Communiqué de presse

 
Le marché immobilier industriel et logistique en Flandre affiche des indicateurs positifs

octobre 14, 2020

 

ANVERS, le 14 octobre 2020 - Comme chaque année et tout particulièrement en cette période « challenging » pour les entreprises, JLL se penche sur le marché de l'immobilier industriel en Flandre et fait le point de ces trois premiers trimestres 2020 écoulés.

 

En cette année exceptionnelle marquée par la crise sanitaire, le marché des transactions en immobilier industriel n'est pas resté à l’arrêt, même durant la période de confinement. Le changement de comportement des consommateurs et les craintes d'une résurgence généralisée du virus ont fortement affecté la demande du marché, durant ce premier semestre. Les chaînes logistiques ont été revues et les entrepôts ont été agrandis - temporairement ou définitivement - pour créer des stocks plus importants. Des transactions ont été enregistrées sur tous les axes logistiques et la prise en occupation d’unités semi-industrielles dans les parcs de PME a également été soutenue. Etat des lieux :

 

Tant pour l’immobilier industriel que logistique, le volume total de prise en occupation enregistré en Flandre s’élève, à ce jour, à 983.000 m². Ce volume est supérieur de 6 % à celui de 2019 et représente 83 % des 1.186.000 m² loués ou vendus pour un usage propre sur l’ensemble du territoire belge. Force est de constater que la crise sanitaire n'a, pour l’instant, aucun impact négatif sur les chiffres de la prise en occupation de ce secteur. Sur les surfaces louées en Flandre, 46 % sont attribués à des biens logistiques - soit un peu plus que la moyenne des 41 % des dix dernières années - et 54 % à des biens semi-industriels.

 

 

 

Le marché immobilier de la logistique en Flandre :

 

Le volume de la prise en occupation logistique se maintient et enregistre également le troisième plus grand volume de ces dix dernières années. Fin septembre, il s'élève, en Flandre, à 453.000 m², soit 1 % de plus qu'à la même période en 2019. Si on le compare avec sa moyenne sur dix ans, on constate que son niveau est même supérieur de 20 %. Ce volume de transactions réalisé au cours de ces trois premiers trimestres est le troisième plus élevé de la décennie, derrière 2 années record : 2011 et 2016. 2020 sera-t-elle aussi une année importante ? Tout dépendra du quatrième trimestre, celui au cours duquel le volume le plus élevé de l'année est traditionnellement atteint. La demande du marché reste soutenue malgré des phases de négociation intensives, principalement dues aux conditions de financement strictes et aux longues procédures d'homologation.

 

 

 

Les transactions majeures réalisées au cours des neuf premiers mois. Le top 3 est détenu par trois locations auxquelles JLL a participé : la location à Eutraco d’un projet logistique d’un peu moins de 60.000 m² clef sur porte dans le MG Park De Hulst à Willebroek, de 48.500 m² loués pour deux ans à Eddie Stobart Logistics dans Genk Logistics et la location de 34.000 m² par Eutraco dans Tri Access Logistics à Willebroek. JLL a également assisté le promoteur Montéa à réaliser une grande première en Belgique : la location à long terme du premier bâtiment « cross dock » de 9.000 m² répartis sur 2 niveaux avec terrain attenant de 60.000 m² à DPD Belgium sur un emplacement de choix le long de la Tyraslaan à Vilvoorde près de l’échangeur du ring de Bruxelles.

 


La disponibilité continue de diminuer
. Le taux de vacance sur les axes logistiques en Flandre ne dépasse pas 2 %. Le taux de vacance dans les zones logistiques autour d'Anvers atteint actuellement un niveau historiquement bas de 1,2 %. Autour de Bruxelles et dans le Brabant Flamand, le taux de vacance logistique est presque nul. Le taux de vacance extrêmement bas allié à une stratégie d’aversion au risque de la part des développeurs exerce une pression à la hausse sur les loyers.

 

 

 

Les loyers augmentent. Les loyers "prime" ou les loyers les plus élevés ont augmenté au cours des neuf premiers mois de 2020. Les loyers les plus élevés sur l'axe Anvers-Bruxelles ont augmenté de 9 %, passant de 55 à 60 €/m²/an, sous la pression d'une demande continue et d'une disponibilité extrêmement faible. Le loyer reflète également le coût supplémentaire lié à des bâtiments logistiques durables et de haute qualité. Le loyer maximum applicable à l'axe logistique Anvers-Gand a augmenté de 2 % sur une base annuelle, pour atteindre 46 euros par m² et par an, soit le même niveau que le loyer maximum appliqué sur l'axe E313.

