Le marché immobilier industriel résiste à la crise du Covid-19

juin 23, 2020

Bruxelles, 23 juin 2020 – A la fin de ce premier semestre 2020, JLL fait le point sur les chiffres du secteur de l’immobilier industriel et épingle les premiers constats de ce début d’année inédit marqué par la crise du Covid-19.
Malgré de nombreuses mises à l’arrêt d’entreprises et l’effet perturbateur des interruptions et retards de livraisons nationales et internationales qui ont immanquablement influencé la demande dans ce secteur, les chaînes logistiques ont continué à assurer l’approvisionnement du pays en préservant une relative activité de ce marché. La demande pour des unités industrielles est, quant à elle, également restée soutenue malgré une pause lors du confinement.


Les conséquences la crise du covid-19 influencent temporairement la demande et dynamise le marché

-    La prise en occupation du secteur logistique belge résiste à la crise. Le volume préliminaire enregistré sur le marché de la logistique atteint à la mi-juin 362.000 m², soit une augmentation de 24% par rapport au premier semestre 2019. Constat identique si on compare ce paramètre au cours des 10 dernières années : ce volume est même supérieur de 16% à sa moyenne décennale pour la même période. Il se hisse au top trois de la décennie pour ce premier semestre 2020. Ce premier bilan rassurant pour le secteur des logisticiens belges ne s’applique malheureusement pas à tous les autres pays européens. Certains volumes enregistrés, durant ces 6 premiers mois, témoignent d’une situation plus fragilisée, particulièrement en France, en Allemagne ou aux Pays-Bas.

-    Les transactions phares de ce premier semestre et l’évolution temporaire du profil de la demande : citons la location de 48.500 m² par Eddie Stobart Logistics à Genk Logistics, pour une période de 2 ans et après renouvelable trimestriellement. Ce type de transaction illustre l’une des conséquences majeures de cette crise sur le marché industriel belge : une évolution temporaire du profil de la demande, principalement due aux besoins de gestion des stocks et de réorganisation du supply chain. La plus grande transaction de ce semestre et fort probable de toute l’année est la location d’un centre de distribution XXL de 60.000 m², clé sur porte et à empreinte écologique positive au logisticien Eutraco dans le Parc Logistique De Hulst à Willebroek. JLL est intervenu dans cette transaction entre MG Real Estate et Eutraco. Cette transaction illustre d’autant plus l’importance stratégique de l’axe Bruxelles – Anvers pour le marché des occupants logistiques, qui y recherchent et trouvent des sites multimodaux et facilement accessibles.

-    La disponibilité maintient son niveau historiquement bas. Le taux de vacance sur les axes logistiques ne dépasse pas les 2%. Prenons le cas de l’axe Bruxelles-Anvers : il enregistrait au moment de la crise financière de 2008-2009 un taux de 4,3% ; pour afficher aujourd’hui un taux record de 1,6%.       Ce taux n’avait d’ailleurs pas grimpé au-delà de 4,5% en 2010, l’année la plus faible après la crise financière. La stratégie adoptée par les développeurs, depuis plusieurs années, consiste à limiter le développement spéculatif à risque et à privilégier les constructions sur mesure et ce, afin d’éviter la suroffre éventuelle. Le taux de vacance extrêmement bas allié à la rareté des développements spéculatifs exerce une pression à la hausse sur les loyers ; qui s’accentuera encore si la demande pour l’accroissement de la gestion des stocks persiste.


-    Les loyers restent stables. Au cours du premier semestre 2020, malgré une pression à la hausse, les loyers ‘prime’ sont restés stables. Le loyer ‘prime’ s’élève à € 55/m²/an et s’applique aux nouveaux entrepôts logistiques implantés aux abords stratégiques de Bruxelles. Pour les entrepôts logistiques à Anvers, nous anticipons quand même une hausse de ce loyer ‘prime’ de € 48 à € 50 par m² par an engendrée par le faible taux de vacance combiné à une demande soutenue. Les loyers applicables à l’axe Anvers-Gand subissent également une pression à la hausse. Les loyers relatifs à la zone logistique autour de Liège ont déjà augmenté en 2019, se stabilisant à € 46 par m² et par an.

-    Le marché semi-industriel 2020 garde sa place dans le peloton. Le volume transactionnel préliminaire sur le marché semi-industriel s’élève à 485.600 m², soit 7% en-dessous du niveau atteint au premier semestre l’année passée. Ce volume transactionnel reste néanmoins supérieur de 4% par rapport à sa moyenne sur les 10 dernières années. Il s’agit, en effet, du cinquième volume réalisé au cours des 10 dernières années. Les PMEs sont restées particulièrement actives malgré la fermeture temporaire des entreprises lors du confinement et les fondamentaux du marché n’ont pas changé. Cependant, nous nous attendons à ce que certaines PMEs reportent leur décision finale d’achat ou de location à cause de difficultés financières, conséquence directe de la crise du Covid-19.



Les tendances déjà présentes s’accentueront

Les tendances qui auront des répercussions sur le marché industriel et logistique à plus long terme s’esquissent déjà. Sans surprise, l’e-commerce : les chaînes logistiques liées de près ou de loin à ce secteur d’activité devront se renforcer encore plus vite que prévu. Notons la prise en occupation récente de 8.500 m² par PostNL à De Hulst, Willebroek. Il y a également l’augmentation de la demande du secteur alimentaire comme en atteste la présence de Lidl, Cora et Euro Pool System dans le top 10 des transactions logistiques de ce premier semestre. Soulignons également l’accroissement de la demande d’espaces pour la gestion des « stocks intermédiaires » rendue nécessaire pour atténuer le risque de pénurie en cas des nouvelles pandémies. Parmi les prises en occupations de type temporaire qui ont été enregistrées au premier semestre 2020, reprenons la location par Eddie Stobart à Genk Logistics mentionnée précédemment et celle par DPD Logistics de 17.000 m² à Zellik. Autre tendance épinglée : l’optimalisation et la centralisation des chaînes logistiques. Et à plus long terme, nous anticipons également une augmentation de la robotisation des entrepôts afin de les rendre moins dépendants de la main-d’œuvre en cas de pandémie nécessitant aussi une mise à disposition d’une puissance électrique accrue. Enfin, le retour d’une partie de la production au sein de l’Europe Occidentale afin de garantir une certaine proximité. La répartition du risque de rupture de la chaîne logistique liée à l’éloignement des stocks par rapport à l’Europe Occidentale pousse certaines entreprises à reconsidérer une partie de leur production en Europe. Ces nouvelles réflexions pourraient avoir des conséquences indéniables sur leur réseau, tant au niveau de la chaîne d’approvisionnement que pour l’aménagement des immeubles.


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