Le marché de l’immobilier industriel maintient ses performances à un niveau élevé.

décembre 18, 2019

BRUXELLES, le 18 décembre 2019 - JLL, leader du marché de la location et de la vente d’espaces industriels en Belgique, publie son traditionnel bilan annuel des marchés du semi-industriel et de la logistique. Ces deux marchés affichent, cette année encore, de belles performances. Elles se traduisent par le 2ème volume le plus élevé de la prise en occupation au cours de ces 15 dernières années, après celui de 2016. La barre des 2 millions de m² sera très probablement dépassée d'ici la fin de l'année. JLL présente son analyse annuelle et esquisse les tendances pour 2020.

1.         Immobilier logistique : les grosses transactions augmentent le volume transactionnel

Prise en occupation 2019

JLL enregistre, à ce jour, un volume total de la prise en occupation de 905.000m². Celui-ci devrait atteindre les 930.000m² d'ici la fin de l’année. Dès lors, 2019 sera très probablement le deuxième volume le plus élevé de la prise en occupation de ces dix dernières années et le troisième si on remonte jusqu’en 2000.

A mi-décembre, 58 transactions logistiques ont déjà été enregistrées. En 2019, le marché de la logistique se caractérise par un nombre élevé de transactions importantes, dont trois supérieures à 50.000m². Les autres catégories « > 20.000 m² » et « entre 10 et 20.000m² » comptabilisent à elles deux 29 transactions. Celles-ci dépassent les performances de leur propre moyenne quinquennale.

Les locations représentent 61% du volume contre 39% pour les acquisitions à usage propre. Les transactions locatives passent d'une moyenne de 53% à 61% du volume.

Cette année, la taille moyenne d’une transaction logistique varie de 10.000m² sur l'axe Anvers-Bruxelles à 25.000m² sur l'axe Anvers-Gand. Toutes localisations confondues, la taille moyenne représente 15.600m².

D'un point de vue géographique, JLL constate que les différences de volumes entre les axes logistiques s’atténuent. L'axe Anvers-Bruxelles reste la zone la plus importante, avec un volume de transactions de 215.000m², soit 24% du volume. Pourtant, il s'agit de la différence la plus faible jamais enregistrée par rapport aux autres axes. Celui-ci souffre indéniablement du manque de disponibilités. Le taux de vacance se situe sous la barre des 2,5%. La plus importante transaction de cet axe est un bail signé de 23.000m² à Bakker Logistiek à Boom. Elle est suivie par la conclusion d'un projet sur mesure de près de 20.000m² pour Colruyt Collect & Go à Londerzeel et par les locations de 17.000m² à Toyota Material Handling à Willebroek et de 16.800m² à BD MyShopi à Bornem Logistics, toutes réalisées en collaboration avec JLL.

L’axe wallon tire son épingle du jeu et compte un cinquième du volume total, ce qui représente plus du double de sa moyenne sur cinq ans. Le constat est similaire sur l’axe Anvers-Gand. Les deux transactions les plus importantes de l'axe Anvers-Gand concernent le centre de distribution de 60.000m² pour Barry Callebaut, développé sur mesure par WDP (sans agent) et l'acquisition d'un bâtiment logistique de 36.000m² par la société de transport Hertsens à Kruibeke (JLL).

Quant à l'axe wallon, c’est l’investissement de Lidl dans un nouveau centre de distribution de 41.800m² dans le Magna Park à La Louvière qui marque les esprits. Suivi de Weerts Logistics qui agrandit son complexe au zoning industriel des Hauts-Sarts à Milmort de 38.000m², Cora, quant à lui, signe pour la location d'un projet sur mesure de 32.000m² à Heppignies et enfin, Cainiao (la filiale logistique d'Alibaba) installe sa plate-forme logistique de 30.000m² à Liège.

