La tendance est à l’adaptation chez tous les acteurs du marché de l'immobilier commercial

JLL établit, comme chaque année, le bilan 2018 du marché immobilier du retail en Belgique.

décembre 11, 2018

Bruxelles, le 11 décembre 2018 - JLL établit, comme chaque année, le bilan 2018 du marché immobilier du retail en Belgique. 

Les indicateurs de marché montrent un marché globalement stable, avec des différences entre les secteurs d'activité mais aussi des loyers de plus en plus flexibles.

I Prise en occupation 2018

Le volume de la prise en occupation retail en Belgique a atteint 330.500 m² à la mi-décembre. La prise d’occupation pourrait atteindre 350.000 m² en fin d’année, plutôt stable par rapport à l'année dernière mais 5,5% inférieure à la moyenne des cinq dernières années (370.000 m²). Cette moyenne annuelle reste assez élevée grâce notamment à l’important volume transactionnel enregistré les années précédentes dans de nouveaux grands centres commerciaux tels que les Docks Bruxsel et Rive Gauche. 

En ce qui concerne le nombre de transactions, 780 transactions ont été enregistrées à ce jour en Belgique. Pour la fin 2018, on estime que ce nombre augmentera à environ 820 transactions, soit au-dessus des 795 transactions de l'année dernière mais en-dessous des 850 de moyenne de ces cinq dernières années.

La prise en occupation dans les high street, 97.000 m² à ce jour, représente une baisse annuelle de 13%. En revanche, dans les centres commerciaux, 67.000 m² ont été loués en 2018, soit 19% au-dessus de sa moyenne sur cinq ans. Dans les magasins de périphérie, la prise en occupation a atteint 167.000 m², soit 20% de moins que la moyenne quinquennale pour ce segment, qui est de 200.000 m².

La transaction moyenne est de 1.158m² pour les magasins en périphéries et de 291m² pour les centres commerciaux, soit en hausse respectivement de 16% et 6% par rapport à leur moyenne sur cinq ans. La transaction moyenne pour les high street, s’élève quant à elle à 241 m², soit inférieure de 16% à sa moyenne quinquennale.

En 2018, les transactions les plus importantes dans les grandes rues commerçantes incluent notamment l’arrivée de Chaussea sur la Rue Neuve (ex-Esprit), les 1.550 m² loués au détaillant de mode Kiabi sur la Steenstraat à Bruges (ex-New Look), l’ouverture du magasin Arket à Toison d’Or à Bruxelles et le démarrage du nouvel AS Adventure au Woluwe Shopping Center. 

À ce jour, 12 locations ont été réalisées cette année dans la Rue Neuve à Bruxelles, dont Wam Denim (500 m²), BNP (475 m²), Produstore (450 m²) et Coffee Fellows (350 m²). Dans la zone piétonne du centre de Bruxelles, Delhaize a loué 2.000 m² dans The Dôme, ainsi que Burger King (500 m²). The Advocado Show entre dans le marché en ouvrant au Boulevard Anspach (150 m²). Erbario Toscano, Equivalenza et Cup 28 se sont quant à eux installés Rue Marché aux Herbes. Dans le Haut de la Ville à Bruxelles, 5 locations ont été enregistrées sur le Boulevard de Waterloo, dont Chanel (617 m²), Kure (443 m²), Golden Goose, Pomellato et Isabel Marant (270 m²). Du côté de la Chaussée d’Ixelles, 5 transactions locatives ont été enregistrées, dont Burger King (750 m²), Holland & Barrett (375 m²) et Franprix (360 m²). 

À Anvers, 11 locations ont été signées sur le Meir, dont Van Haren (600 m²), Burger King (600 m²), Tommy Hilfiger (437 m²), Foodmaker (400m²), Nespresso (360 m²), Pandora (131m²), Undiz (100m²) et MAC (90m²). En outre, 6 locations ont été enregistrées dans la Huidevettersstraat qui accueille Arket (1.000 m²), Un Jour Ailleurs (151 m²) et Hugo Boss (88 m²). Le quartier Wilde Zee continue également d'attirer des enseignes, avec 11 locations au total cette année, dont Marc O'Polo (265 m²) dans la Korte Gasthuisstraat 30, où JLL a agi comme agent.

