L'immobilier commercial résiste et se réinvente

décembre 18, 2019

BRUXELLES, le 18 décembre 2019 -JLL dresse le bilan annuel du marché de l'immobilier commercial en Belgique et présente les principales tendances observées sur ce marché ainsi que les faits marquants de 2019. Malgré une presse plutôt morose sur l’ensemble du secteur du retail, l’analyse démontre cependant la résistance de plusieurs baromètres aux aléas du secteur, comme en témoignent brièvement ces premiers constats : l’activité reste soutenue, certains secteurs d’activité gagnent en importance et d’autres réduisent leur parc immobilier, de nouveaux concepts émergent et les loyers tiennent la pression. Le volume de transactions, quant à lui, a atteint un niveau élevé.

 

 

Prise en occupation 2019

A ce jour, le volume total de la prise en occupation s’élève à 389.500m². D'ici la fin de l'année, JLL prévoit environ 410.000m² de surfaces commerciales louées en Belgique. Ce volume à mi-décembre dépasse de 2% la moyenne quinquennale de 381.000m². Celui-ci reste, cependant, inférieur de 8% au volume enregistré en 2018. En fin d'année, les prévisions tablent sur une hausse estimée à 5%, une performance solide dans un marché en perpétuel mouvement et qui change très rapidement.

JLL comptabilise pas moins de 850 transactions enregistrées, cette année ; soit seulement 4% de moins que la moyenne quinquennale. De plus, la taille moyenne de ces transactions a globalement augmenté, passant d'une moyenne de 430m² au cours des cinq années précédentes à 477m² en 2019. Cette croissance réagit principalement à l'impulsion des grandes unités louées en périphérie.

Les marques les plus actives sur notre territoire, en 2019, ont été : Chitir Chicken, KFC et O'Tacos dans le secteur du « Food & Beverages » ; Jumbo, Delhaize et Albert Heijn dans le secteur « des supermarchés » et Snipes, Only, Tape à l'oeil et Brantano dans le secteur « Mode ». A souligner également : les enseignes Medi-Market et Holland & Barrett ont signé le plus grand nombre de transactions dans leur secteur « Santé & Beauté ». Et dans les autres catégories, les enseignes qui ont loué le plus grand nombre de magasins sont : Action, Jysk, Orange et Paul Marius.

Pour les rues commerçantes

 

La prise en occupation attribuée au segment des « rues commerçantes » représente un peu plus de 121.000m², soit une augmentation de 3 % par rapport à 2018. D'ici la fin de l'année, celle-ci s'élèvera à environ 126.000m², ce qui correspond à une augmentation sur une base annuelle d'environ 7%, voire 11% de plus que la moyenne sur cinq ans. La taille moyenne d’une transaction dans ce segment « des rues commerçantes » est de 285m², contre une moyenne quinquennale de 250m².

En analysant de plus près les différents secteurs, JLL épingle la diminution non négligeable des secteurs de la "Mode" et des "Accessoires". Le volume transactionnel enregistré a diminué respectivement de 28 % et 30 % par rapport à la moyenne quinquennale. En revanche, une augmentation nette des volumes a été observée dans les secteurs « des supermarchés », du « Food & Beverages », du « Home & Decoration » et du « Health & Beauty ». La palme de la hausse la plus forte a été décernée au secteur « des supermarchés », dont le volume a plus que doublé en 2019 par rapport à la moyenne sur cinq ans. Une des raisons s’explique principalement par l’arrivée de nouveau concepts plus petits tels que le nouveau venu « Delhaize Fresh Atelier ».

Parmi les transactions marquantes à Bruxelles, se retrouvent le magasin Costes à la Rue Neuve de 1.500m², le concept Inditex, Bershka, en lieu et place de l'ancien magasin Pimkie de 990 m², la nouvelle marque de mode italienne pour hommes, Dan John, avec ses 300 m² également situés à la Rue Neuve. Toujours au centre-ville, cinq marques ont signé pour une place dans la célèbre Rue Dansaert, dont Boggi Milano (100m²), Samsoe & Samsoe (211m²) et Paul Marius (120m²), un nouveau venu en Belgique. Deux nouvelles enseignes également pour le Boulevard de Waterloo : les marques de luxe Carolina Herrera (300m²) et Dsquared2 (200m²).