Projets


324.000m² de projets industriels non-spéculatifs ont été livrés, cette année. Ce volume est inférieur de 24% à la moyenne quinquennale. Cependant, plus de 430.000m² de projets logistiques, principalement non-spéculatifs, sortiront de terre d'ici fin 2020. Et ajoutez 306.000m² de nouveaux projets en 2021.

Puisque la plupart de la demande se focalise sur les sites multimodaux, trouver les positions foncières stratégiques et les contrôler s’avère être l’enjeu majeur des promoteurs investisseurs du secteur. Les futurs utilisateurs logistiques accordent de plus en plus d'attention à la mobilité et à la durabilité. Pour ce faire, la maîtrise de l’offre permet aux promoteurs de favoriser le sur-mesure et d’éviter le développement spéculatif.

Loyers


En 2019, le ‘prime rent’ d’un espace logistique est resté stable à 55€/m²/an. Ce niveau de prix s'applique à la périphérie de Bruxelles. Dans les environs d'Anvers, le loyer évolue vers +/- 50€/m²/an. Sur les autres axes logistiques, ils sont également restés stables, variant de 43 à 48€/m²/an. L'axe wallon fait exception, cette année. Ses loyers les plus élevés y ont augmenté de 7%, passant de 43€ à 46€/m²/an en raison d’une pénurie de l’offre.

Après une longue période de stabilité, les loyers de ces axes logistiques pourraient connaître une pression à la hausse due à l’augmentation des prix des terrains, l’évolution des coûts de construction liés aux nouveaux critères de durabilité et à un taux de vacance très bas.

Tendances et perspectives

En 2019, l'immobilier logistique a réalisé sa deuxième meilleure performance de ces 15 dernières années avec un volume moyen de 225.000m² par trimestre. JLL s'attend à une stabilité de la demande en 2020. Nos ports maritimes, nos ports intérieurs et nos aéroports de fret restent des atouts importants du marché logistique belge. Ils offriront aux futurs utilisateurs une position stratégique et un environnement multimodal très recherché. Aujourd'hui, nous assistons à des développements majeurs au port de Zeebrugge et à l'aéroport de fret de Liège.

Autre fait marquant, l’adaptation du secteur aux critères de durabilité : veiller à la neutralité énergétique, aux émissions de CO2 et au bien-être des occupants.

De plus, JLL prévoit un plus grand intérêt pour le "supply chain real estate" sur le marché logistique où les halls sont des plates-formes de transbordement, pour la distribution urbaine qui suit la forte croissance de l’e-commerce.

Enfin, les nouvelles technologies d'automatisation et de numérisation influenceront la conception des bâtiments logistiques. Par exemple, l'automatisation du site de Laakdal pour Nike a eu pour conséquence une construction avec une hauteur sous plafond plus importante que les bâtiments classiques, ce qui optimalise l’incidence terrain.

2.       Semi-industriel : performance stable et de haut niveau pour la quatrième année
         consécutive

 

 

Prise en occupation

Le volume total de la prise en occupation en immobilier semi-industriel s’élève à 1.043.200m², soit 7% de moins que le total annuel de 2018 et 5% de moins que la moyenne sur cinq ans.

Sur base des estimations, le volume de la prise en occupation dépassera 1,1 million de m² d’ici la fin de l'année, faisant de 2019 la quatrième année consécutive où le volume d'occupation dépasse le seuil du million. Les acquisitions à usage propre ont soutenu le volume des transactions : elles représentent 54% du volume de la prise en occupation.

660 transactions semi-industrielles ont déjà été enregistrées, comparativement à 723 à la même période l'an dernier. JLL estime atteindre le nombre de transactions à 750 d’ici la fin de l’année, 450 locations et 300 acquisitions à usage propre. La taille moyenne des transactions s’élève à 1.580 m².

La répartition géographique du volume des transactions montre une prédominance de celles-ci en Région flamande. Elle a attiré 71% du volume, soit un peu moins des 73 % de sa moyenne quinquennale. Bruxelles comptabilise également moins de prise en occupation que les années précédentes. En revanche, la Région wallonne réalise plus de 27% du volume de cette prise en occupation, soit une augmentation de 22% par rapport à la moyenne quinquennale.

