Le marché des bureaux belge est paré à encaisser les coups…

juin 23, 2020

Bruxelles, 23 juin 2020 – Après un premier semestre 2020 inédit, JLL fait le point sur les chiffres du secteur immobilier de bureaux et épingle les premiers constats de cette année marquée par une crise sanitaire hors norme. Il est trop tôt pour tirer des conclusions durables mais certains indicateurs donnent le ton…

La demande des occupants est en recul : 2020 sera une année plus difficile

-       Une prise en occupation contrastée en fonction des régions. En ce qui concerne « le grand Bruxelles », le volume préliminaire à la mi-juin n’a atteint que 118.000 m², soit un recul de 63% en base annuelle. Si l’on se réfère aux 10 dernières années, le premier semestre 2020 est de 44% inférieur à la moyenne. Il s’agit également du semestre le plus médiocre depuis 2011. Même constat dans les 5 grandes villes flamandes : 48.000 m² ont été signés au cours du premier semestre, en chute de 58% sur un an et 42% plus bas que la moyenne des dix ans. En revanche, la Wallonie qui est généralement un marché plutôt calme signe son meilleur premier semestre de tous les temps, grâce notamment à plusieurs prélocations de grande taille de la part du secteur public à Liège, Namur et Mons. Un volume de 90.000 m² a été signé, six fois plus que la moyenne à dix ans et 347% de plus que l’an dernier.


-       La disponibilité est en légère hausse à Bruxelles, notamment en raison de livraisons spéculatives situées au quartier Nord (Gare Maritime, Phoenix et Möbius I). Les chiffres préliminaires dans le grand Bruxelles indiquent un taux de vacance de 7,8%, contre 7,2% à la fin 2019. Au CBD, 3,6% est vacant, 70 pb de plus qu’il y a six mois. Cependant, à Anvers, la disponibilité est en recul et s’établit à 7,4% contre 7,8% fin 2019. Si l’on se réfère à la veille de la crise financière de 2008, la situation actuelle est nettement plus enviable : la disponibilité pré-crise en 2008 était de 9,16% dans le grand Bruxelles, 5,3% au CBD et 11,2% à Anvers.


-       Les développeurs ont retenu les leçons du passé. Les projets lancés à risque sont restés très limités et concentrés sur les meilleures localisations. A Bruxelles, les livraisons spéculatives prévues d’ici fin 2022 sont de l’ordre de 300.000 m², soit 2% du stock existant. Un niveau théorique car certains projets n’ont pas encore démarré. Sur la période 2008-2010, les livraisons spéculatives correspondaient à 4% du stock, dont 40% en périphérie alors qu’actuellement, 71% des projets se trouvent dans le CBD.


-       Pas de recul important des loyers. Nous ne nous attendons pas à une baisse de loyers, tout au plus, pour les projets neufs, une générosité des incitants plus accrue. Le curseur se déplacera probablement vers un marché plus favorable aux locataires. Durant le deuxième semestre, nous avons même enregistré une hausse des loyers dans le quartier Nord (+20% à €270/m²/an) ainsi que dans le quartier Louise (+12% à €275/m²/an) mais c’étaient des négociations entamées pré-Covid. A Anvers, la stabilité prévaut à un niveau record de €160/m²/an. Il en va de même pour Gand à €155/m²/an.


Le marché de l’investissement devrait se calmer en 2020.


-       Le volume d’investissements en Belgique approche les 3 milliards d’euros. Plus précisément, un total de €2,9 Mds d’investissements a été conclu au cours de ces six premiers mois de l’année, une hausse de près de 10% sur un an, en grande partie grâce à la vente de la Tour des Finances pour environ €1,3 Mds. Le caractère exceptionnel de cette transaction gonfle artificiellement le volume en 2020 qui sera supérieur à la moyenne des dix dernières années, ce qui équivaut à €3,4 Mds. Le pipeline des transactions prévues au second semestre suggère un recul du volume comparé au H2 2019. Lors de la crise financière, le volume d’investissements s’était effondré de 42% en 2008 et de 49% en 2009.


-       Les rendements « prime » restent inchangés
. Ils s’élèvent à 3,9% pour les baux 6/9 et à 3,5% pour les baux long terme. En ce qui concerne la prime de risque offerte par l’immobilier de bureaux «core» vis-à-vis des obligations d’Etat, celle-ci est nettement plus élevée aujourd’hui (375 pb) qu’à l’aube de la crise financière (113 pb). Si une baisse de prix est attendue pour les actifs de type «core+» ou «value-add», les immeubles «core» assortis de baux long terme, quant à eux, ne devraient que très peu souffrir de la crise. Les fonds d’investissements internationaux disposent d’ailleurs d’énormes réserves de liquidités encore disponibles, dont $84 Mds destinés à l’Europe.



La tendance à la densification va s’inverser



Certains se sont déjà permis d’avancer qu’au regard du succès relatif du home-working, s’annoncent les prémisses de la mort des bureaux. Il n’en sera rien. Les entreprises seront certes à l’écoute du bien-être de leurs employées et de l’évolution de la situation mais soutiendront les avantages des relations humaines au travail et leur productivité. Selon une récente enquête réalisée par le groupe JLL, auprès de plus de 2000 employés n’ayant jamais télétravaillé auparavant, 58% d’entre eux regrettent leur présence au bureau. Cette proportion monte à 64% pour la catégorie des « millenials».


Cette enquête indique également qu’environ 70% des personnes interrogées préfèrent passer la majorité de leur temps de travail au bureau, 65% précisant qu’elles sont également disposées à télétravailler à raison d’un ou deux jours au maximum par semaine. Nous sommes bien loin des effets d’annonces comme quoi : « tout le monde préfère travailler à domicile ». Cette remise en question n’est pas nouvelle… Dans les années 90, l’entreprise IBM avait également imaginé de laisser ses employés travailler de la maison et auprès de leur clientèle afin de se défaire de leurs bureaux. L’histoire démontra qu’ils se sont rapidement ravisés et ont réintroduit la présence des employés au siège central pour un grand nombre de fonctions.


La tendance à la densification va s’inverser. En Europe, depuis 2010, la surface moyenne par employé a diminué de 8%. Aux Etats-Unis, cette réduction a même été jusqu’à 13%. En moyenne en Europe, la surface par employé avant la crise du Covid-19 était de 9,6m² par employé. Durant la crise, à une capacité maximale de 50%, la surface moyenne est passée à 19,2m². Le scénario post-COVID sans vaccin pressenti par JLL avoisine les 14,4m² par employé en moyenne et ce, afin de tenir compte du besoin de la distanciation sociale. Dans le cas où un vaccin sera proposé à la commercialisation, en tenant compte de l’augmentation structurelle du travail à domicile, la surface par employé pourrait dès lors, selon notre enquête, passer à 11,5m² par employé. In fine, ceci devrait contrebalancer la réduction des besoins en espaces de bureaux et remettre en question les concepts de l’open-space généralisé.





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