Bilan 2018 du marché bruxellois de l’immobilier de bureaux: « mutations et loyers records »

JLL établit, comme chaque année, le bilan 2018 du marché des bureaux à Bruxelles.

décembre 11, 2018

BRUXELLES, 11 décembre 2018 - JLL établit, comme chaque année, le bilan 2018 du marché des bureaux à Bruxelles. 

Sur la scène internationale, le volet économique 2018 a été marqué par la multiplication des incertitudes géopolitiques telles le Brexit, le contexte politique en Italie et par les tensions commerciales entre les Etats-Unis et la Chine. 

Allons-nous vers une récession économique ? Comment évolueront les taux d’intérêt européens ? Telles sont les grandes questions économiques du moment. 

Comment, dès lors, les marchés immobiliers européens performent-ils dans ce contexte ? Et plus particulièrement en Belgique ? 

Le marché des occupants de bureaux 

Premier constat à épingler : la prise en occupation a été assez décevante en 2018.

Si on la compare aux années précédentes, elle a diminué de 21% en base annuelle et atteint les 330.000 m², soit 14% de moins que la moyenne à 5 ans. 

La plupart des transactions ont été des relocalisations d’occupants Bruxellois dans la même ville. Autre fait marquant de cette année, l’ascension fulgurante de la prise en occupation des opérateurs de co-working. Elle est impossible à ignorer. En 2018, cette alternative aux bureaux classiques a quasiment doublé son volume de prise en occupation à 62.000 m². A titre d’exemples, rien que sur Bruxelles, Spaces a réalisé pas moins de cinq transactions, Fosbury & Sons en a réalisé deux, Welkin & Meraki en a enregistré une et enfin, le géant WeWork s’est implanté dans la capitale avec deux premières transactions. WeWork travaille actuellement sur une troisième ouverture pour 2019. La forte expansion du co-working à Bruxelles, à Anvers ainsi que dans la plupart des grandes villes européennes, remet fortement en question la manière dont sont conçus les espaces de travail dans les entreprises. 

Tant les propriétaires que les occupants réfléchissent à l’évolution de ce phénomène et à leur capacité d’adaptation et d’exploitation. Pour preuve, certains propriétaires ont déjà fait le choix d’investir dans cette branche comme la toute récente prise de contrôle de Silversquare par Befimmo. Cette position dans le marché démontre que même du point de vue des propriétaires, le co-working n’est pas une simple distraction passagère, mais bien une tendance durable. 

Pour suivre, nous noterons également la bonne tenue des institutions internationales. En moyenne, ces institutions contribuent à 3% de la prise en occupation totale, alors qu’en 2018 leur part est montée à 5%, pour un volume en hausse de 16%. Ce constat s’explique surtout grâce à trois transactions, à savoir : la Représentation de l’Allemagne auprès de l’Union Européenne (5.900 m² dans le Quartier Européen), la Représentation belge auprès de l’Union Européenne (4.500 m², également au Quartier Européen) et les Nations Unies (4.200 m² dans le Pentagone). 

Les administrations belges, par contre, ont brillé par leur « quasi » absence du marché immobilier de bureaux à Bruxelles. En volume, leur prise en occupation a chuté de 71% et s’élève à 38.000 m². La proportion relative passe ainsi de 26% en moyenne sur les 5 dernières années à seulement 12% en 2018. 

L’Europe revient progressivement sur le marché avec une double transaction de la part de l’EEAS (European External Action Service). Ce service européen (pour l'action extérieure est un organe institutionnel de l'Union européenne, placé sous l'autorité du Haut Représentant de l'Union pour les affaires étrangères et la politique de sécurité) occupera prochainement deux immeubles dans le quartier européen, à savoir l’Espace Orban et le Belliard 100, respectivement la propriété d’Aberdeen et un investisseur privé. 

Au niveau de l’offre et de la demande et ce, de manière générale, nous constatons un net recul de ces deux indices. Le niveau de la demande reste relativement décevant même si les projets spéculatifs tirent leur épingle du jeu. Par contre, facteur positif pour notre marché, la disponibilité n’a plus été aussi bas depuis 2001 et le taux de vacance n’est plus que de 7,9% contre 8,2% il y a à peine un an. 

Les projets lancés « à risque » séduisent le marché, trouvent leurs futurs occupants et affichent des taux de prélocation élevés lors de leur livraison, en particulier ceux situés au CBD. Notons que plusieurs d’entre eux accueilleront tout naturellement des opérateurs de co-working, entre autres. En ce qui concerne les projets en cours et dont la livraison est attendue d’ici 2020, ils totalisent +/- 515.000 m², dont 43% sont spéculatifs. Les chantiers sont en hausse. Alors que la moyenne des 5 dernières années s’élève à environ 66.000 m², 2019 comptabilisera pas moins de 129.000 m² livrés spéculativement et 98.000 m² en 2020. Il faut préciser qu’une partie est déjà dans le collimateur des institutions européennes ou de corporates.