 


Le retour du développement spéculatif
. Les investisseurs et les développeurs logistiques sont confiants. Au total, 648.000 m² sont en cours de construction ou devraient être achevés dans les 12 à 15 prochains mois. Dont 205.000 m², soit près d'un tiers, des développements en cours sont spéculatifs tels que le « Ghent Logistic Campus » du Groupe Heylen dans le port de Gand, une partie de « Genk Green Logistics », le redéveloppement de « Ford Genk » et 76.000 m² de Lingang à Zeebrugge. De plus, d’autres grands projets sur mesure seront livrés également comme les 82.000 m² pour Kühne & Nagel à Tessenderlo, 60.000 m² pour Barry Callebaut à Lokeren et 50.000 m² pour H. Essers à Gand. En moyenne, 331.000 m² d'espaces logistiques par an ont été livrés en Flandre au cours de ces cinq dernières années, ce qui représente environ les trois quarts du volume annuel belge. Il s’agit d’un grand retour des projets spéculatifs dans le marché immobilier logistique en Flandre.

 

 

 

 

 

Le marché semi-industriel en Flandre

 

Le marché semi-industriel reste au top de sa forme et se place au deuxième rang de la décennie. Le nombre provisoire de transactions réalisées sur le marché de l'immobilier semi-industriel représente, à ce jour, 494 transactions soit 530.000 m². Ce qui correspond à 11 % de plus que le niveau enregistré l'année précédente à la même période et 16 % de plus que la moyenne décennale pour cette même période également.

 

 

 

Les volumes de transactions les plus élevés ont été enregistrés dans les provinces d'Anvers, de Flandre-Orientale et du Brabant Flamand qui représentent à eux trois 83 % de la prise en occupation en Flandre et confirment ainsi leur statut de triangle d'or. La demande des PME est restée soutenue et s'est à peine arrêtée durant la fermeture temporaire d'entreprises pendant le confinement. La vente (souvent sur plan) d'unités industrielles bien équipées dans les nouveaux parcs de PME soutient le volume des transactions. Le processus de décision pour les nouveaux investissements immobiliers des PME devrait être quelque peu retardé en raison de la prudence au niveau budgétaire et des conditions de financement plus strictes dans le contexte de l'intensification de la crise du Covid-19.

 

 

 

Tendances

 

La demande en espaces logistiques en réponse à la croissance du commerce électronique et à la digitalisation des opérations en ligne est en plein essor. En tout état de cause, ces opérations logistiques nécessitent de l’espace supplémentaire pour la gestion des retours et l'emballage individuel des colis ainsi que des volumes de stock plus importants. Les nouveaux sites sont choisis en fonction de la rapidité de livraison et de la disponibilité du personnel. Il y a également une demande accrue de distribution urbaine et de livraisons en périphérie des grandes villes. La demande augmente également en raison des stocks tampons qui sont créés pour absorber les éventuelles perturbations dans les chaînes d'approvisionnement dans le futur. On observe également une tendance nette à une meilleure utilisation des sols caractérisée par la construction de bâtiments plus élevés et de systèmes de robotisation plus accrus, de quais plus nombreux et d’une meilleure utilisation technique au niveau d’internet et du data management. Une plus grande attention est aussi accordée à un environnement de travail et de vie plus sain et plus sûr dans les entrepôts.

 

Sur le marché semi-industriel, la tendance à la vente de petites unités industrielles pour les PME se poursuit. Les achats pour usage personnel restent populaires mais la conclusion des transactions sont plus lentes en raison d'une plus grande réticence des banques à fournir leurs financements.

 

 

 

CHIFFRES-CLES

 

 

1.                                   MARCHE LOGISTIQUE  

 

 

Prise en occupation (m²) par axe logistique

T3 2019

T3 2020

T3 2020 vs.

T3 2019

Moyenne
5 ans
au T3
 

T3 2020

vs.

Moyenne 5 ans

Anvers-Bruxelles

127.000

280.000

120%

146.500

91%

Anvers-Gand

152.000

71.000

-53%

109.000

-34%

E313

58.000

91.000

54%

123.000

-27%

Autres

113.000

11.000

-90%

73.900

279%

Total Flandre

450.000

453.000

1%

453.000

0%

Total Belgique

588.000

507.000

-14%

552.000

-8%

 

 

2.                                   MARCHE SEMI-INDUSTRIEL

 

Prise en occupation (m²) par province

T3 2019 

T3 2020 

T3 2020 vs. 

T3 2019 

Moyenne

5 ans

au T3 

T3 2020

vs.

Moyenne 5 ans 

Anvers 

192.900 

244.500 

27% 

189.400 

29% 

Flandre-Orientale 

124.100 

123.000 

-1% 

97.290 

26% 

Brabant Flamand 

86.700 

71.000 

-18% 

110.100 

-35% 

Flandre-Occidentale 

53.700 

64.600 

21% 

66.480 

-3% 

Limbourg 

20.100 

26.900 

34% 

22.760 

18% 

Total Flandre 

477.500 

530.000 

11% 

486.100 

9% 

Total Belgique 

700.700 

679.000 

-3% 

681.400 

0% 

 

 

-          Fin –

 

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