La prise en occupation en immobilier industriel atteint près de 2 millions de m² en 2018

JLL, leader du marché de la location et de la vente d’espaces industriels en Belgique, dresse l’aperçu des chiffres annuels du marché immobilier industriel et logistique.

décembre 11, 2018

Bruxelles, le 11 décembre 2018 - JLL, leader du marché de la location et de la vente d’espaces industriels en Belgique, dresse l’aperçu des chiffres annuels du marché immobilier industriel et logistique. A trois semaines de la fin de l’année, les résultats de la prise en occupation logistique placent 2018 à la deuxième place du classement de ces cinq dernières années. Le volume de cette prise en occupation atteindra les 2 millions de m². 

JLL présente l’analyse des principaux indicateurs de marché pour 2018 et les tendances pour 2019.

1. Immobilier logistique : locations importantes au second semestre de l'année

I Prise en occupation 2018

Début décembre, JLL enregistre un total de 67 transactions logistiques. Ce nombre est le plus élevé enregistré au cours d'une année calendrier depuis la crise de 2008. L'ensemble de ces transactions logistiques, à ce jour, représente un volume de prise en occupation de 782.000 m². JLL estime que ce volume transactionnel pourrait atteindre les 825.000 m² en fin d’année. C’est surtout au second semestre que le marché de la logistique a particulièrement bien performé en comptabilisant 63% du volume annuel réalisé sur cette période.

Cette année, les locations ont représenté 59% du volume contre 41% attribués aux acquisitions pour usage propre. Ce ratio était l’inverse depuis 2017. L’année 2018 marque donc le retour des transactions locatives au détriment des acquisitions. Les locations représentent en moyenne 56% du volume sur la période quinquennale 2013-2017.

La répartition géographique du volume de ces transactions montre un regain d’intérêt pour l'axe Anvers-Bruxelles qui attire, à nouveau, le plus grand volume de transactions en 2018, soit 237.000 m², ce qui correspond à 35% du volume total. L’attractivité de cet axe Anvers-Bruxelles s'explique entre autres par la mise à disposition à la location de grands immeubles existants. Pour preuve, la plus importante transaction de l'année s’est réalisée au Kersdonk Logistics Centre de Goodman à Willebroek où Barsan Global Logistics occupera 50.000m².  Quatre autres baux pour une superficie totale de 48.500 m² ont aussi été conclus dans des bâtiments existants, dans la zone de transport de Meer, dont + 19.400 m² à Lidl.

Quant aux axes logistiques « E313 » et « wallon », la prise en occupation a dépassé les 150.000 m², cette année. Les transactions à épingler le long de l’E313 sont : le Nike Logistics Campus à Ham qui s’est étendu à nouveau de 45.000 m², les 36.000 m² « sur mesure » en cours de construction pour Soprema à Tongeren et à Genk, les 20.000 m² loués dans le Genk-Zuid Logistics par Eddie Stobart. Sur l’axe wallon, à Ghlin plus précisément, Tailor Made Logistics et Jost Logistics ont tous les deux investi dans la construction d’un nouvel immeuble logistique de 20.000 m². Trafic a pré-loué un projet « sur mesure » de 15.600 m² à Heppignies, une transaction réalisée par JLL. L'axe wallon a enregistré, en 2018, un volume presque trois fois supérieur à sa moyenne sur cinq ans.

I Projets

Très peu de développement spéculatif en logistique, en 2018, avec un total relativement bas de 22.400 m², développés par Goodman dans un nouveau hall logistique à Boom, sur un total de livraisons d’environ 510.000 m² de nouveaux espaces logistiques en Belgique. Pour 2019, 263.000 m² en cours de construction et non-spéculatifs seront délivrés sur le marché, dont la grande majorité à 82% représente des acquisitions à usage propre et 18% sont des prélocations. 

En raison de la rareté des terrains disponibles, les prix subissent une pression à la hausse. Cette année, le « prime land price » (le prix estimé aux meilleurs terrains jouissant des meilleures localisations) a augmenté de 6% à + 20% dans tout le pays.

Les développeurs s’orientent vers des sites multimodaux où les utilisateurs peuvent opter pour un transport par route, par train ou par bateau. Le développement « sur mesure » pour les occupants reste la norme.

I Loyers

En 2018, le « prime rent » pour le marché de l’immobilier logistique est resté stable à € 55/m²/an et a été enregistré en périphérie de Bruxelles. En ce qui concerne les autres axes logistiques, les loyers les plus élevés sont également restés inchangés. Le « prime rent » varie aux alentours de 

€ 43/m²/an dans toutes les provinces wallonnes, atteint € 46/m²/an sur l’axe Anvers-Limbourg-Liège et en région anversoise, il avoisine les € 48/m²/an. Bien que les loyers se soient maintenus au cours de cette année, l’augmentation temporaire du taux de vacance constatée sur l’axe Anvers-Bruxelles a donné lieu à des gratuités de loyer limitées. Entre-temps, le taux de vacance est redescendu à 2% à peine.

I Tendances et perspectives

La dynamique du marché logistique a démarré lentement en 2018. Par contre, comme mentionné précédemment, le second semestre a plus que compensé ce retard en enregistrant une très forte activité du secteur. Dans les années à venir, la prise en occupation sera caractérisée, tant en Flandre qu’en Wallonie, par la concrétisation de développements logistiques par de grands opérateurs logistiques chinois. Ainsi Cainiao, filiale logistique du groupe Alibaba, a signé un accord portant sur 22 hectares situés à l’aéroport de Liège. JLL estime que cette opération devrait générer environ 130.000 m² de nouveau stock logistique. 