A Anvers, le Meir reste une valeur sure puisque Brantano y loue 1.650m² en reprenant l'ancien magasin de Princess, Ici Paris XL y a loué 1.050 m² au numéro 61 et Casa a signé pour 550 m² à Meirbrug 2. Les nouveaux venus dans la Schuttershofstraat sont Medi-Market (422m²) et la marque de lunettes Ace&Tate (118m²). La Huidevettersstraat accueille également deux nouvelles marques d’accessoires: Sven Millei (88m²) et Timeline Watches (50m²). Et pour les autres nouvelles enseignes à Anvers, venant principalement du segment de la « Mode », JLL souligne l’arrivée de l’enseigne espagnole Pampling, qui a récemment lancé son premier magasin belge dans la Leysstraat ; celle de la marque de luxe Carolina Herrera, qui ouvrira dans la Schuttershofstraat ainsi que Chanel Beauty qui s'établit dans la Korte Gasthuisstraat. Constat similaire aux autres grandes villes du pays, le secteur du « Food & Beverage » augmente dans les rues commerçantes d’Anvers.

Quelques mots sur Gand : la transaction la plus importante du centre-ville concerne l’arrivée de l’enseigne Stradivarius (groupe Inditex) situé à la Veldstraat, près de la Fnac (973m²). Gand accueille également le premier Jack & Jones Jeans Studio de Belgique, un concept store de jeans du groupe danois Bestseller.

Pour les centres commerciaux

 

JLL prévoit un volume d'occupation de 64.000 m² dans les centres commerciaux en Belgique, ce qui est conforme à la moyenne sur cinq ans. La taille d’une transaction moyenne s'élève à 290m², toujours en ligne avec la moyenne quinquennale. Le nombre de transactions est, quant à lui, par contre en baisse : environ 210 transactions auront lieu dans les centres commerciaux du pays, d'ici la fin de l'année, soit 3 % de moins que la moyenne quinquennale. Le top 3 des centres commerciaux se décline comme suit : City 2 occupe la première place avec 19 transactions, suivi du Wijnegem - Shop Eat Enjoy avec ses 15 transactions et Cora La Louvière avec 11 transactions. Suivent Belle Ile (10 transactions) et Médiacité (10 transactions).

En ce qui concerne les transactions individuelles les plus importantes : 3.000m² ont été loués dans le shopping 1 à Genk et 2.000m² dans le Shopping M2 à Maasmechelen par le groupe Albert Heijn et 2.000m² ont été loués à Bicyclic dans l’Ilot Saint-Michel à Liège.

Pour les commerces de périphérie

 

Dans les magasins de périphérie et plus précisément ceux situés le long des axes routiers fréquentés, un volume d'occupation de 220.000m² est attendu d'ici fin décembre de cette année, soit 8% de plus que la moyenne quinquennale. La taille de la transaction moyenne représente 1.085m², également au-dessus de la moyenne de ces cinq dernières années. A mi-décembre, JLL enregistre 189 transactions dans ce segment de marché. D'ici la fin de l'année, ce nombre devrait passer à 210 transactions ou plus.

Les transactions individuelles de commerces de périphérie les plus importantes sont: les 15.900m² loués à Brico Planit à Jambes, 4.350m² loués à Delhaize sur la Mommaertslaan à Evere et l’enseigne Jumbo qui a loué 3.100m² sur la Vliegtuiglaan à Gand.

Projets

 

Pour les centres commerciaux, 2019 se caractérise principalement par des rénovations : le City2 à Bruxelles de 31.000m² et l'Ilot Saint-Michel à Liège de 19.290m². Aucune livraison n’a été effectuée.