L’un des enseignements de 2018 : à l’instar de ce que nous avons connu à Gand et Anvers, ces dernières années, l’offre de nouveaux projets de qualité à Bruxelles suscite une importante demande de la part d’occupants divers. Le marché bruxellois est donc propice à davantage de prises de risque de la part des promoteurs, avec toutefois un bémol : seuls les projets offrant une excellente accessibilité multimodale et une parfaite visibilité rencontreront le succès escompté. 

Ce déséquilibre croissant entre l’offre et la demande soutient les valeurs locatives. 

Les loyers sont à un niveau historiquement le plus élevé. Le loyer « prime » est en hausse de 5% en base annuelle à €315 / m² / an et le loyer « top quartile » est en hausse de 10% à €234 / m² / an. 

Le loyer moyen pondéré est, quant à lui, en hausse de 13% à €184 / m² / an. Comme à l’accoutumée, ces hausses impressionnantes sont confinées aux quartiers du « CBD », en dehors de celui-ci, les conditions de marché demeurent favorables aux locataires. Cependant, la raréfaction croissante d’immeubles neufs dans les meilleurs emplacements de la périphérie donne un pouvoir de négociation plus important aux propriétaires. Ce constat s’amplifie surtout si l’immeuble offre, en plus, des services « in-house » à ses occupants. C’est le cas du projet « GreenhouseBXL » d’Intervest Offices & Warehouses qui a très rapidement loué ses surfaces de bureaux après une phase conséquente de rénovation. 

Le marché de l’investissement

2018 est incontestablement un excellent cru pour le marché bruxellois de l’investissement immobilier. 

Le volume total devrait dépasser la barre des 4 milliards d’euros pour la seconde fois de la décennie et pour la 4ème fois de l’histoire. Les rendements se sont, à nouveau, rétrécis pour certaines classes d’actifs comme : les « Bureaux », les « Shopping centers » et la « Logistique ». Pour les autres types d’actifs, les rendements n’ont plus bougé. 

Le « Retail » a connu une performance exceptionnelle grâce à la vente de trois shopping centers: le Woluwe Shopping, Rive Gauche et Docks Bruxsel. Le volume a ainsi atteint € 1,6 milliards, soit une hausse de 158% en base annuelle. 2018 est ainsi la seconde meilleure année de tous les temps pour le « Retail », après 2015 où le volume côtoyait les 2 milliards d’euros. Les rendements « Retail » sont au plus bas : pour les magasins « prime », il faut compter 3,25%, pour le retail warehousing, le rendement est de 5,25% et pour les shopping centers, il se situe à 4%. Ces niveaux de record devraient rester stables, en 2019, selon nous. 

Les « Bureaux » ont connu une année quasi identique à 2017 avec € 1,9 milliards d’euros de volume d’investissements. Ce constat s’explique notamment grâce aux transactions de grande taille signées dès le début d’année 2018 comme entre autres la vente de l’immeuble « Passport » à AXA REIM et grâce à la bonne tenue des opérations de type « value-add » comme en témoigne la toute récente vente de la Tour de l’Hôpital à Arax pour € 62,5 Mln. Les transactions dites « value-add » portent principalement sur des immeubles de seconde main, vides ou partiellement vides, qui pourraient après d’importantes rénovations devenir les produits « prime » de demain. Dans un contexte où la vacance locative est au plus bas, ce type d’actifs s’avère être très recherché. En 2018, le volume a atteint €504 Mln contre €333 Mln en moyenne ces 5 dernières années. 

Enfin, les transactions d’investissements en immobilier industriel se tassent après le record de 2017. Le volume ne dépassera pas les €350 Mln attendu, soit un recul non négligeable de 38% en base annuelle. Cependant, les transactions de grande taille ne manquent pas: Segro a vendu deux immeubles, situés à Bornem et Rumst, à Tritax Eurobox pour un montant de €83 Mln et MG Real Estate a vendu des immeubles dans son « Park De Hulst » à Willebroek à CBRE Global Investors pour quelques €70 Mln. Les rendements « prime » sont également historiquement bas: dans le secteur de la « Logistique », les « yields » se sont contractés de 50 pb à 5,25% tandis que pour le « Semi-industriel », la stabilité prévaut à 6,75%. 

2018: Chiffres clé du marché de la Location 

Bureaux - Bruxelles20172018e12 Month Outlook
Stock million m²13,213,1
+
Take-up Total ('000 m²)419330
+
Taux de disponibilité (%)8,2%7,9%+
CBD4,4%3,6%
+
Hors CBD14,8%15,0%=
Livraisons ('000 m²)25193
+
Prime Rent (€/m²/an)300315=
Top Quartile Rent (€/m²/an)212233
+

2018: Chiffres clé du marché de l’Investissement

 Investment volume (EUR Mil.)
 20172018*Moyenne 5 ansTrend 2019
Bureaux1.8711.7671.715-
Industrie550273308=
Retail6201.450983
-
Maisons de repos20090219
=
Hotels13686153-
Autres et mixte1048585=
Total3.4803.8073.447-

(*): Chiffres au 07/12/2018

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