5,25%, il y a un an.

 

Le sentiment des investisseurs est beaucoup plus méfiant concernant le secteur « Retail ». Depuis le début de l’année, le volume d’investissement est en recul de 62% à €175 Mln, ce qui représente une chute de 64% par rapport à la moyenne des 5 ans. Les rendements incluent désormais une certaine « prime de risque » qui se traduit par une hausse de 25pb pour les magasins situés dans les meilleurs immeubles avec un rendement de 3,75%. Pour les centres commerciaux « prime », les rendements sont en hausse de 50 pb et s’élèvent à 4,75%. En revanche, pas de changements pour le marché des immeubles « Retail Warehousing » perçu comme plus résilient en raison de ses liens avec l’e-commerce. Leurs rendements s’enregistrent à 5,5%. Les autres catégories d’actifs populaires en Flandre auprès des investisseurs sont les maisons de repos (€249 Mln, -31% en base annuelle, 2019 était une année record avec des portefeuilles de grande taille) et les kots étudiants (€175 Mln, +490% !)

 

En conclusion, Ralph Schellen, Head of Leasing Agency JLL Flanders souligne : «  Les bureaux neufs et durables qui sont facilement accessibles, de préférence à proximité d'une gare, et qui peuvent être divisés de manière flexible en unités plus petites continueront à connaître le succès. »

 

 

 

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