I Projets

D'ici la fin de l'année, 44 projets au total auront été achevés, pour un volume total de 239.000 m². Ce volume annuel est supérieur de 15% à la moyenne sur cinq ans. Plus de deux tiers (68 %) du nombre de projets sont des magasins de périphérie (retail warehousing), stable par rapport aux cinq dernières années. Les projets dans les rues commerçantes en centre-ville représentent 30% du total. Proportionnellement, moins de centres commerciaux et plus de magasins ont été achevés cette année. Parmi les grands projets réalisés, on retrouve The Leaf de Redevco à Ternat (28 000 m²) incluant un Brico Plan-it. Le parc commercial Gova à Lier (18.000 m²) et un parc commercial à côté de l’Ikea d’Arlon (11.100 m²) ont récemment ouvert leurs portes. Dans le segment des « High Streets », de grands projets ont été réalisés pour C&A et Primark dans la rue Neuve à Bruxelles. Primark a par ailleurs également ouvert ses portes sur le Meir à Anvers. 

A court-terme, le développement des commerces de périphérie prendra les devants. Pour 2019, JLL prévoit la livraison de 343.000 m² de surface commerciale dont 215.000 m² de retail warehousing. 

I Loyers

Les loyers ‘prime’ sont à la baisse pour 2018 dû à la diminution du chiffre d’affaires des magasins physiques. Les loyers ‘prime’ dans les rues commerçantes les plus importantes de Belgique sont passés de € 2.000 /m²/an à € 1.950 /m²/an pour le Meir à Anvers et à € 1.850 /m²/an pour la rue Neuve à Bruxelles. La baisse est observée dans l'ensemble du pays et varie entre -3% et -20%. Cependant, l’exception fait la règle dans la nouvelle zone piétonne du centre de Bruxelles où les loyers ont eux augmenté.

I Tendances

Les tendances dans le retail se succèdent rapidement. Si rapidement que l'évolution constante du marché en devient même une tendance. Tous les acteurs du marché, qu'il s'agisse des propriétaires d'immeubles, des enseignes ou des prestataires de services, doivent être réactifs et agiles.

1. Plus de « Sport et Loisir » et plus de « Food »

Dans l'ensemble, les parts de l'Alimentaire et de l’Horeca ont augmenté. Les centres commerciaux s’adaptent : City 2 par exemple a créé un « food court » de 650 m² pendant les travaux de rénovation. Cette offre alimentaire fera partie de son offre permanente après l'ouverture du centre rénové en 2019. Westland Shopping a également annoncé étudier l’extension de son offre d’alimentation. Les nouveaux « food concepts » s’installent également dans les high streets, où ils contribuent à satisfaire l’envie de nouvelles expériences dans ces rues. Ils offrent ainsi une alternative pour les enseignes sensibles au commerce en ligne. Citons par exemple Burger King, O'Tacos, Otomat, Foodmaker et la chaîne italienne Eataly. Cette dernière ouvrira ses portes dans The Dôme au centre de Bruxelles. 

Les enseignes présentes dans le secteur du Sport et Loisir sont également très actives. Leurs implantations doivent répondre à une demande croissante d'expérience, et ce pour tous les segments du marché. Par exemple, outre le format classique développé pour ses magasins en périphérie, Decathlon a développé un format spécial pour les villes, en atteste les deux magasins créés dans The Mint Bruxelles et Shopping Nivelles.

2. Les propriétaires doivent faire preuve de souplesse

Les projets qui réussissent ne peuvent plus uniquement se concentrer sur les mètres carrés, mais doivent également inclure des projets globaux adaptés à la demande d'une offre toujours plus variée en matière d'alimentation et de loisirs. Enfin, les propriétaires doivent également s'adapter à la demande des enseignes qui veulent renégocier leur loyer en raison de la baisse de leurs chiffres d’affaires de leurs magasins physiques.

3. Les enseignes s’adaptent

Les enseignes doivent s’adapter à l'évolution des modes de consommation. Non seulement elles doivent combiner achats en ligne et magasins physiques, mais elles doivent aussi répondre aux besoins de plus d’expérience dans leurs enseignes. En plus de différents formats adaptés à différents endroits, l'immobilier est également utilisé pour les évènements temporaires. L'emplacement de nouveaux magasins est de plus en plus déterminé par l’utilisation de la « data ».

Indicateurs de marché retail  2018

 

Retail2017Déc 2018

Evolution

2018 vs. 2017

Moyenne sur 5 ans

2013-2017

Evolution 2018 / moyenne

sur 5 ans

Tendance

Prise en occupation :

  • magasins de périphérie (m²)
185.000167.000-10%200.000-16.5%     +
  • shopping centres (m²)
47.00067.00044%56.50019%    =
  • high streets (m²)
111.00097.000-13%%114.000-15%    -
Prise en occupation totale (m²)343.000331.000-4%370.500-11%   -
Livraisons (m²)140.000239.00071%207.00015%   +

Prime rent (€/m²/an) :

  • Commerces de périphérie
  • Shopping centres
  • Rues commerçantes

 

185

1.600

2.000

 

165

1.250

1.950

 

=

î

î

  

 

    +

    -

     -