Les plus importantes opérations sur le territoire national ont été, cette année, 6 acquisitions par l’entreprise Lock'O en Région wallonne, pour un total de 135.000m². Autres transactions phares mais en Région flamande : la société de transport Lema/Eribel a acheté 30.400m² à Rijkevorsel et la société de recyclage PreZero (Fost Plus) construit un bâtiment sur mesure, dans la zone industrielle De Nest à Gand.

Loyers

 

Pour un espace semi-industriel, le ‘prime rent’ a augmenté de 3%. Il est actuellement chiffré à 65€/m²/an. Ce niveau de loyer s'applique aux meilleurs immeubles aux meilleurs emplacements, en particulier en région bruxelloise mais aussi dans le sud d'Anvers et à Malines. La province d'Anvers qui recueille la demande la plus forte, enregistre une pression à la hausse sur ses loyers, soit 60€/m²/an contre 55 €/m²/an en 2018. A titre de comparaison, les loyers des autres provinces varient entre 40 à 55€/m²/an selon l'emplacement.

Perspectives

JLL s'attend une relative stabilité du secteur semi-industriel. La demande sera principalement soutenue par les PME en recherche de nouvelles unités. Afin de satisfaire cette demande, plusieurs projets sont dans le pipeline de ces 24 prochains mois tels que le projet Parc de l’Europe à Wavre, le projet sur l’ancien site de Neovia à Lummen, Mont-Saint-Guibert, le projet sur le nouveau site Boxx à Courtrai, etc…

Le volume de la prise en occupation avoisinera très probablement, à nouveau, le million de m² en 2020.

 

Walter Goossens, Head of Industrial Agency chez JLL, commente : "JLL dresse un bilan  2019 très positif pour le secteur de l’immobilier logistique. L’ensemble des facteurs – durabilité, « Supply Chain Real Estate », mobilité, automatisation,… - engendreront inévitablement une mutation des bâtiments logistiques, tant au niveau de leur forme que de leurs aménagements. L'immobilier logistique deviendra un maillon indissociable de "l'immobilier de la chaîne d’approvisionnement" (Supply Chain Real Estate) et la localisation stratégique des sites synchro modaux sera la clé dans le développement des grands projets logistiques.”

 

Indicateurs du marché immobilier industriel 2019

 

1.         Logistique

                                         

Take-up (m²)
par axe logistique

2018

Déc. 2019

Evolution

2019e

Moyenne

5 ans
2014-2018

Evolution déc 19 vs.
moyenne
5 ans

Tendance

Anvers-Bruxelles

277.000

215.000

-23%

 

273.000

-21%

Stable

Anvers-Gand

130.500

200.000

53%

 

120.000

66%

Stable

Axe wallon

151.500

187.000

23%

 

81.000

131%

Stable

E313

151.500

185.000

22%

 

173.000

7%

Stable

Autre

 97.000

118.700

23%

 

96.000

24%

Stable

Total

807.500

905.400

12%

930.000

743.000

22%

Stable

2.         Semi-industrie

 

Take-up (m²)
par province

2018

Déc. 2019

Evolution

2019e

Moyenne

5 ans
2014-2018

Evolution déc 19

vs. moyenne
5 ans

Tendance

Anvers

338.800

349.400

3%

 

319.400

9%

Stable

Bruxelles & Brabant

232.000

166.000

-28%

 

251.000

-34%

Stable

Hainaut

115.000

194.000

69%

 

78.400

147%

Stable

Flandre-Orientale

175.400

172.700

-2%

 

158.100

9%

Stable

Flandre-Occidentale

89.000

68.000

-23%

 

111.500

-39%

up

Liège

79.000

52.000

-35%

 

101.000

-49%

up

Autre

88.000

41.200

-53%

 

84.000

-51%

Stable

Total

1.117.000

1.043.200

-7%

1.118.000

1.103.400

-5%

Stable

 

 

 

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