Communiqué de presse

Polarisation renforcée du marché immobilier des bureaux à Bruxelles

décembre 09, 2020

Bruxelles, le 9 décembre 2020 – Au terme d’une année qui fut dramatique à bien des égards, JLL établit le bilan 2020 du marché immobilier bruxellois des bureaux. La crise sanitaire a dominé l’actualité aux quatre coins de la planète ; la Belgique a connu deux lockdowns et le télétravail est devenu la norme pour la majorité des entreprises et administrations. Pour autant, le marché des bureaux ne s’est pas totalement effondré. Il a subi un choc inévitable certes mais quelques transactions stratégiques ont pu être signées. Le marché de l’investissement a même réussi, quant à lui, à enregistrer son record absolu.

 Voyons ce qu’il en est pour les principaux chiffres de l’année :

Le marché des occupants :

 

-       Le choc : la prise en occupation à Bruxelles devrait selon nos estimations atteindre +/- 300.000 m², un recul de 42% en base annuelle. C’est l’un des taux le plus bas jamais enregistré durant ces 25 dernières années. Qui soutient cette prise en occupation ? D’une part, les entreprises : elles dominent largement avec 70% (contre 61%, il y a un an) et d’autre part : l’Europe (18%) qui signifie son retour avec deux transactions de grande taille signées dans la première partie de l’année. En revanche, le secteur public belge est aux abonnés absents avec seulement 8% de cette prise en occupation, soit moins d’un tiers de 2019. Et pour terminer : les administrations internationales contribuent à hauteur de 4%, à peu près inchangé en base annuelle.

-       En dépit de livraisons spéculatives de moyenne et grande taille (par exemple, le Manhattan et la Gare Maritime au CBD ou le Falcon en Périphérie), le taux de vacance n’augmente que légèrement à 7,4% contre 7,1% en 2019. Le principal mouvement est enregistré au CBD avec une hausse de 70 pb à 3,6%, tandis que dans le « Décentralisé » et en Périphérie, la disponibilité est restée autour de 14%.

-       Les loyers « prime » ont augmenté de 22% au Quartier Nord et s’alignent sur ceux du Centre-ville, c’est-à-dire à €275/m²/an. La même tendance a été observée au Quartier Louise, avec une hausse de 12%, également à €275/m²/an. Pas de changement en revanche au Quartier Européen à €315/m²/an. La stabilité est aussi de mise dans la zone du « Décentralisé » (à €185/m²/an) et en Périphérie (€165/m²/an).

La crise sanitaire laissera indubitablement des traces dans le monde immobilier : la polarisation, déjà présente depuis plusieurs années, n’en sera que renforcée à Bruxelles.

Nous identifions trois types de polarisation :

 

-       La polarisation des actifs immobiliers : « neuf » ne suffit plus, pour pouvoir se louer et se vendre, les bureaux doivent être « durables » et obtenir la meilleure certification « verte » BREEAM. L’étape suivante qui deviendra, selon nous, rapidement la norme est l’objectif du « net zero carbon ». Les immeubles ne seront pas seulement à haute efficacité énergétique, ils utiliseront aussi de l’énergie 100% renouvelable, si possible puisée sur place (panneaux solaires et pompes à chaleur, par exemple). En outre, les immeubles devront assurer la santé de leurs occupants, notamment avec un contrôle de la qualité de l’air permanent. La récente certification « WELL » pourrait devenir aussi essentielle que le BREEAM.

-       La polarisation des localisations : cette tendance lourde s’accentue. Les quartiers autour des gares avec une excellente connexion au métro sont les plus demandés. Le « Décentralisé », hormis des redéveloppements mixtes emblématiques tels que l’immeuble Royale Belge, risque d’en pâtir. Par contre, la zone de la « Périphérie » de Bruxelles pourrait bénéficier de l’exode des entreprises attirées par la proximité de l’aéroport. Les mesures ou annonces du gouvernement bruxellois sur la taxation kilométrique dite « intelligente » ou la réglementation, à partir de janvier 2021, du Tout Bruxelles à 30km/h pourraient même accélérer cette tendance.