A plus long terme, les grands centres commerciaux attendus sont : Neo (Mall of Europe) à Bruxelles, actuellement prévu pour fin 2023, le redéveloppement du Val-Saint-Lambert à Seraing avec une section commerciale de 40.000m² et le renouvellement + l'extension du Westland Shopping à Bruxelles (50.000m²). Relativement peu de retail parcs de périphérie ont été achevés en 2019, mais l'achèvement d'environ 200.000m² de magasins est déjà prévu pour 2020, dont Frunshopping Bertrix (13.500m²), Retail Park Bree (13.000m²) et Espace C à Dour (13.000m²).

Loyers

Les loyers de base des immeubles commerciaux ont baissé en 2019. Cette diminution s'explique par la baisse du chiffre d'affaires réalisé par les enseignes dans leurs magasins physiques et par leurs investissements dans le commerce en ligne. Le loyer « prime »pour les rues commerçantes est de 1.850€/m²/an, soit une baisse de 5% sur une base annuelle. Ce niveau de loyer s'applique aux meilleurs magasins du Meir à Anvers. Le ‘prime rent’ pour les centres commerciaux s'élève à 1.350€/m²/an, soit également une baisse de 5% par rapport à 2018. En revanche, celui des commerces de périphérie est resté stable à 175€/m²/an, avec même une tendance à la hausse.

4 tendances :

 

JLL identifie 4 tendances. Elles sont liées d'une part, aux grandes données et informations sur les consommateurs et d'autre part, à l'émergence de mouvements de consommateurs auxquels les enseignes s’associent et dont les médias sociaux sont les principaux canaux de communication.

1.       Les marques en tant que phénomène social

Les consommateurs attachent de plus en plus d'importance à leur responsabilité sociétale. Une image sociale positive est primordiale pour les enseignes et favorise l’attractivité. Les marques se positionnent stratégiquement comme éco-responsables, communiquent leurs valeurs et s'engagent envers la société.

2.       Les magasins sont dotés d'une fonction hybride

Les magasins physiques demeurent importants, mais leur fonction évolue. La frontière entre le magasin physique et les ventes en ligne s'estompe. Dans les magasins, les produits peuvent être commandés en ligne ou les colis commandés en ligne peuvent être retirés. Les magasins s'intègrent ainsi dans une stratégie globale de marketing. Ils ne sont plus seulement considérés comme simple point de vente. Les magasins ont une fonction hybride entre le point de vente, le point de commande, le point de livraison et le service après-vente.

3.       L'exploitation des données relatives aux consommateurs comme moteur de ventes

A travers l’ensemble de leur réseau (physique ou en ligne), les enseignes recueillent une multitude d’informations sur le comportement d'achat de leurs clients. Leurs analyses et interprétations permettent la stimulation des ventes. Tous les moyens sont mis en œuvre pour collecter ces données afin d'orienter les campagnes de communication ciblées en vue de générer de ventes.

4.       Des communautés engagées

Les enseignes créent des groupes, des communautés qui s'engagent dans une activité commune qui transcende le pur shopping. Il peut s'agir d'événements, de pop-ups, de ventes privées, … auxquels les membres de cette communauté sont conviés. Ainsi, le consommateur acquiert un lien personnel avec la marque, ce qui renforce leur lien.

 

Indicateurs de marché retail 2019

Retail

2018

Déc 2019

Evolution

2019 vs. 2018

Moyenne
5 ans 2014-2018

 

Evolution déc19 vs.
moyenne
5 ans

Tendance

Prise en occupation:

·         Commerces de périphérie (m²)

229.500

209.000

down

204.000

3%

    up

·         Shopping centres (m²)

75.700

59.000

down

63.700

-8%

    stable

·         Rues commerçantes (m²)

117.400

121.000

up

114.000

7%

   down

Total (m²)

422.600

389.000

down

381.000

2%

     down

Livraisons (m²)

213.000

150.000

down

210.000

-71%

     up

Prime rent (€/m²/an) :

·   Commerces de périphérie

·   Shopping centres

·   Rues commerçantes

 

175

1.425

1.950

 

175

1.350

1.850

 

=


down

down

 

 

 

    up

   down

     down

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