Au port de Zeebruges, Lingang Group a acquis récemment un terrain de près de 30 hectares, où un important pôle logistique dédié au commerce entre l'Europe et la Chine sera développé, au cours des prochaines années. Tous ces grands projets confirment l’importance de nos ports maritimes, de notre navigation fluviale intérieure et de l’attractivité de nos aéroports de fret dans le choix des futures implantations de grandes opérations logistiques.

JLL épingle, cependant, un frein à la croissance du volume transactionnel : la pénurie de grands terrains dédiés à la logistique et dotés d’infrastructures adéquates. Pour rappel, la disponibilité de zones logistiques facilement accessibles par voie fluviale, ferroviaire et routière reste un élément essentiel à l’attractivité de nouvelles entreprises logistiques. 

De plus, JLL s’attend à ce que les bâtiments logistiques subissent quelques changements structurels en s’adaptant aux nouvelles technologies et à l’automatisation de plus en plus avancée. Ces facteurs technologiques impactent d’ores et déjà les formes et configurations de nos immeubles industriels à travers leur hauteur (ils seront encore plus hauts), leur capacité de stockage sur différents niveaux et les cross-docks auront une nouvelle configuration.

Pour finir, le taux de vacance logistique reste historiquement bas, en-dessous de 3,5% au niveau national.

2. Semi-industriel :  à nouveau 1 million de m² en vue

I Prise en occupation

Le volume de transactions devrait atteindre le cap du million de m² pour la septième année consécutive. Début décembre 2018, la prise en occupation semi-industrielle s'élevait à près de 962.000 m², soit un volume pratiquement identique à celui des 963.000 m² enregistrés, à la même période, en 2017. En ce qui concerne le nombre de transactions enregistrées à ce jour, JLL dénombre pas moins de 723 transactions. C’est un nombre record et de loin le plus élevé jamais enregistré dans la base de données de JLL. Au cours de ces cinq dernières années, la moyenne tourne autour des 660 transactions réalisées par an. Cela signifie que la taille moyenne des transactions diminue, vers 20% en-dessous de sa moyenne sur cinq ans.

Sur le plan géographique, 73% du volume enregistré en 2018 concerne des unités industrielles en région flamande. La région wallonne représente, quant à elle, 23% du volume des transactions et Bruxelles comptabilise 3%. Cette répartition reste inchangée depuis ces cinq dernières années. 

Le « triangle d’or » du secteur de l’immobilier semi-industriel, représenté par la zone géographique formée par le triangle Anvers-Gand-Bruxelles, totalise à lui seul 60% du volume transactionnel.

Les transactions les plus importantes de l’année sont : l’acquisition par la Banque Nationale de Belgique de 34.000 m² à Asse-Relegem et la location à Soliver de 22.600 m² à Zwijnaarde (Gand). Le volume a bénéficié d’une série de transactions réalisées dans les nouveaux parcs pour PME, tels que Gate 7 à Kontich (6.700 m²), le Triple Towers à Roulers, le parc semi-industriel A12 à Aartselaar, le Brixius Park à Meise (17 unités équivalant 6.000 m²) et le parc Noorderdijk à Wetteren.

I Loyers

Le loyer « prime » des bâtiments semi-industriels reste stable à € 63/m²/an et concerne principalement les bâtiments jouissant d’une bonne localisation dans Bruxelles ou dans la province du Brabant Flamand. Par contre, ce loyer « prime » a augmenté dans la province d'Anvers, atteignant actuellement € 55/m²/an contre € 48/m²/an en 2017. Quant à Malines, JLL a enregistré plusieurs locations à € 60/m²/an.

I Perspectives

Le marché semi-industriel belge a montré une grande stabilité en termes de volume cette année par rapport aux cinq dernières années. JLL s'attend à ce que la demande des PME, les principaux utilisateurs d'unités semi-industrielles, reste relativement stable dans un avenir proche et que le volume d’utilisation pour 2019 soit comparable à celui de cette année, sur base notamment d’acquisitions attendues dans de nombreux projets pour PME.

Walter Goossens, Head of Industrial Agency chez JLL, commente : “JLL prévoit une rationalisation avancée du parc immobilier logistique dans les prochaines années, d’une part sous l’impact d’une digitalisation des chaînes logistiques, de l’automatisation et de la robotisation des halls logistiques et d’autre part, sous l’influence de l’implémentation du principe de la synchro-modalité dans l’organisation du transport.”

Le marché industriel en 2018

1.         Logistique 

Prise en occupation
(en m²)
par axe logistique
2017Déc 2018Evolution2018e

Moyenne

annuelle

2013-2017

Evolution 2018/ moyenne
5 ans
Tendance
Anvers-Bruxelles191.000273.00043% 285.000-4%
+
E313178.000152.000-15% 179.000-15%+
Axe wallon121.000152.00025% 60.000154%+
Anvers-Gand136.000130.000-4% 98.00055%=
Autre146.00075.000-48% 91.00067%
-
Total772.000782.0001%825.000713.00010%
=

 

 

2.         Semi-industriel 

Prise en occupation
(en m²)
par province
2017Déc 2018Evolution2018eMoyenne annuelle 2013-2017Evolution 2018/  moyenne
5 ans
Tendance
Anvers322.000307.000-5% 309.000-1%
=
Bruxelles, Brabant Flamand & Wallon285.000197.000-31% 266.000-26%
+
Flandre-Orientale144.000141.000-2% 157.000-11%
=
Hainaut107.000109.0003% 71.00054%=
Flandre-Occidentale76.00082.0008% 113.000-28%
+
Liège67.00071.0007% 99.000-28%+
Autre106.00055.000-48% 77.000-29%
-
Total1.106.000962.000-13%1.000.0001.092.000-12%
=