-       La polarisation des loyers : on le sait, le marché immobilier des bureaux bruxellois est à deux vitesses. En matière de loyers, l’écart se creuse entre les immeubles de « Grade A » ou certifiés aux normes écologiques et ceux du marché de seconde main. La même observation peut être faite pour les loyers des quartiers CBD - en croissance depuis 5 ans - et ceux des autres quartiers qui restent inchangés depuis plus de dix ans.

Le marché de l’investissement :

 

Si le marché des occupants a subi de plein fouet les effets de la pandémie, le constat est diamétralement opposé en ce qui concerne le marché de l’investissement immobilier des bureaux.
2020 sera même une année record avec au moins €3,3 milliards attendus d’ici la fin de l’année.

Un record historique qui sera difficile d’égaler car il est en grande partie dû à la vente, en ce début d’année, de la Tour des Finances pour un montant de €1,3 milliards. Si l’on exclut cette transaction exceptionnelle, le volume d’investissements reste en ligne avec la moyenne à 5 ans. Par ailleurs, notons que le nombre de transactions est en recul de 20%.

Les autres transactions marquantes de l’année sont : la vente de l’Iris Tower (ex Silver Tower) à Deka Immobilien pour un montant de €205 Mln, la vente du Platinum à GLL pour un peu plus de €140 Mln et la vente de la Blue Tower à Goldman Sachs pour €112 Mln.

En volume, les transactions « Core » dominent très largement avec 79% du total.

Les rendements « prime » sont stables à 3,9%. Cette stabilité est également d’application dans la plupart des grande villes européennes. En moyenne, en Europe, les rendements des bureaux « prime » s’élèvent actuellement à 3,6%. Les villes comme Paris, Amsterdam ou Francfort affichent toutefois des rendements inférieurs à 3%.

Pour conclure, soulignons aussi le record du volume total d’investissements toutes classes d’actifs confondues qui s’élève à €5,1 milliards.

Perspectives 2021

-       Nous prévoyons une activité importante de la part des grands occupants. Des annonces de déménagements pourraient avoir lieu, notamment par des groupes comme Total, Carrefour ou encore la Banque Nagelmackers mais aussi des renégociations de baux accompagnés de diminution d’espaces. Nous anticipons également des sous-locations de grande taille par des entreprises, ce qui augmentera sensiblement la disponibilité.

-       Des livraisons spéculatives de grande taille sont attendues dans le CBD (Quatuor et Mobius II), ce qui contribuera à augmenter la vacance. Selon nos estimations, le taux de vacance resterait en-dessous des moyennes à long terme, qui sont de 8,5% sur 5 ans et 9,6% sur dix ans.

-        Le volume d’investissements attendu sera très probablement en nette baisse après le record de 2020. Les transactions de type « Core » seront les plus demandées et amèneront une nouvelle compression des rendements. Il faut également s’attendre à des transactions de redéveloppement de grande taille.

 

2020: Chiffres clé du marché de la Location

 

Bureaux - Bruxelles

2019

2020e

Perspectives 2021

Stock million m²

13,2

13,1

â

Take-up Total (‘000 m²)

516

300

â

Taux de disponibilité (%)

7,1%

7,4%

ì

CBD

2,9%

3,6%

ì

Hors CBD

14,1%

14,0%

ì

Livraisons (‘000 m²)

83

226

î

Prime Rent (€/m²/an)

315

315

â

Top Quartile Rent (€/m²/an)

239

233

â

         

 

2020: Chiffres clé du marché de l’Investissement

 

 

Investment volume (EUR Mil.)

 

2019

2020*

5-yr average

Trend 2021

Bureaux

2.713

3.200*

2.000

î

(*): A début décembre -

- fin -

 

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