Communiqué de presse

Un premier semestre de transition pour les bureaux à Bruxelles

Les loyers vont repartir à la hausse dès que le marché redémarrera et la préférence pour le durable a un coût qui sera répercuté sur les valeurs locatives.

juin 16, 2021

Bruxelles, 16 Juin 2021 – JLL fait le point sur les grandes tendances du marché immobilier bruxellois des bureaux au terme du premier semestre 2021.

A l’aube de l’été, le déconfinement se précise avec une réouverture de l’Horeca et de certains événements culturels, toutefois le retour au bureau ne s’amorce que timidement. La plupart des employés sont encore au moins partiellement en télétravail et les espaces de bureaux sont actuellement encore trop vides. Plusieurs enquêtes démontrent pourtant que les employés sont aussi impatients de retrouver le chemin des bureaux que de se réunir autour d’une bonne table de restaurant : la dynamique du lieu de travail est pour eux toute aussi importante qu’une terrasse ensoleillée.

Voyons ce que disent les chiffres semestriels préliminaires :

-       Une prise en occupation en petite hausse de 5% sur un an à 190.000 m², grâce à des transactions exceptionnelles comme l’acquisition du Realex pour le Centre de Conférence de l’Union Européenne (25.500 m²), le lancement du chantier « Build to Suit » de la RTBF (38.000 m²) et la prise en occupation par TotalEnergies de 17.000 m² dans le projet Multi au Centre-Ville. Il faut nuancer cette performance car le nombre de transactions est en chute de 36% sur un an. Il s’agit surtout du segment des transactions de taille moyenne (de 1.000 à 2.500 m²) qui est le plus impacté avec un recul de 50%.

-       La reprise n’est donc que très mitigée. Le premier semestre marque plutôt une transition.

-       La proportion d’immeubles neufs (existants ou projets) dans la prise en occupation n’a jamais été aussi élevée : sur le premier semestre, elle s’élevait à 75% dont 11% dans des immeubles existants. Les candidats locataires recentrent leurs demandes exclusivement sur les immeubles « verts » avec le meilleur score de durabilité (BREEAM Excellent ou Outstanding). Le seconde main n’attire plus, ce qui met la pression sur les propriétaires pour remettre leurs biens à niveau.

-       Peu de changements dans la disponibilité immédiate : début juin, elle s’élevait à 7,6% contre 7,5% à la fin 2020.

-       Les loyers « prime » n’ont pas bougé à €315/m²/an. Cependant, une hausse de 8% est enregistrée dans le « Décentralisé » et plus particulièrement dans l’immeuble « Royale Belge » qui affiche des loyers de €200/m²/an.

-       Le volume d’investissement en bureaux dépasse légèrement le milliard d’euros, soit un recul de 58% sur l’année. Rappelons que 2020 fut exceptionnelle avec la vente de la Tour des Finances. Les immeubles durables sont les plus recherchés et nous observons une prime « verte » dans le rendement. En témoigne la toute récente vente du Commerce 46 à Allianz pour €120 Mln. Cet immeuble loué à ING pour 9 ans est doté d’un BREEAM Outstanding.

-       Les rendements « prime » se sont à nouveau rétrécis à 3,5% pour un bail 6/9 contre 3,9% fin 2020. Les immeubles loués à long-terme s’échangent, quant à eux, à 3,25% contre 3,5% auparavant.

Quelles seraient les prévisions ?

-       Le second semestre est plus prometteur avec un flux de transactions attendu dans les projets du quartier Nord. L’année 2021 sera meilleure que 2020, sans toutefois afficher d’euphorie.

-       Les livraisons futures ne suscitent pas de véritables inquiétudes, le « crash » annoncé par certains s’avère très exagéré. Néanmoins, un volume important d’espaces de seconde main seront remis sur le marché tant au « CBD » qu’en « Périphérie ». La disponibilité repartira ainsi à la hausse, non en raison de livraisons neuves mais plutôt par des immeubles plus anciens et plus difficiles à louer.

-       Les coûts de construction ont augmenté de 8% en Belgique en 2020, selon l’International Construction Costs Index 2021 de Arcadis. Les raisons sont principalement l’obligation de construire des immeubles tendant vers la neutralité carbone et l’augmentation du prix des matières premières. Les pénuries notamment en bois, essentiel pour les constructions « durables », laissent supposer que la tendance à la hausse des coûts n’est pas terminée. Actuellement, certains propriétaires sont prêts à signer des « COVID deals » afin d’accélérer la commercialisation de leurs projets. Toutefois, quand la crise sera derrière nous, ils répercuteront la hausse des coûts sur les loyers qui repartiront à la hausse.

-       Le centrage de la demande sur les immeubles durables laissera indubitablement nombre d’immeubles « hors marché ». La vacance structurelle risque donc d’augmenter sensiblement. Cette tendance ouvre la porte à des opportunités de redéveloppement, en particulier en résidentiel, tant dans les quartiers centraux que dans le « Décentralisé », voire même certaines parties de la « Périphérie » bruxelloise.

-       La neutralité carbone des immeubles devient un must ; le digital et les technologies « smart » le sont tout autant.

-       Le volume d’investissement en bureaux devrait, selon nous, largement dépasser les 2 milliards d’euros, plusieurs gros dossiers sont en cours.

-       Les rendements « prime » devraient se stabiliser, en revanche l’écart entre les immeubles « durables » et « non durables » sera plus marqué et ce, de façon structurelle.

 

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